名人推薦：正聲廣播電臺「日光大道」主持人／張欣民

房地產專家／田大全

中信房屋中壢站前店資深業務／陳品男

尚義建設有限公司執行董事／黃稚驊

巢藝室內裝修設計有限公司設計總監／歐力豪

因作者協助，8年賺千萬元的公務員／Vivian HU

聯合推薦

這是一本以多年實戰經驗累積而成的指南，寫給每一個想在房市中找到方向的人。

——中信房屋中壢站前店資深業務／陳品男

許多人看了無數物件，卻仍不清楚該如何評估房價與買賣時機。作者以多年房市實戰經驗，特別分享選房、殺價、裝修的完整流程，讓讀者從案例中學會判斷與計算。

無...

物件資訊哪裡來？和仲介聊比上網更多更快

由於網路資訊非常發達，有超過7成的人，習慣先上網看房找資訊，加上房屋仲介店跟便利商店一樣普及，資訊流量非常快。建議去找房仲之前，可以先在網路篩選較適合自己的房子，再將資料拿給仲介，委託其幫忙找類似的物件。

我自己的習慣是，先上「591房屋交易網」查看有沒有合適的物件，有時也會上各大房仲的官網，如：信義、永慶，依據自己需求的房型再篩選。

秒殺好宅，來不及放上網就已經賣掉了

一般人能看到的購屋資訊，通常要等到屋主或建商釋出訊息，仲介或代銷去洽談回來賣，才會在各大購屋平臺或房仲網站看到資訊，並出現在房仲店的牆面上。

一、屋主或建商釋出訊息

通常是屋主在自己住家的外面放著「屋主自售」的看板或訊息，現在有些屋主更會放在591網路平臺上（屋主自售），或是把消息放給管理員，請對方代為介紹。大部分屋主自售的房子議價空間比較有限，若是又屬於地點不錯或優質社區的物件，可能房仲還來不及去請求委託就已經售出了。

二、仲介去洽談，接回來公司賣

一般來說，仲介也是透過上述屋主的聯絡資訊，與屋主持續溝通，最後接案回公司，再透過大量的廣告露出案件資訊。好案子在市場景氣好時，完全不用打廣告，也不會出現在網路上，通常房仲會先通知優質的客戶，所以與房仲有一定的交情，是想找到好宅的必要條件之一。

以我自己來說，我的物件來源最大宗就是從這個管道來的。舉個例子，我認識一個仲介，他一開始主動帶看兩、三次，為了謝謝他帶我看房子，事後還買飲料請他喝，順便聊一些房地產的事。過了幾個月後，他突然告訴我一個各方面條件都很好的案子。所以，與房仲保持良好的關係，並結交幾個從事房地產仲介的朋友，也是找到好標的的方法之一。

三、一般民眾找尋方便的管道

如果在前兩階段都沒有人要，物件才會被放到相關平面廣告、雜誌，以及網路銷售平臺上。但這也不是說這上面的物件都不好，而是就算是條件很好的物件，也可能很快就被搶走了。所以建議先從網路做功課，釐清自己的需求後，再交由仲介代為找尋適合的物件。另外，多留意路邊電線桿上的售屋資訊，或路旁的小蜜蜂（擺在路邊的房屋廣告）及現場有仲介人員的駐點廣告，也都能增加找到好屋的機會。

至於要如何做功課，我認為與其在網路上搜尋大家已知的資料，不如直接找四種相關的專業人士：

一、房仲：如果和房仲的交情夠好，經常能打聽到網路上搜尋不到的資訊，例如：他這個月成交哪些案子、坪數、屋齡、地點在哪？更細一點的，連他們店裡同事成交的案子，或同業間成交哪個大案子都能打聽到。這麼一來，你就大概能探聽到附近的行情，還有優質的社區在哪，可省下親自問各社區管理員，以及拜訪街坊鄰居的時間。

二、代書、地政士：有一些稅務問題或法規資訊，問代書最快能得到解答。而且他們經手過許多房地產買賣合約，處理案件糾紛的經驗也比較多，對於行情資訊、合約上需要注意的細節，都會特別清楚。通常代書也會利用買賣雙方資訊不對稱的時間差去做投資，對於市場的敏感度甚至比仲介還要高。

