第一章、房地產的未來趨勢

一、近期房屋市場的變化

1. 房市投機、投資客大量退場

房屋持有成本、利得稅賦大幅提升、政府一連串的打房措施,已使得投資客大量退場,房市轉以自住及換屋為主,一些房巿熱炒的預售屋投資需求比重已由以往的30∼60%逐步下滑,預期最後可能跌到20% 以下。

過去的房地持有和所得稅賦太低,使得台灣的囤房囤地現象嚴重。根據民國103年5月全國財產總歸戶的資料,名下持有三棟不動產以上者有71萬人,將近10%,這些投資客的財產價值和所得都是一般民眾的數十倍以上,是台灣貧富差距擴大的主要原因。另外,房產短進短出的交易利得稅,其實質有效稅率也是低於合理的水準,過去幾乎都是漲價歸私,這些因素使得大多數的台灣人熱衷炒房,並藉此賺得大量的財富。

2.房價下修,房屋型態由過去的奢華轉向簡潔

根據信義房屋大台北房價月指數顯示,2015年8月台北市房價指數為262.03(信義房價指數是以2001年為基期 100制訂),不僅跌回二年多來的位置,與2014年5月曾創下歷史最高點的306.04相較,更下跌了14.4%。意即目前台北市房價為2001年時的2.62倍。該指數顯示,台北市房價已回跌至兩年多前的水準,換言之,近三年內的購屋者, 幾乎都面臨房屋出售折價及資產縮水的情形。新北市2015年8月房價指數為281.72,新北市房價指數與去年5月的歷史高點時的指數284.6相較,約下跌了1%。與台北市房價重挫相比,新北市房價的相對跌幅似乎較低,但作者預估是因業者還不願意降價所致,而形成價平量的情況,但情形不會維持太久,亦即房價下修之勢難了以抑止。

在過去,為了求取較高的利潤,大部分的建案大多以“高收入”和“最高收入”的那群人做為目標客戶群,他們充沛的購買力正是這幾年台灣房地產的主要消費族群,在地價越來越高,房價越來越貴的當下,高地價地區的建案走向極大奢華或極小坪數規劃是必然的結果, 再加上投資客的推波助瀾(因炒豪宅的利潤比較高),建案走向豪宅 化的情況越加明顯。而當這部分人群的需求得到了基本的滿足之後, 豪宅市場的去化也將日益鈍化,這也是當前的狀況。

豪宅退位、好宅當道

近年來政府以提高持有稅、交易所得稅,以及選擇性信用管制措施,幾乎都朝向高總價、新成屋、精華區的產品,使得過去較早起漲、漲幅較大的蛋黃區,房價率先修正。再加上政府查資金恫嚇,豪宅瞬 間反成票房毒藥,建商紛紛改弦易轍,捨奢華轉向簡潔。除此之外,過去房市搶手時,蓋得再差的樓盤都賣得動,惟一旦房市走疲,就會出現去化困難的窘局。

3. 大坪數投資產品大量釋出,造成此類產品供過於求、價格大跌

豪宅的房子一定是做大坪數的規劃,但是豪宅首要條件應是具備絕佳的地段。豪宅當紅的時候,在一些區段位置不是那麼優的次級地區,建商也紛紛的追逐流行,蓋起了一型大坪數、建材豪華的大宅, 這些大坪數的房子已經被坊間冠以「假豪宅」之名,在真正的富豪不捧場,而總價位又偏高的情況下,它的命運會如何呢?會不會造成大 坪數房屋的過剩呢?尤其大坪數的住宅總價高,真正買得起的人有限, 因為供給大於需求,因此在經濟不景氣的時候,勢必率先受難,其降價的可能性最大、降幅也最大。

