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「王派宏財商教育」聯合創始人及首席培訓講師／王派宏

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「創世紀不動產教育訓練中心」總經理／林宏澔

「高仕不動產科技（股）公司」總經理／陳桂銘

「大日不動產研究中心」主任／曾文龍

「宸熙學習網」總監／黃蜻蜓

「新新探索企業」、「互助法拍」總監／蕭繼光

《透明房訊》雜誌社、「104法拍網」總經理／籃茂山

三、看屋篇

大環境

案例

張三從高雄到臺北工作，有意在臺北長久定居，希望在好的區域買房子。他聽說臺北大安區是蛋黃區，生活機能好、交通便利、環境最佳，不過他在臺北人生地不熟的，於是決定委託當地仲介公司幫忙找屋。臺北房價與高雄差很大，尤其是敦化南路與仁愛路附近，每坪皆是天價。

有一天，大安區的仲介公司業務告訴張三，有一間坪數大小、室內裝潢及格局都符合張三的需求，尤其價錢便宜，相當親民。張三聽了非常高興，馬上跟仲介到房屋現場附近參觀。但他發現雖然是大安區，然而地段附近都是殯葬業，學區也差，生活機能與敦化南路、仁愛路、忠孝東路等是兩個截然不同的世界，顯然天差地別，難怪房價這麼便宜。請問張三要如何挑選物超所值的法拍屋？

解析

買房是人生大事，絕對要三思而後行，看屋先要決定區域、地段、學區、大型公園、捷運等。張三是高雄人，對臺北的蛋黃區資訊可能是從電視、報紙、雜誌等大眾媒體得知，僅知大安區是全國首善之區，但也有不好的地段，例如殯葬業等，因此買方看屋時，一定要親自與親朋好友現場參觀，綜合大家客觀意見，

做出明智決定，請注意！買房先決定大環境才是上策。

小環境

案例

張三決定購買臺北蛋黃區，也看好適當的地段，學區也不錯，捷運、車站離家走路約5分鐘就到，附近也有超市，總而言之，生活機能還不錯。重點是房價也在張三預算內，於是經過家庭會議後，慎重決定標購這間法拍屋。

當全家人高興入住後，只可惜好景不常，樓下住戶可能夫妻不合，常常吵架，或是喝酒鬧事，警察也常找上門。另外，頂樓住戶有出租一個房間給手機基地臺，引起全體住戶抗議，但對方置之不理。請問張三要如何處理？

解析

張三雖然已正確決定大環境（如區域、地段、學區、交通等），但顯然忽略了小環境。所謂「百萬買房，千萬買鄰」，一般而言，小環境是要注意附近有無嫌惡設施，如高壓電臺、手機基地臺、宮廟、色情行業、加油站、瓦斯行，及樓上、樓下、左鄰右舍的住戶品質。

買法拍屋要特別注意該大樓管委會組織是否健全，物業管理公司總幹事、管理員的服務態度，例如大樓出入管理、住戶垃圾分類、公共空間清潔、公共樓梯有無堆積舊傢俱，及各住戶門口鞋櫃等。總而言之，管理愈嚴格的大樓，住戶安全有保障，而且房價也有增值的空間。

與現住人或債務人溝通技巧

案例

張三買屋慎選大環境，更注意小環境。以前買屋以中古屋或預售屋為主，不管要看屋內裝潢及格局，賣方都熱忱歡迎。但是當張三要拜訪法拍屋債務人李四時，發現要進入屋內相當困難，甚至李四偶爾會惡言相向或拒絕開門。請問張三要如何拜訪法拍屋，與債務人彼此交談？

解析

法拍屋與中古屋、預售屋的賣方心態完全不同，中古屋或預售屋，賣方都非常高興買方參觀，因為賣方是主動銷售，客戶愈多愈好，才有高價出售的機會。但是法拍屋的屋主是債務人，他因為欠債不還，被法院查封拍賣。常有房屋已被法院拍賣後，還積欠許多債權人的金錢，所以債務人一般對看屋者都抱持著敵對的心態。