三、房貸銀行專員：找業績較好的房產業務專員，核貸的案件數量較多，也知道這區域性的買方，較常買的是哪種類型產品、能貸多少成數？因專員都要去現場拍照，與計算核貸金額與資料，對於這些資訊非常敏銳。

四、房產投資同好：互相交流最近哪種類型的房子較受歡迎，或是如何合法避稅。這個聚會的最大優點是跨區域性的，討論及分析範圍遍及全臺的物件，可以快速了解全臺房地產趨勢。



預售屋美得像場夢，留意細節才能美夢成真

一般人選擇預售屋，多半因為它的資金準備期長，再來是被美輪美奐的樣品屋吸引，但買預售屋最大的風險，就在於它是先買後蓋，因此如何避免買到一場夢，就是看屋的重點。

一般來說，預售屋的資訊都是來自路邊的廣告看板、路牌，或路上拿到的文宣，每個廣告詞都令人心動，但怎麼分辨真假？

臺灣預售屋廣告經常暗藏玄機，比方說：樣品屋、招待所常常刻意設在繁華的大馬路邊，工地卻在偏僻的巷弄末端，經常讓消費者受到誤導而搞得滿肚子火。所以，在選購預售屋時，樣品屋、招待所都不是重點，關鍵是：真正的房子究竟蓋在哪裡？

在法律上，建商所用的廣告叫做「要約之引誘」，為了引誘你去購買，當然會極盡所能放大建案的優點，吸引消費者駐足瀏覽，接著心動而進行消費。但我們要注意的是，吸引目光的廣告畢竟只是廣告，內容與實質是否一致。

我曾有位朋友看完樣品屋，以為自己要買的一樓店面預售屋，就在臺中市熱鬧的文心路上，結果房子竟然是蓋在巷底，沒有人潮根本做不了生意，只能當作住家。雖然銷售人員先前曾口頭告訴他是店面，但沒有實質證據，就很難討回公道。

另外，我也有好幾個在臺北的朋友，看到建案叫「大直××××」豪宅，招待所設在美麗華百貨公司一帶，事後卻發現建地在文湖國小後方的山上，根本看不到大直；甚至有幾個豪宅建案，其實是蓋在「夜總會」的對面或旁邊。

同樣常見的是，在工業區內蓋廠房，卻以住宅的名號來銷售（俗稱工業住宅），價格當然比較便宜，但跟消費者的期待差了十萬八千里，有時甚至還違法，產生的糾紛自然相當多。



看新成屋要由外而內，別忘了算公設

新成屋是最少人選擇的投資標的，因為房子要賺的價差已經在預售時賺完了，每坪的單價也被墊高，剛買時還得立刻付出一筆頭期款，再加上每月要繳的利息，若要出租又要先買一些家具家電，所以這項產品賠錢的機率比其他產品高，但很適合自住的人，因為可以看到既有的成屋結構、設備、格局，會比較安心。

雖說新成屋已經是成品，是好是壞都能親眼查證，不過看屋時還是要留意兩大重點。

一、整體建築的外觀及安全性

通常建築外觀品質不良的房子，房屋內部的品質絕對不會太好，所以要特別留意房屋外觀整體的品質。也就是注意觀察建築的結構是否穩固、外觀的磁磚是否脫落、龜裂、缺角。

接著要看結構，一般來說，整體為方形的結構是最安全的設計，若為ㄇ字型的結構，耐震度通常較差。看結構時也要注意基地的形狀，前面已經提過，基地方正的房子最好，若為T字型、U字型或L字型，遇到地震時，很容易因為受力面積不均而產生扭轉，房屋容易倒塌。還有要注意低樓層的柱子是否過多，結構穩固的房子通常低樓層的牆面會多於柱子。

另外要注意建築本體是否傾斜，這時候要站遠一點，以附近的建築物作為對照組，當然，附近的房屋也可能傾斜，所以建議多找幾棟建築比對，避免買到建商因地基挖得太深，導致房屋傾斜（或鄰近房屋傾斜）的住宅。