4. 買老屋的比例逐漸增加

根據金融徵信中心「購置住宅貸款統計」資訊顯示,2014 年購屋申請中購買屋齡30 年以上的有17萬246件,佔總體的19%。

進一步分析近六年數據,購買屋齡0至5年者,占總數29%;其次是屋齡14到20年為21%;屋齡30年以上老屋占16%,顯示民眾購買老屋的比例逐年提升。

主要原因除了近年來房價不斷飆漲,使得一般民眾已漸漸買不起新房外,另外也有部分購屋者針對2016年「房地合一」稅制上路, 屆時房屋交易稅賦將大幅提升、新屋的房屋稅稅賦較高都是他們選擇老房的考量,甚至有不少人還冀望著老屋的都更改建希望,期待透過都更使得老屋這隻麻雀,可以變身為鳳凰,因此選擇購入「土地持分較高」、「房屋價值較低」的老屋。除此之外,老屋的總價相較於新屋相對便宜,且大多位於生活機能發展較早的市區,相對於新開發重劃區的生活條件尚未完善,導致民眾持續往都市精華區地段集中。這些都促使老屋的交易轉夯。

5. 建築市場整體買氣大幅下降,全年房屋交易(移轉)數量將由以往的40 萬戶/年下修到26萬戶以下。 預售建案銷售停滯,過去最具話題與遠景的重劃區跌幅較重

房價在這一、兩年都在微幅地往下修正,一些重劃區的建案更因空屋率飆破5成跌幅較重。房市行情不好,一些預售建案全面滯銷。

2015年上半年六都買賣移轉數僅剩下13.5萬棟,較去年同期下滑約18%,又如雙北市房市熱絡時,月移轉量約 1.5萬棟,但目前單月移轉僅剩下約6000棟,交易量只剩40%,成交的機會少了。

買賣雙方議價率拉大,不少屋主除了受奢侈稅限制委售量減少,政府打房影響造成投資客大量退場,也是原因之一。

房市景氣好的時候,投資客至少占3成以上的交易量,一年約占移轉量10萬棟以上,但在房地合一上路後,購屋的客層將有結構性的改變,投機、投資客將大幅減少。再加上少子化,人口紅利減少,長期來看,在房市政策未改變前提下,全年移轉棟數將下看26萬棟,這會是台灣近24年來的最低量,一旦投機需求全面退場,日後要突破30萬棟將是一大挑戰。

第二章、房地合一稅制下的買房新觀念

五、打房之後的近期房地產市場發展趨勢

1. 新屋房價下修已難避免


「房價走10多年的多頭,價格偏離基本面,也脫離多數人能負擔的範圍,所以本來就會面臨修正壓力。」內政部營建署前不久公布2014年第4季新建餘屋統計,全國共計有38,241戶,再創新高。所謂新建餘屋, 是指屋齡五年內、仍維持第一次登記且有銷售可能性的住宅。

2013至2014年還處於房市景氣的相對高點,市場推出很多預售案, 2014年起新建案銷售率直直落,但這批預售屋將陸續完工交屋,儘管2014年底新建餘屋已竄至3.8萬戶的新高,仍可預期直到2016年數量還是會往上走,為了在欲出售的數10萬戶中突出,價格的競爭只會愈來愈激烈,房價下修已難避免。

2. 建商看壞後市,開始減量經營

從近期住宅開工數量,住宅建照核發數量均可發現:房市不佳建商減量經營的現象,儘管2015年7月容積上限新制上路,但建商並沒有因想囤積未來的開發容積而積極搶照搶照,2015年上半年全國住宅建照核發件數從2014 年的6萬6,137戶,到2015年只剩5萬6,519戶, 總量減少15%,其中,新竹縣、市從2014年上半年的4,989戶,腰斬到2015年上半年的2,221戶,量縮55%最大,建商心態轉折最為劇烈; 另外,高雄市、新北市、台中市也分別減量41%、31%及30%,這些均顯示建商對後市的態度已趨保守;而全國住宅新屋開工戶數更從56,786戶降到43,622戶,驟減23%;若預售市場持續降溫,預期下半年開工戶數恐將持續下探,而新屋開工年增率的上升或下降,往往預先反映經濟狀況榮枯的變化。