建議法院投標人看屋時，一定要有同理心，盡量與債務人交朋友，互相認識、了解、尊重、合作，善用「Yes話術」。拜訪時以自住客角色，說自己是從南部上臺北想買屋自住，不要說是要投資，免得對方認為我們是奸商，破壞初次見面的氣氛。

一般而言，我們只要口氣、口德良好、口才誠懇即可，並且以同理心告訴債務人，假如對方想標回，我們就不標，由於債務人不能投標，此時可以協助債務人找自己的親朋好友標回去。

我們主要是希望幫助債務人解決資金的問題，而不是去搶奪他的財產。

此時債務人可能會降低對投標人的戒心與敵意，投標人應盡量爭取進入法拍屋現場的機會，才能了解屋內的裝潢及格局。

張三希望在有限時間看天花板、地板、廚房及廁所等設備，來決定投標的價金。假設債務人想離開此傷心地，不想標回，我們可以明白告訴對方，假如我們有標到，會協助對方搬家，同時很有誠意地表達會給予一筆搬家費。

所謂化干戈為玉帛，彼此和氣生財，只要我們表現最大誠意及善意，對方不會破壞屋內設備，這一點非常重要。

履勘土地

案例

張三以前專門投資法拍屋，以建物為主，所以特別注意法拍屋的大環境、小環境及屋內裝潢與格局，拜訪建物因為有門牌，因此與債務人溝通比較簡單。

但是要找法拍土地就比較複雜，因為土地雖然有地籍圖及地號，但是投標人張三並不是土地所有權人，因此無法向地政單位申請鑑界，了解正確的位置。雖然現在有許多民間或官方網站，可以大概知道位置，請問張三該如何正確找到債務人的土地？

解析

標購法拍土地的專業知識，遠超過標購單純的建物，首先討論土地的位置，先參考「「透明房訊」法拍網」，上面有都市計畫圖、建物街道圖、土地位置圖等，接著拜訪當地土地仲介公司，或是直接找債務人，假裝要購買債務人的土地，重點是出價要高一點，賣方才會願意帶投標人到法拍土地現場。

投標人張三接下來要特別留意：

1.只拍賣土地，但是土地上面有地上物，無併附拍賣；

2.只有拍賣土地上的地上物，但土地無併附拍賣；

3.地上物有無越界建築鄰地等問題；

4.被拍賣之土地如係土壤、地下水有被污染，要特別注意。

以上幾點，都是投標人事先要準備的，免得錯誤判斷。

附註：關於土地的資訊查詢，可參考臺北市地理資訊e點通，或

是內政部地籍圖資便民系統。

‧臺北市地理資訊e點通：http://addr.taipei‧內政部地籍圖資便民系統：http://easymap.land.moi.gov.tw/



四、投標篇（準備）

張三初次投資法拍屋，也看許多地點適中、交通便利、價錢便宜的物件，他決定投標前，要注意以下幾點事項：

（一） 先確認投標人信用有無瑕疵，請投標人電洽金融聯合徵信中心，地址：臺北市重慶南路一段2號16樓，電話：(02)2191-0000，請注意投標人信用如有瑕疵，銀行不貸款或貸款額度降低很多。

（二）法拍屋物件如有以下情況，銀行代墊額度將會降低，甚至不貸款，請投標人特別注意：1不點交；2凶宅；3海砂屋；4輻射屋；5地震屋；6持分；7地下室；8含公設13坪以下之套房；9只拍賣土地，建物無拍賣；10只拍賣建物，

土地無拍賣；11宮廟；12建物及土地持分比例不一致；13空屋率偏高地區等。

(三)投標保證金應以經財政部核准之金融業者為發票人之支票、匯票或本票，如果以個人支票或書店買的商業本票去當保證金是禁止的（投標保證金是法院公告底價的兩成，但臺中地區是底價的三成）。