若是買社區型的房子，還要留意總共有幾個出入口、是否都有警衛管制人員出入，建議也可以找一天以訪客的身分前往，測試該社區的安全性。

二、房屋內部

由於是剛蓋好也沒有人住過的新成屋，所以很難一眼看出是否會漏水、管線是否順暢，所以，我建議模擬自己的生活習慣，一一確認這間房子是否適合自己。

第一個要確認的就是屋內的格局，有沒有奇怪的梁柱，如果確定要裝潢，天花板會不會太低？若有風水上的禁忌，這時候也可以仔細確認。接著注意室內採光，有自然光最好，然後建議把窗戶都打開，確認屋內的空氣是否會對流？避免買到即使有對外窗，空氣也無法對流的房子，這樣一到夏天屋內就會變得很悶熱，日後的電費恐怕很可觀。



六個重點，幫你挑一間容易增值的中古屋

根據2025年最新統計顯示：屋齡超過30年的中古屋，占全臺住宅交易的比例已飆升至45％以上，相當於每2筆交易就有1筆是老屋。

這並非投資客突然熱衷，而是自住族理性選擇的結果。當新成屋價格飆高，預售屋等待期長、資金壓力大時，老屋以「地段佳、價格親民」的優勢，成為最實際也最理性的入場對象。此外，中古屋通常可接手現成的家具家電（通常賣方換房會留下），直接收租的機率高，如果能以比市價低1～2成的價格入手，就是不錯的增值標的。

缺點就是需要的現金較多，因為屋齡老舊，有許多瑣碎的問題要處理，像是多花一筆預算重拉水電管線、油漆，或是換新的家具家電等。但這些問題，正是你可以創造增值（殺價）空間的關鍵，以下提出看中古屋的七大重點。

一、漏水、壁癌：仔細檢查容易漏水、滲水的角落，如窗邊、浴室旁的房間牆面等，並注意前後陽臺的天花板、窗臺或窗戶旁的女兒牆等，這些地方也很容易發生壁癌問題。

二、牆上是否有裂縫：如果牆面上出現龜殼狀（網狀）的裂紋，那可能是油漆的品質不佳產生的收縮紋路，只要裂縫小於2公分，都在可以修補的範圍內，無須特別介意。但如果梁柱出現超過3公分以上的裂痕，或倒八字、交叉的裂縫，就可能是施工不良或地震造成的裂痕，這種房子建議不要入手比較好。

三、水電管線通不通：看中古屋時，所有與水相關的設備務必打開來檢查，而且要把水量轉到最大、流個幾分鐘，確認流量和管線是否有問題。

四、地板不平：為了避免買到地板傾斜的房子，建議拿個小彈珠輕輕放在地面，注意它是否往特定的方向滾動。不過浴廁或陽臺的地板千萬不能是平的，否則水就很難流進排水孔。

五、真假插座：有些中古屋會附裝潢，這種最需要特別留意，因為牆內有可能仍是老舊電線，插座根本沒有電，建議看中古屋時帶一個小夜燈，每個插座都試用看看，是否有通電。

六、地板和磁磚是實心還是空心：看中古屋時，務必動手敲敲摸摸，確認牆壁和地板不是空心的，有的把木板隔間粉刷成牆面，有的地板磁磚已經浮凸，敲一敲就會有空心的聲音，當然，這些小瑕疵都是可以補救的範圍，也會成為你議價的籌碼。

物件資訊哪裡來？和仲介聊比上網更多更快

由於網路資訊非常發達，有超過7成的人，習慣先上網看房找資訊，加上房屋仲介店跟便利商店一樣普及，資訊流量非常快。建議去找房仲之前，可以先在網路篩選較適合自己的房子，再將資料拿給仲介，委託其幫忙找類似的物件。

我自己的習慣是，先上「591房屋交易網」查看有沒有合適的物件，有時也會上各大房仲的官網，如：信義、永慶，依據自己需求的房型再篩選。

秒殺好宅，來不及放上網就已經賣掉了

一般人能看到的購屋資訊，通常要等到屋主或建商釋出訊息，仲介或代銷去洽談回來賣，才會在各大購...