大台北地區的房屋交易去化率先轉鈍,也使建商警覺,開始放慢推案速度。2015年上半年的開工數大幅滑落,除代表產業面臨調整的挑戰,另一方面, 2013、2014年的住宅全年開工數高達9.6萬、10.5萬戶, 等這2年高量的新屋紛紛落成後,產生衝擊的不只是大量餘屋所形成的賣壓,還有陡降的產業動能所排擠掉的就業機會,擴延的失業以及內需問題恐怕更值得注意。

3. 北市豪宅已率先中箭落馬

自從去年北市府調高台北市房屋標準單價後,新屋的房屋稅和持有成本皆暴增,目前,只要符合臺北市稅捐稽核處「豪宅」規定,便會依各路段不同加乘房屋稅收。據臺北市稅捐稽核處統計,豪宅戶平均均每戶繳交的房屋稅高達七十六‧五萬元。這些高價產品在持有成本增加的狀況下,已成為市場上的燙手山芋,市場再這樣的利空氛圍下,民眾信心出現動搖。諸如雙北市房市熱絡時,月移轉量約1.5萬棟,但2015年出現了有幾個月單月移轉僅剩下約6000棟的慘狀,交易量只剩40%,形成有行無市的房市危機。另一方面,在重稅之下,北市建商紛紛偃兵息鼓,打趴了台北市的新屋市場,台北市就有一些區域竟然出現整個行政區內全年推案量少於三件的罕見現象。尤其是信義區最誇張,今年至今信義區只有一件建案,少到讓人難以置信。

台北建案變少

大咖建商遠離北市、或者減少在北市的推案量,再再說明著北市推案風險已高到建商難以承受。受此影響,台北市新增建的房戶數量持續下滑,新房子越蓋越少,舊房子卻愈來愈老,說明台北市正快速老化中。

重災區正在蔓延

除了北市的豪宅市場,目前全省的高價豪宅、重劃區、套房產品, 以及台北投資客退場災區的台中7期、高雄農16特區,都已成了這一波打房風波下的重災區。

4. 房市走向硬著陸?或軟著陸?

不動產經紀業好景已過

若明年委售量因奢侈稅落日激增,價格修正壓力恐怕更重,這或許是買方最希望看到的結果,但卻不是政府所希望面對的局面。為了引導房市往軟著陸前進,而非陷入硬著陸狀況,官方勢必要祭出更多鬆綁房市措施,來維繫市場信心。

房價若逐年緩跌,其實正是所謂的「軟著陸」,房價軟著陸對經濟衝擊可以降到最低,也是執政當局所企盼的目標。然而,一旦軟著陸,對不動產業卻不是最好的消息,因為房子的待售期會拉長、房價整理期拉長,首當其衝的就是不動產經紀業。

靠成交抽佣為生的不動產經紀業,面臨房價軟著陸恐將無技可施, 代銷、房仲等行業生態洗牌的趨勢將避無可避,只是時間早晚而已。畢竟代銷與房仲若體質不強,將很難熬過漫漫長冬。

房市崩盤會導致經濟衰退

房市崩盤會導致經濟衰退,研究發現,相較於一般經濟衰退結束的五年,在靠舉債所引發的房市泡沫破滅五年後,人均國內生產毛額(GDP)會少8%。非負債型股市泡沫破滅五年後,人均GDP卻只會降低1%。若是負債型股市泡沫破滅的五年後,那麼人均GDP就會偏低4%,若再檢驗過去400年來資產泡沫的情況,包括荷蘭鬱金香、土地、住宅、衍生性金融產品或股票等,結果發現,泡沫破滅的嚴重程度與資產種類的關係較小,而是與融資來源關係較大,槓桿比率愈高,情況愈難收拾,足見房市泡沫破滅的硬著陸,不會是民眾所樂見到的結果的。

那麼央行該如何因應股市或房市的泡沫破滅?如果央行在崩盤時救市,可能加重傷害,因投資人相信央行必會撐盤,更可能勇於承擔不應該去承擔的風險,而形成道德風險,但若泡沫伴隨著負債增加, 會對經濟造成嚴重傷害,因此完全聽任泡沫破滅也不是好辦法,因此,事先疏導,讓房市在「有市有量」的情況下,讓房價慢慢下修自然成 了政府管控的最佳目標。

