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台灣財富管理規劃發展協...

前言：求人拜佛聽專家說，不如自己評估

大家應該印象還很深刻，馬英九先生在競選第一任總統時，當時股市加權指數達到9800點左右，各方專家乃至於報章雜誌都研判馬總統上台後股市的加權指數上看15000點。因此在當時很多投資人去買了股票。可是馬先生一當選後，股市大跌，盤中跌破4000點，融資餘額從4500億的高峰大跌到1700億，代表所有相信股市一定上漲的投資人均大賠出場。

當時如果你也相信了報章雜誌或名嘴的說法──選上就上看15000點，然後也去買了股票結果?請問這樣的行為和決定是誰要負責呢？這當然是自己要負擔最大的責任。為什麼要去相信名嘴的說法或報章雜誌的報導呢？而不是自己去做研究、判斷？

「上帝要使一個人毀滅，定要先讓他瘋狂」，投資的行為其實就是人的集體行為，一個人要成為贏家必需要跟別人想法不同才有機會成為贏家。為什麼99%都說好，你也要跟著說好？你是不是要更加清晰地去看一些投資數據？

但你可能會說，經濟和金融實在是深不可測的專業，其實是因為絕大多數的人都從未接觸過這些，也沒有人用深入淺出的方式告訴你這些所謂的「專業」，其實真的不是那麼遙不可及。這些就是來自於人的生活行為，包括一個人去賺錢、消費、買股票、基金….等，這些都是金融和經濟的一個環節，只是沒有人教導我們更深更廣地看待這些日常行為罷了。

現在這本書將帶給你一窺全貌機會，而且從此以後無論是投資股匯市、還是房市，都能游刃有餘輕鬆「成家圓夢」。

培養自己的預測能力

任何人買房都希望買在低點、賣在高點。可是低點要怎麼去預測？譬如最近房市受到奢侈稅以及銀行放款成數緊縮的政策干擾，房價開始修正，就連帝寶也下跌到每坪二百七十萬元。之前許多不動產從業人員一直信心喊話，說奢侈稅不會影響房價，但從現今的結果看來，他們的說法是錯誤了。

在這之前房價漲個不停，人人相信房價只會漲上去，所以瘋狂追高。結果現在一堆人被套牢，看到這樣的結果，人們才會知道自己沒有買在相對低點，而是買在相對高點。未來可能損失墋重或現金流量不足，恐有遭銀行法拍之風險。

多數人投資都有這樣的盲點──「別人做什麼，就跟著去做什麼」，當這種情形發生時，行情都已經接近相對高點，隨時可能下修，至於投資者會不會碰上下跌的那一刻到來，就是運氣的問題而已。

投資不能用盲目跟風和運氣去投入，那是賭博不是投資。真正的投資是要有市場預測能力，是用理性知識和歷史數據再去分析評估的。

預測房市的第一個重點：房市景氣有循環

為什麼房市可以預測？這有兩個重點。

第一個重點是，景氣是會循環的。

我們可以從一個家庭看到，通常第一代創業、第二代守成、第三代就住豪宅。但是歷史卻又告訴我們「富不過三代」，這是因為第三代看不見第一代創業維艱，也不知道第二代守成不易，他們對財富價值觀截然不同。

反觀貧困家庭的小孩就不一樣了。他們第一代貧窮、第二代不想那麼辛苦，所以努力在夾縫中找到出頭的機會，到了第三代對財富的掌握度就更高了。我們可以看到社會上的財富是成拉鋸戰，到了第三代，富三代的金錢控制力變弱了，窮三代的金錢控制力變強了，當然財富會逐漸從富三代的手中，流到窮三代的手中。

一個國家的經濟也是這樣，早年台灣非常地貧窮，為了拚經濟甚至「家庭即工廠」家庭代工興盛，所有政策與重大建設，無一不是以創造經濟為主軸。到了第二代大家有了錢之後，開始會享受、懂得投資，用更聰明的方法賺錢。而第三代看第二代賺錢那麼輕鬆，對賺錢就不會那麼積極了。其實台灣從戰後嬰兒潮的經濟窮困時期，到現在三十歲四十歲為人父母的人剛好是第三代。所以現在第四代的年輕人，看到了景氣低、薪資上不去甚至倒退，就自稱為失落的一代。

房市和一個家庭與一個國家的景氣循環息息相關的。房市循環是被社會整個經濟所牽動影響的。包含：股、匯市、貨幣政策、通貨膨脹、世界經濟……等，都會影響房市的上漲或下跌。其實景氣循環是一面鏡子，只是你有沒有辦法將它看透？

本書將四十年台灣房市循環起落，做成了一張簡單的圖表，讓大家看清楚台灣房市的漲跌循環，讓讀者能一目暸然。



預測房市的第二個重點：房價漲跌有徵兆

房市漲跌循環是必然的，至於什麼時候會漲？什麼時候會跌？需要更精確的預測，這個就是房市預測的第二個重點。

既然房市景氣有循環，那麼該如何預測呢？以最生活化的例子如：氣象預告，為什麼氣象局可以預告，還沒有到來的明天，是下雨還是出大太陽呢？主要是因為氣象單位參考衛星雲圖，再根據台灣氣象歷史統計資訊，甚至根據老祖宗留下的農民曆，才得以精準的預知明日的氣象。

我也常舉的另一個例子，是三國演義中諸葛亮借東風一事。為什麼當時諸葛亮能借東風？他一定也是根據過去季節氣候的節氣紀錄，確定該季節會刮東風再搭配當時的天象，預測出這東風有多強？能否達到他的目的？

這樣的預測當然不可能達到百分之一百精準，所以氣象局也常常被罵，至於諸葛亮借得成東風，也非因他能百分九十九透析天象，而是提高預測準確率罷了，是運氣？結果他就是「贏家」能留名青史。