推薦序一

不管景氣好壞，有時間就看房

正聲廣播電臺「日光大道」主持人／張欣民

不論是自住或投資房地產，最重要的是要勇敢跨出第一步，但第一步是什麼呢？對首購族而言，第一步是要多看屋、多看書；多看屋可累積自己看屋的實務經驗，多看書可以將別人的經驗，轉化為自己所有。

過去有句臺灣俗諺說：「選舉沒師父，用錢買就有。」過去臺灣房地產市場似乎也適用類似的一句話：「投資房屋沒師父，用錢買就有。」所以過去想要投資房地產，第一前提是要有錢（至少要有自備款），而市場上是沒有師父在教的，因此在沒經驗及知識的情況下，用錢買屋的結果有二：一是幸運的賺到順風機會財；二是慘遭套牢、血本無歸。

現在國內房地產市場雖然不景氣，卻有很多房市老師，不斷致力於教授正確的房地產經驗與知識，市面上也有很多實戰的房地產書籍，將個人的投資成功經驗無私的奉獻，現在想要投資房市的人，不用再像過去一樣完全靠運氣了。

記得我曾有機會到新竹科學園區一家科技大廠演講，臺下兩百多位所謂的電子新貴，個個都對購屋有興趣，演講也聽得津津有味，其中有購屋計畫的超過2/3，光從這樣的樣本數就可知道，臺灣房市景氣會修正，但不會凋零，永遠有希望、有春天。

只是再進一步詢問，前一年有看屋的人卻是寥寥無幾，研判不是科技新貴本身工作太忙，就是他們對於購屋要做功課的概念還太低。有購屋計畫，或有購屋需求，一定要勇於跨出第一步，不要停在紙上談兵。

因此建議讀者，有時間就要到處看屋，不管景氣好壞、不管天氣好壞，也不管中古屋、預售屋，有機會就去看，但不是走馬看花，而是要勤做筆記，累積自己看屋的敏銳度與專業度。所謂三折肱而成良醫，房市也一樣，在多看、多問的前提下，加上勤做筆記，即使不當房市大贏家，也一定可以成為一位房市達人。

當然，市面上的房市投資類書本也是充實個人知識的捷徑，有人看過數百間房屋，有人投資上千戶房子，他們是怎麼看的？怎麼做到的？買本書花幾小時就可學到他們的精髓，這是多麼划算的一件事，再跟自己看屋的經驗與筆記做印證，投資房市成功心法與撇步，就盡在你手中乾坤。

推薦序二

在房市最冷的寒冬，你更該看房！

房地產專家／田大全

什麼時候變的？月薪22K買不起帝寶，全世界都對不起你！政府該下臺、建商該槍斃、投資客該下地獄……。

什麼時候變的？捷運完工通車、區域發展利多、就業機會增加，這些都是理所當然，但是，房價就是不能漲、不該漲、不准漲！漲了就是炒作……。

什麼時候變的？土壤液化造成人心惶惶，但是要房價打個7折，土壤液化的安全性就沒有問題了？

房市變動的過程中，專家與大師們開始摸著水晶球，用過去的經驗，講著未來的趨勢，口口聲聲說這裡要跌5％、那裡該跌10％、平均至少要修正15％！景氣明年會起跌、後年會趕底、大後年會落底……，會不會反彈？天機不可洩露，時候到了，自然就知道。

絕大多數的朋友只有一間房子，能買到一間好房子，過上幾十年安適幸福的生活才是重點。房價漲跌，表面看來似乎與自住無關，但是如果等到要換屋的時候，你真的願意為了居住正義，依照當時購入的原價出售嗎？許多學者疾呼年輕人買房子好辛苦，那麼換個方式想，你願意把你的房子打6折賣出嗎？