房市崩盤不等於居住正義

就有不少人質疑:就算房價打5折,22K的新鮮人就能入住帝寶? 所以,這種期待房市崩盤的心態,並無補於事,反之,讓房市真的崩盤只會造成多數有房者的痛苦。這種以製造社會階級對立的居住正義, 並不是真正的正義。

全球沒有任何國家,是從金字塔最上方1%,到最底端的99%,都能買得起房子的。因此,所謂居住正義,從來就不該是追求「人人能買房」,而應是「人人有房可住」。

房市崩盤會導致中產階級的赤貧化

真正的居住不正義應該是;當民眾辛勤工作數十年後,還依舊買不起房,卻看到一些人靠著炒房擁有大量財富及多棟房子,那種因此衍生的相對被剝奪感。

有太多的蛋頭學者與網路鍵盤手,總是刻意忽略現實環境,一味要求打房要打到見血見骨,才算居住正義。如果政府真的狠下心追求 這種極端正義,那麼,必然會演變成「買不起的人依舊買不起」、「有房產的中產階級走向赤貧化(有房產的人財富都縮水)」的雙輸局面。 這種剝削所有人利益,把大家都打到一窮二白的結果,除能發洩仇富心態外,對追求真正的居住正義,有任何一點幫助嗎?

第三章、房地產的財稅計畫 - 了解房地產相關稅賦

一、政府的房地產稅賦政策

由於我國現存的房地產稅制不合理,使得房地產長期以來一直淪為民眾投機炒作的標的物,如今房價炒高了,民眾怨聲載道,政府才思改革,想讓房地產的各項稅賦合理化;另方面則藉此增加稅收,但此舉也將使得往後的房地產稅賦大幅提高,今後民眾在投資房地產時, 對房地產的相關稅賦更應多加留意,若能做好事前的規劃,將有助於 明哲保身,稅稅平安。

第四章、房地合一稅

一、房地合一稅制的影響

1. 當前的房地產業問題

1). 持有稅過低:房屋稅和地價稅因稅基(房屋評定現值和公告地價)偏低,使得民眾炒作房地產時的持有成本不高,因而衍生大量的囤房、囤地,炒作房地成為社會的普遍現象,民眾靠著炒或等待房地產增值可以獲得可觀的利益,造成不勞而獲;但是另一方面, 地方政府卻因稅基太低,稅賦短收,造成財政困難。

2). 房地利得稅賦偏低:因為房地獲利的認定偏低,造成獲利甚高但實質稅率偏低的現象,也因此吸引了大量民間資金爭相投入這個報酬高但稅賦少的產業。

炒作房地是一種不公平的掠奪

就是因為房地投資具備了高報酬低稅賦的特性,而吸引了大量民間資金的投入,但是房地產的投資並不具備創造實體經濟的功能,炒作通常只會造成財富的扭曲和轉移,它使得投入炒作的人獲利, 而使得真正有需求購屋的人因為炒作而必須付出更多的成本,因此 從本質上來看,炒作是一種不公平的掠奪行為。

3). 稅制不當使得房地產業成為炒作的樂園

現行的稅法規定,個人買賣房地只要繳納房地價款中房屋部分的稅賦,而土地部分則只需繳納土地增值稅(此部分僅與賣出時與取得時之公告現值有關,而在過去公告現值又與市價有相當落差)。而企業建屋出售也有同樣的情形,亦即土地部分除需繳納土地增值稅外,沒有所得稅賦的負擔,這些情形造成了炒作房地獲利甚豐, 但卻繳稅極少的不公平現象。使得社會上的眾多資金紛紛投入房地產業,使得這產業逐漸變成炒作的樂園。