（四）開立投標保證金

1.抬頭（票據受款人）最好是空白；

2.如銀行一定要抬頭，可開投標人自己的名字；

3.有抬頭支票，右下角絕對不可蓋「禁背字樣」；

4.投標人將保證金放進保證金封存袋前，務必要在支票背面背書轉讓（簽名或蓋章）；

5.如得標後，繳納尾款之票據受款人應指定為法院。

（五）法拍屋代墊銀行（聯邦、板信、安泰、遠東、臺中二信、臺灣企銀等），建議投標人先告訴上述銀行放款業務人員，想投標的法院、案號、座落等法拍資訊，先讓銀行預估最多代墊金額，也就是事先評估投標人標購自備款，因

為得標人不待通知即應於得標後七日內繳足全部價金，不得以任何理由要求延長繳款期限。

（六）不動產依法有優先承買權人時，待優先承買權確定後，另行通知繳交。

（七）拍定後，如依法准由優先承買權人優先承買或撤銷拍定程序時，得標人所繳納之保證金及價款均無息退還。

法拍屋投標流程

※叮嚀小語

法拍屋因多半無法入內勘查現況，在決定下手投標前，應先仔細打聽，並注意投標前、後的各項細節。

（一）投標前

1.注意手續與填寫表格：

選定欲標之法拍屋，記下標的物股別、案號，以及該案件土地及建物之公告資料。向法院購買投標書，投標書載明願出之金額，並附保證金（依各個法院之規定，約20%至30%）的銀行本票，如委託他人代標，需附委任狀，在投標日當天投入法院投標室的標箱內。

（二）得標後

1.七日內洽銀行代墊尾款：

拍定人須在拍賣日起算的七日內，將全部的價金繳齊，待過戶完成取得權狀之後，才可辦理房屋貸款，因此這中間產生了「代墊」的問題。目前市面上有幾家金融機構有提供代墊款的服務，代墊之金額約為投標底價的七、八成左右（以銀行評估為準）。但須注意，若是「不點交」之物件，目前並沒有銀行承接這項業務。

2.點交：向法院遞點交狀

標購法拍屋，應注意得標後的注意事項中，又以「點交」的學問最大。許多人以為註明「點交」的個案，法院會主動幫您交屋，其實不然，即使是「點交」的個案，得標人仍需向法院遞點交狀才行。

3.產權：向地政機關申請產權登記

拍定人繳清價金後，法院會在二周左右的期間，核發權利移轉證書給拍定人，拍定人據此向地政機關申請產權登記，登記完畢即取得所有權。

4.搬家費：供原屋主遷出

通常一個點交的案件，須經歷三次以上的點交程序才能取得使用權。在實務操作上，拍定人最好準備得標價 1%左右金額，作為原屋主的「搬家費」，以幫助交屋程序順利進行。

三、看屋篇

大環境

案例

張三從高雄到臺北工作，有意在臺北長久定居，希望在好的區域買房子。他聽說臺北大安區是蛋黃區，生活機能好、交通便利、環境最佳，不過他在臺北人生地不熟的，於是決定委託當地仲介公司幫忙找屋。臺北房價與高雄差很大，尤其是敦化南路與仁愛路附近，每坪皆是天價。

有一天，大安區的仲介公司業務告訴張三，有一間坪數大小、室內裝潢及格局都符合張三的需求，尤其價錢便宜，相當親民。張三聽了非常高興，馬上跟仲介到房屋現場附近參觀。但他發現雖然是大安區，然而地段附近都是殯葬業，學區也差，生活機能與敦...

前言
推薦序－—月風
推薦序——王派宏
推薦序－—JAMIE
推薦序－—林宏澔
推薦序－—陳桂銘
推薦序－—曾文龍
推薦序－—黃蜻蜓
推薦序－—蕭繼光
推薦序－—籃茂山