多數人賣屋的心態，不外乎認為自己住了30年的老房子，至少應該加2倍賣給別人，那麼剛完工的新房子，又為什麼應該打對折便宜賣給你？每個人總希望找到一個比你有錢、比你笨的人，用你開出的價錢，霸氣的買下你的房子，讓你大賺一筆。另一方面，又希望另一個比你有錢、也比你笨的人，用你期待的價格，佛心的打個對折把房子賣給你，讓你少付一點。這兩個有錢的大笨蛋，在地球上到底存不存在？

看到右宸兄在房市最冷的寒冬，出版房地產的教戰守則，一則以憂，一則以喜。擔憂的是，在現下這個酸氣沖天的氛圍中，教人買房子投資，不被那些月薪30K、一心想著要花777年才能住進帝寶的年輕鍵盤高手酸死才怪！右宸確實要有相當程度的抗酸性、耐酸性，才能頂得住。

欣喜的是，這個社會不管吹什麼風，總要有人說點真話，再怎麼正義的大旗，也不能拿槍頂著人不准買房子；對於真正買房子的人而言，總該學點該留意的竅門兒，總該花點精神練一些專業的功夫。右宸的心得，雖然不見得適合每個人，倒是可以看看他這套功夫，一路是怎麼練出來的，作為自己購屋的參考。

房市景氣與房價的起伏與變動，變是常態，不變才怪。為自己的生活，找到幸福的方式，永遠不變，而且無價！

推薦序三

等我存夠錢？買房第一步絕對不是錢

大是文化、任性出版總編輯／吳依瑋



我幫羅右宸出書，羅右宸協助我買房。我們之間，就是編輯和作者間最完美的水幫魚、魚幫水。

5年前，小羅（我總是這樣稱呼他）說桃園春日路有個舊公寓要出售，問我有沒有興趣。我的第一反應跟多數人一樣：「我沒錢呀」、「我不需要」、「現在房價很高吧」。但小羅回我：「只是看看又不用錢。」是呀，有他這樣的專家帶我看房，哪有拒絕的道理！

一到現場，我真是傻眼，那是一間屋齡超過40年的老公寓，因為很久沒有人住，屋況非常糟。當時我不解，看過至少上萬間房子的他，怎會看上這個「老破屋」？

他給我的建議是，這房子是邊間，每個房間的採光都很充足，不管我買下後要出租或自住，隔間都很容易。第二，房子靠近桃園藝文特區，附近的生活機能非常完善，房價正在上漲中。這個房子只因屋主不想整理，外觀很醜，導致房價被低估，只要稍微整理，未來增值空間可期。

回家思考了3天，我就跟仲介下了斡旋金。小羅帶著我跟仲介殺價、跟屋主簽約，再幫我重新整理管線、裝潢與後續的維護。我持有這房子至今已超過5年，因為他的獨到眼光，房價已比我購入時高出40％。

這一次的購屋經驗讓我體會到，外行人看房都在選美美屋（看裝潢），羅右宸則是天天在找「跌過頭」的房子。這就跟投資股票一樣，好股票很多，但你一定會選目前價格相對低、還沒漲起來的那一支。（因為在正常情況下，你絕對不會追高殺低。）

買房的道理也一樣。同一條街，為何有人開價一坪50萬元，隔條巷子就跌到只有40萬元？差別在哪？預售屋、中古屋、新成屋的看屋重點又有哪裡不同？

小羅還偷偷告訴我，最有價格競爭力的房子，絕大多數不會出現在租屋網上，因為仲介第一時間早就自己入手，或分享給他的客戶或朋友了，哪裡輪得到我們這種路人。

「這樣我要怎麼買到便宜的房子？」羅右宸的答案是：「你得經常看房呀，跟很多仲介熟識、聊天，多多比價，讓他知道你的需求，有好物件出現時，他就會第一時間通知你。買房金額動輒幾百幾千萬，不能憑運氣，只有平常多看多聽多選，才有可能買到超值、住起來又舒服的房子。」

這幾年我雖沒有購屋需求，小羅還是經常帶我和我的家人看房子（寫這篇推薦序的上個週末，他才帶我跟兒子去中壢高中旁的小巷，看一個中古屋），到現場聊聊屋主為何要賣、看看房子周邊的生活機能、打聽最近的市場行情，不管我最後決定買或不買，都吸收了很多房地產的專業知識。