既然氣象可以透過衛星雲圖上的雲層、氣流等徵兆來做預告，那麼房價可以透過什麼跡象來預測？當然是透過股市、CPI、通貨膨脹、利率、匯率升貶、GDP、政府政策、人口/就業…等跡象來預測。

從這些關鍵因素去預測，就會提高預測的準確度，但不可能達到百分之百，因為投資的過程中還有太多的影響因數存在。這就是投資人難以掌握到的變數。我們投資人做的投資行為，沒有人可以告訴我們一定贏或輸，但是我們要找到什麼？我們要找到的就是「相對贏的機率」，是相對贏的機率高?還是相對輸的機率高？

如何從這些總體財經、政府政策、貨幣政策看出「相對贏的機率」，而培養出個人一定程度的高預測能力，這就是本書要給讀者提供自己預測能力最佳效果。祈勉每個人均能做到「知識」+「財富」＝「圓滿人生」之理想境界。

前言：求人拜佛聽專家說，不如自己評估

大家應該印象還很深刻，馬英九先生在競選第一任總統時，當時股市加權指數達到9800點左右，各方專家乃至於報章雜誌都研判馬總統上台後股市的加權指數上看15000點。因此在當時很多投資人去買了股票。可是馬先生一當選後，股市大跌，盤中跌破4000點，融資餘額從4500億的高峰大跌到1700億，代表所有相信股市一定上漲的投資人均大賠出場。

當時如果你也相信了報章雜誌或名嘴的說法──選上就上看15000點，然後也去買了股票結果?請問這樣的行為和決定是誰要負責呢？這當然是自己要負擔最大的責任...

序

「家」是身心靈的避風港，住者應該有其屋，而不是如遊牧民族一般居無定所。然臺灣房價節節攀升，實質薪資所得下滑，因此越來越多人不敢奢望圓一個家的夢，更感到前途茫茫。其實成家圓夢並不難，關鍵點在於如何積極存錢買屋，而且要買在對的時機點。

相信任何人買房都希望買在低點、賣在高點。可是房價相對低點要怎麼去預測？本書以「化繁為簡，口語化、實例及簡單化」方式，呈現給所有讀者。我從金融界退休之後，投入房地產教學工作，利用各個面向對比房地產價格走勢，去印證了房市起落不僅是一個循環走勢，而是有跡象脈絡可循的。因此決心將這個觀察研究心得分享給普羅大眾，幫助更多有志朋友們──「購屋圓夢」。

此時大家共同面臨一個不確定的年代，面對「高物價」、「高房價」、「低薪資」之小資及年輕朋友，將面對一個苦不堪言的現代生活，你會做如何選擇及面對？逃避、無耐、挫折的消極思維或積極、學習、找對策及方法的正面想法？這個決定將會改變你、我的一生。

這是一本作者生命旅程的真實故事，

因為他只有一個夢想---「成家圓夢」。

當然！你應該把這本書，放在床頭每晚睡前看《9分鐘》，會讓你「知識99、財富久久」，祝福每位有緣人夢想成真。

看完本書讀者們一定會打從心裡告訴自己「成家圓夢、夢想成真」We can do it。



楊銀宗 2014年10月

序

「家」是身心靈的避風港，住者應該有其屋，而不是如遊牧民族一般居無定所。然臺灣房價節節攀升，實質薪資所得下滑，因此越來越多人不敢奢望圓一個家的夢，更感到前途茫茫。其實成家圓夢並不難，關鍵點在於如何積極存錢買屋，而且要買在對的時機點。

相信任何人買房都希望買在低點、賣在高點。可是房價相對低點要怎麼去預測？本書以「化繁為簡，口語化、實例及簡單化」方式，呈現給所有讀者。我從金融界退休之後，投入房地產教學工作，利用各個面向對比房地產價格走勢，去印證了房市起落不僅是一個循環走勢，而是有跡象脈絡可循的。因...

序
第一篇 選對買房子的時間下手

第一章 房市漲跌，是可以預測的
第二章 從台灣房價變化，找出最佳的買房時機
第三章 政府政策如何影響房價？ 1
第四章 如何看房價相對底部是否成形？
第五章 影響房地產價格的關鍵因素有那些？
第六章 是什麼在推升台灣房價？
第七章 政府=房市漲跌的最佳代言人
第八章 房價出現高檔反轉的訊號


第二篇 22K也能存到買房的第一桶金

如何在六年之內存到一百萬元？
第一章 不要讓環境限制你，而是要從環境中去找機會
第二章 從飢餓當中找到生存的動力
第三章 從生存的動力中找到解決問題的創意
第四章 小資族如何找到自己的第二個金庫？
第五章 小資族的第三個金庫
第六章 六年內準備一百萬買房，守護你一生
第七章 有捨才有得，用小錢投資自己一個機會，你要面子、要享受、要尊嚴，當然永遠都存不到第一桶金
第八章 培養你的個人信用

結　語

序
第一篇 選對買房子的時間下手

第一章 房市漲跌，是可以預測的
第二章 從台灣房價變化，找出最佳的買房時機
第三章 政府政策如何影響房價？ 1
第四章 如何看房價相對底部是否成形？
第五章 影響房地產價格的關鍵因素有那些？
第六章 是什麼在推升台灣房價？
第七章 政府=房市漲跌的最佳代言人
第八章 房價出現高檔反轉的訊號


第二篇 22K也能存到買房的第一桶金

如何在六年之內存到一百萬元？
第一章 不要讓環境限制你，而是要從環境中去找機會
第二章 從飢餓當中找到生存的動力
第三章 從生存的動力中...