4). 建商透過形式上合建分售的安排,可以合法的規避相關稅賦

在舊的制度下,不論建商或土地所有權人都很容易透過一些形式上的安排達到節稅的效果。例如:建商在自行開發建案或與地主合建出售房屋時,可以透過:建商老闆或地主賣地、建商賣房屋的形式(合建分售),將出售房地的收入大量分配在土地部分,因為土地只需繳納固定的土地增值稅,所以將房地收入的大部分劃為土地收入時,並不會因此影響土地部分的稅賦,但是房屋出售部分金 額的減少(即壓低房屋售價的比例),則既可免除該部分之業稅,又可減少建商的營利事業所得稅,得以有效的減少建商的整體稅賦。

當然,稅捐單位也逐漸注意到了此一現象,而開始對此一現象依 實質課稅原則採取各種反制措施,也扼止住了此一漏洞。

第五章、一生的房地產計畫

五、一生的房地產計畫

1. 不要抱著「一輩子都會長住在第一棟房子裡」的想法

不論你住的是豪宅大院、透天老厝或公寓,千萬都不要抱有「一 輩子都會長住在第一棟房子裡」的想法。因為根據調查,一個人一生 當中平均會有3次左右的換屋機會;在不同的人生階段,對房屋的需求條件會有所不同,換屋對大多數人來說都是必要的。透過換屋,可以滿足不同階段的居家需求,甚至可以把換屋變成人生重要的理財活動。

近期的一份調查發現,首購時對於居住年限的計畫,加權計算後平均為14.2年。有趣的是,有房者的計畫居住年限為「20 年以上」最多, 無房者多選擇「6-10 年」。主要是因為過去的購屋觀念是成家是一輩子的事,好不容易選到理想中的自用住宅,當然是住越久越好,甚至希望傳給下一代;不過面對房價居高,新的購屋觀念是「先求有再求好, 先買小再換大」,加上房地合一稅上路後,對於自用住宅持有六年以上,有四百萬元免稅額的優惠,因此這種階段性換屋的觀念越來越被廣泛接受。

2.「生活」是換房子重要的契機

隨著小孩的出生與接踵而來的就學問題,常是第一次換屋的主要考量,賣掉第一棟房子前進好學區,以學校附近做為房屋的選擇區位;也有人希望換取較大的房屋空間,讓家中成員都能擁有獨立的活動空間;另外也有人希望去找對自己事業有幫助的居宅環境,像是好的社區或好的鄰居。

到了經濟上更富裕而事業也更有成就的時候,大多數人則會希望自己的居所,在生活、交通的便利性和舒適性、居宅的品質上都能符合需求,充分體現自己的生命價值。

買房時就要考量房子未來的增值潛力

買房子雖然是為了住的需求,但大多數人還是會期待房子有增值潛力。因此,在每次換屋時,都希望能夠享有前次購屋後的增值利益, 如此一來,房子不僅可以滿足居住需求,也可以享有增值利益,讓房子成為終生理財計劃的一部分。

3. 大半的首購族的購屋資金都來自長輩

近期的調查顯示,大部分首購族的購屋自備款來自於長輩,這個現象說明:當前的薪資所得太低了,以致於年青人在日常開銷之外, 沒有太多的餘錢。除此之外,也說明現今的年青人比較注重及時行樂, 而少儲蓄。

4. 一定要努力籌措購屋的第一筆資金

大多數人會在第一筆購屋款的籌備上遇到困難,但只要找到第一筆的資金,由零變成一,甚至滾成二或三,也會比第一筆款項籌備來的相對容易。所以只要事先規劃的好,每個人都會有機會擁有自己的房地產,並藉此讓自己的一生享有財務上的保障。

透過借貸等方式籌備第一棟房屋頭期款,並善用資金槓桿,以屋滾屋,由此籌劃一生的財務計劃會是一個不錯的人生計劃。

5. 40 歲上下是合理的首次購屋年齡

依據內政部實價登錄的資訊統計,以全台房價最高台北市為例, 首購族平均年齡為40.9歲,其中30至40歲的首購者占37.5%、40至50歲則占25.7%,相較美國、日本,台灣的首購平均年齡偏低。再以購屋金額來看,台北市首購族平均購屋總價約 1,779 萬元,新北市一線生活圈首購族購屋平均總價約 1,129 萬元。