羅右宸教我的專業，多數都寫在《選房、殺價、裝修，羅右宸看屋學》這本書裡，你比我更幸運，至少不用跟著他東奔西跑，只要一本書就能吸收他十幾年下來的獨到見解。

有個好友結婚多年，一直說要買房，因為不想再被房東趕來趕去。這幾年我每次問她：「買了嗎？」答案都是：「還沒存夠錢。」然後日子就這樣一天一天過去，房子沒買到，揪心倒是存了不少。

「等我存夠錢？」買房第一步絕對不是錢，而是出門看房、選房，看過上萬間房的看房達人羅右辰絕對可以幫你。

推薦序一

不管景氣好壞，有時間就看房

正聲廣播電臺「日光大道」主持人／張欣民

不論是自住或投資房地產，最重要的是要勇敢跨出第一步，但第一步是什麼呢？對首購族而言，第一步是要多看屋、多看書；多看屋可累積自己看屋的實務經驗，多看書可以將別人的經驗，轉化為自己所有。

過去有句臺灣俗諺說：「選舉沒師父，用錢買就有。」過去臺灣房地產市場似乎也適用類似的一句話：「投資房屋沒師父，用錢買就有。」所以過去想要投資房地產，第一前提是要有錢（至少要有自備款），而市場上是沒有師父在教的，因此在沒經驗及知識的情況下，用...

新版作者序

比買主更挑剔的選房、裝修筆記

我從20歲開始踏進臺灣房地產市場，起初只是一位租屋仲介，到現在成為已裝修超過500間房、致力於活化老屋的實戰工作者。

一路走來，我看過太多選錯房、買太貴、裝修吃虧的例子，也親手處理過一間又一間看似沒價值，卻能在改造後大幅升值的老房。這些經驗讓我決定創辦「How Life好生活」這個品牌，希望協助每個人都能擁有舒適又划算的居住空間。

這本書，正是我這些年在第一線協助選房、裝修的完整經驗彙整，幫助大家擁有一間買得划算、住得滿意、未來還會升值的房子。

我始終認為：房屋必須經過包裝，才能創造出最大的價值，老屋也能透過裝修重獲新生。尤其在「房地合一稅2.0」新制上路後，過去短進短出的獲利邏輯不再適用，買房已轉變為中長期的資產配置策略，更需要藉由裝修維持自住品質及未來增值潛力。

作為一個活化空屋的工作者，我比任何人都清楚，一間房子會不會有隱藏的建築結構問題、未來能不能增值，這些答案不在於房仲怎麼說、照片拍得有多美，而是藏在那些你忽略的小細節裡。

從屋況、地段條件，找增值空間

我經常協助買主陪同「看房」，因為我看得比他們還仔細、挑剔，能夠現場拆解房仲的話術，像是指出陽臺的結構不佳、懷疑磁磚底下有壁癌、天花板飾板後可能已有鋼筋外露等。很多時候，我甚至比屋主還了解那間房的問題與機會點。

有次我陪同一位退休人士，看一間總價千萬元的公寓型產品，他打算買下後自住兼出租。這個物件在桃園藝文中心市區，是屋齡40年的5樓公寓，權狀坪數30坪，室內坪數27坪，一進門就能看到陽臺的採光很好，客廳也大，「賣相」很棒。但仔細觀察後我發現，廁所距離房間太近、動線很有壓迫感，而且沒有對外窗，無法改動隔間結構。

這位長輩原本的計畫是，雖然這個公寓的室內坪數較小，但有電梯，可以自己住一間房，另一間房出租，這樣便能多一筆房租養老金。在維持這樣的原則不變之下，我建議他放棄這戶千萬元物件，改看另一間格局方正、可以規畫成2間2房1衛的中古華廈。

這間中古華廈權狀35坪，室內坪數27坪，與上一間的差距不大，原開價1,098萬元，我陪對方與屋主見面談了6個小時，以購入後需要大改裝才能符合買家的需求，裝修費用至少要花200萬元的理由殺價，最後以低於85折的920萬元購入，經過改造後，現在這個物件的價值已經突破1,300萬元。