一、概念篇
1. 何謂法拍屋
2. 法院拍賣，作業流程表
3. 資訊的取得
4. 投標前、履勘法拍屋現場技巧

二、查封篇
1. 假扣押
2. 本票裁定
3. 一樓加蓋違章建築
4. 頂樓加蓋違章建築

三、看屋篇
1. 大環境
2. 小環境
3. 與現住人或債務人溝通技巧
4. 履勘土地

四、投標篇（準備）
1. 法拍屋投標流程
2. 開標過程
3. 身分特殊的應買人應注意事項
4. 耕地
5. 停拍的原因
6. 何謂應買？
7. 拍定後，不繳清尾款的後果
8. 何謂拍賣無實益？
9. 拍定價金分配順序表
10. 拍定後，債權人、債務人、拍定人可否請求撤銷查封？
11. 何謂同燈同分？
12. 何謂通訊投標？
13. 何種情形是投標無效？

五、使用權篇
1. 點交
2. 不點交
3. 部分點交，部分不點交

六、所有權篇
1. 宣示登記：登記處分要件主義
2. 為何法院無法核發權利移轉證書？
3. 拍賣物買受人就物之瑕疵無擔保請求權
4. 何謂違章建築？
5. 實質違建
6. 程序違建
7. 頂樓增建要得到全體住戶同意

七、點交篇
1. 點交條件及流程
2. 空屋
3. 弱勢團體
4. 租約已到期
5. 查封後，另訂租約
6. 租約已被排除
7. 債務人的受僱人輔助占有
8. 債務人於點交後又占有
9. 各式書狀、公文範例

八、不點交篇
1. 總論（8 種租約）
2. 不點交32 種及處理方式
3. 如何辨識假租約及破解假租約？
4. 房屋租賃契約不公證，買賣破租賃
5. 正常租約
6. 超過五年租約
7. 未定期限租約
8. 以債抵租，以債息抵租
9. 以押金抵租，以押金利息抵租
10. 租金預付
11. 定期租約，無法提高租金
12. 借用
13. 租約被排除
14. 筆錄原為點交突然改為不點交
15. 車位不點交

九、特殊物件篇
1. 法定地上權與地上權之區別
2. 土地法第34 條之1
3. 何謂公同共有？
4. 區分所有建築物，建築物之基地，建築物之專有部分分離出賣
5. 如何將公同共有變成分別共有？
6. 土地法第104 條及民法第426 條之2
7. 袋地所有人之通行權，通行權人之開路權，通行權之限制
8. 建築物的通行權
9. 如何解決越界問題？
10. 建築物與土地之併付拍賣
11. 土地所有人合法終止地上權的條件
12. 畸零地，法定空地，計畫道路，既成道路，私設道路
13. 如何處理果園？
14. 如何處理凶宅？
15. 標到宮或廟如何處理？
16. 如何變賣共有物？

十、刑法篇
1. 違背查封罪，損害債權罪
2. 恐嚇罪，毀損罪
3. 竊占罪
4. 毀損器物罪，侵入住居罪，竊盜罪
5. 強制罪
6. 拍定後，法拍屋現場遭破壞，具狀法院書狀

十一、費用篇
1. 管理費
2. 電費、水費、瓦斯費

十二、稅費篇
1. 增值稅
2. 地價稅
3. 房屋稅
4. 契稅
5. 工程受益費
6. 營業稅
7. 房地合一稅

十三、補充篇
1. 標購拍賣屋成本一覽表
2. 各種拍賣屋之比較
3. 法拍叮嚀
4. 後語

附錄
A. 有關法拍屋相關法律
B. 強制執行法
C. 辦理強制執行事件應行注意事項

前言
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推薦序－—林宏澔
推薦序－—陳桂銘
推薦序－—曾文龍
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推薦序－—蕭繼光
推薦序－—籃茂山

一、概念篇
1. 何謂法拍屋
2. 法院拍賣，作業流程表
3. 資訊的取得
4. 投標前、履勘法拍屋現場技巧

二、查封篇
1. 假扣押
2. 本票裁定
3. 一樓加蓋違章建築
4. 頂樓加蓋違章建築

三、看屋篇
1. 大環境
2. 小環境
3. 與現住人或債務人溝通技巧
4. 履勘土地

四、投標篇（準備）
1. 法拍屋投標流程
2. 開標過程
3. 身分特殊的應買人應注...