6. 中小坪數小宅漸成新屋市場的主流

台灣平均家戶人口數持續減少並已漸成趨勢,主要是由於新世代的觀念出現轉變,以往「傳宗接代」的責任對於年輕人來說已漸不流行,所以組一個家庭不再是人生必要的任務,因此單身族、頂客族(雙薪水、無子女)越來越多,在這種情況下,未來中小坪數的住宅將成為台灣購屋需求的主流,25坪以內的1、2房物件最適合這類族群的需求。

雖然全台的家戶數逐年遞增,但2015年8月的全台平均家戶人口數與2000年的3.33人相比,平均每戶減少了 0.55人,每戶只剩2.8人。

7. 寧買都會小宅不買偏遠地區的大房

即使是人口減少的時代,都會區依然具有磁吸效應,不動產仍有強勁需求。「工作在那裡,房產就在那裡」,因此大都會蛋黃區的房價不太會受跌價影響,衝擊較大的是週邊蛋白區。大都會因為工作機會多,都會區房價不太容易下跌,倒是蛋白、蛋殼區房價跌價壓力較大。

8. 買房要選生活及交通機能、房屋施工品質、社區管理

自用者買屋的時候應該把選購重點放在生活及交通機能、房屋施 工品質、社區管理等更符合實際居住需求的條件上。

在房子之外,當然交通動線、生活機能也很重要,其他的考量可以參考本章前半段的圖表。

捷運週邊已成上班族群的購屋首選

以新北市為例,不少上班族靠通勤進入台北市中心,但不論騎車、開車或搭乘公車都會碰到交通尖峰時間而延誤上班。相形之下,捷運機能成為居住者的重要訴求,導致區域行情下跌時,捷運週邊反有支撐甚至上揚。

對於蛋黃區或高價區而言,因房價已屬高水準,且其住戶對於捷運的倚賴性較低,因此捷運拉抬房價的效果不強。但對蛋白區而言, 因為通勤人口增加,「不會塞車」的交通機能更顯重要。長期來看, 從蛋黃區溢出的人口將會使得蛋白區的捷運宅有漲價的空間,反映出捷運帶來的便利性。

當然具備好條件的房子必會具備未來的增值空間,讓住戶得以享受房地產的增值利益。

9. 明星學區宅

少子化現象,使得家庭對子女的教育規畫更為嚴謹,國小開始就 要尋找好學區就讀,也因此「明星學區宅」的房價不僅居高不下,也較具有抗跌保值特性。但明星學區是否就真能影響小孩的未來成就倒也是見人見智。

第六章、房地產市場篇小結

六、大台北地區的高房價問題有解嗎？

當前台灣房價過高的不合理現象主要原因固然是來自炒作，但是若沒有基本需求做後盾，炒作還是很難會成功的，反之，若已有強勁的需求，但不從增加供給著手，而只是壓抑炒作，到了後來，價格還是要上漲的，炒作只是讓漲價的過程加速，並讓漲價的成份中虛增了泡沫，但是縱然去除了泡沫之後，大部分買不起的還是會買不起。

目前大台北地區的房市存在著嚴重的供需不平衡現象。太多的人口湧入大台北地區工作和居住，但大台北地區的可建素地又有限，在房地供不應求的情況下，房價自然會上漲，這是供需失衡而産生的問題，很難透過強制的手段去壓抑。離開了大台北地區，房地供需情形則大不相同，基本上，土地供應無虞，少了供不應求的情況，因此房價只有暫時性的短暫漲跌，房價多半只是跟隨著營建成本而變動，因此也不會有太嚴重的所謂「居住正義」問題，房價所得比不會大高。

因此，除了大台北地區（台北市、新北市）外，台灣其他區域的炒房行為將只會有短暫的哄抬效應，而不會長期有效。畢竟一炒高了房價，供給就會出籠，從而又壓抑了房價。

再以台灣的人口分佈情形來看，大台北地區現在的長住人口高達800萬之多，遠遠超過合理的居住人口數（有專家估計，大台北地區最多只能承載500萬人），「超載」的結果除了導致房價攀升，未來也得付出更高代價來面對天災問題，如何調整多出來的人口，是政府必須面對但長久以來一直輕忽的重大課題。

台北市位居台灣的首都地位，人文薈萃，也是台灣的商業、文化中心，因此吸引了大量的就業人口，其地位依現有情況來看，尚難以取代。因此縱然台北巿的長住人口數不繼續增長，但卻因台北市新屋的數量增加比例逐年下降（無改建素地、老屋改建又不容易），不適合居住的老屋數量又愈來愈多（參見P.61. ，台北市共有88萬户住宅，其中屋齡達50年以上的約有3.7萬戶，40年以上的約有18萬戶），但台北市每年所推出的新房戶數卻只有5000～7000戶之間，並逐年減少。若以屋齡50年以上做為不堪居住的屋齡標準，則十年內台北市屋齡50年以上的老屋數將達到18萬戶之多，但同期間興建完成的新屋數至多也只有7萬戶而已，與需汰換的老屋數相比，連半數都不到。從上述數據已經清楚的看得出來，台北市適合居住的房屋數量是愈來愈不敷需求，市容也愈來愈顯老舊，在這種情況下，打房除了可將炒作所產生的泡沫擠出之外，房價仍將居高不下，因此期盼依賴政府的強制（非巿場）手段，把房價大幅打下來只會是不切實際的期待。

再看看新北市的狀況，新北市現有房屋數為150.3 萬戶，屋齡30年以上的有56.9萬戶 ，近年來每年新建的房屋數量約為2.2～2.6萬戶之間。同樣的以屋齡50年以上做為不堪居住的標準，則二十年內要汰換的老屋數即達到56.9萬戶，但同期間可能興建完成的新屋數頂多也只有50萬戶左右而已，仍然不足，更何況新北市也同様的可建素地愈來愈少，除非不斷的往外圍擴散，否則要找素地也有困難，但與台北市相比，問題沒有那麼嚴重。

因此要解決大台北地區的居住問題，是有必要擴大大台北地區的居住範圍，像是將基隆納入大台北地區的生活圈內，必要的配套設施則是建設更便捷的交通運輸系統，讓民眾願意遷移。否則，就是要將大台北地區的居住人口大量遷出，向桃園、台中、台南、高雄等其他都會地區疏散，必備的配套設施則是擴大該移入區域的就業機會。但是兩者都不會是簡單而一蹴可及的。

因此整體來看，大台北地區房地產的供不應求的情況並不容易改善，房價也難以降到台中、高雄那樣的房價水準，若是離不開大台北地區，倒不如乘此一房市下修之時，選擇在交通、便捷之處購屋。股神巴菲特曾說過：「別人恐懼時，我們要貪婪。」這句話放在房地產投資，更是如此，當眾人看壞後市而紛紛䄂手旁觀、不敢出手之時，反倒是好的入市良機，「若不想錯過這一次的景氣循環低點」，則千萬別抱持著「一定要買最低點」的心態，否則可能等到行情回溫才發現，自己又再次錯過了市場列車。

一些月光族、啃老族的年輕人更應該買房，透過房地產這個大型存錢筒，強迫自己去儲蓄。買了房，到了年老的時候也能利用房屋養老，讓自己在經濟上獨立自主，為自己的未來未雨綢繆、預做準備，透過一生的房地產計劃享受人生。

第一章、房地產的未來趨勢

一、近期房屋市場的變化

1. 房市投機、投資客大量退場

房屋持有成本、利得稅賦大幅提升、政府一連串的打房措施,已使得投資客大量退場,房市轉以自住及換屋為主,一些房巿熱炒的預售屋投資需求比重已由以往的30∼60%逐步下滑,預期最後可能跌到20% 以下。

過去的房地持有和所得稅賦太低,使得台灣的囤房囤地現象嚴重。根據民國103年5月全國財產總歸戶的資料,名下持有三棟不動產以上者有71萬人,將近10%,這些投資客的財產價值和所得都是一般民眾的數十倍以上,是台灣貧富差距擴大的主要原因。另外,房產短進短出的交...