我也曾協助一對剛結婚的小夫妻，在桃園找尋合適的住宅。他們的預算不多，跟銀行貸款也只能貸到7成，但正好遇上政府推出「青安貸款精進方案」（簡稱「新青安」貸款），他們取得了8成貸款、前5年只繳利息、平均利率不到1.7％。

我們鎖定一間位於中壢工業區、權狀23坪、屋齡28年的物件，屋主原本開價490萬元。我從地段、屋況、樓層條件切入殺價，幫他們談到440萬元，還讓屋主附贈系統櫃與基本油漆整新。全案包含裝修加貸款支出，總共控制在500萬元內，小夫妻每月須繳的金額約1.6萬元，幾乎與租一間房的租金相當，但換來的是資產與空間的擁有權。

政策不是萬靈丹，不能只靠新青安

「新青安」的基本貸款條件為：貸款成數最高8成；最多可貸到1,000萬元；貸款年限最長40年，含寬限期5年等，提供了年輕人一個相對友善的進場機會。這個過去不曾有過的超低利、長年期貸款工具，對於想要擁有第一間房的年輕族群來說，是難得的入門契機。

因此在我看來，新青安不只是一個補助，而是一個能讓年輕人擁有更多機會，與居住主導權的轉捩點。然而政策實行到現在，卻一度呈現出「看得到、用不到」的窘境，一如我在市場實務中觀察到的情況——許多人即便符合申請資格，也會在銀行端卡關。

大家貸不到款的原因，最主要是銀行受中央銀行「不動產放款集中度」管制，無法無限制放貸，因此會限制新青安的放款水位，即使核准，也必須等數週、甚至數月才能撥款。

此外，還有部分銀行要求申請人具備一定的年收入（如150萬元以上），或房屋位於指定區域內才受理，將須透過新青安實現買房的族群擋在門外，與政策初衷背道而馳。也有少數銀行雖然願意放貸，但利率較高，或必須搭配購買保險、理財商品，讓購屋成本在無形中上升。

政府希望用政策扶持青年，但銀行的資金壓力與授信限制，使得政策落地成效大打折扣。在這些貸款落空的人之中，受影響最深的便是預售屋買主。

那段時間我遇到不少買預售屋的年輕人，規畫貸款來源是新青安，但等到交屋時仍貸不到款，結果被迫違約解約。這時建商通常不會輕易同意換約，反而會依合約要求支付高額違約金，這種情況下，前期投入的自備款、簽約金幾乎全數損失，對年輕人來說是沉重的財務打擊。

而這也是我一再提醒的重點：在確定資金來源前，不要輕易簽下動輒千萬元的購屋合約。尤其是依賴特定政策貸款的買家，更要有第二方案，否則政策延遲或額度不足，後果只能自己承擔。新青安本意良善，但如果執行效率與可及性不足，對購屋族來說也只是心理安慰而已。

從多年接觸房東與買家的經驗來看，我認為政策不是萬靈丹，市場也不會因為某個優惠就逆轉結構性的問題。因此，即便有優惠政策，買房前仍應先做好完整的財務規畫、貸款試算與風險預備，假設貸不到新青安，也要有傳統房貸或其他資金來源的備案。

政策只是工具，必須懂得搭配操作，才能為資產創造更高的效益。房地合一稅2.0政策上路後，不僅是短期炒房已死，更重要的是，對於購屋自住的人來說，錯誤的選房會讓你卡死5年、10年，甚至更久。

所以我總說，「現在的選房，要像投資人一樣精準、和房東一樣實際、跟設計師一樣敏銳」，不能再只看外觀或社區風評就做出決定，而要從未來轉手性、裝修彈性、管理機制、格局流動性等面向全面評估。

如果你正在尋找人生第一間房、正在猶豫要不要買老屋，或是想用新青安創造自己的資產起點，那麼，這本書就是為你而寫。願它能幫助你，用正確的方法與眼光，找到一間真正超值、又能增值的房子。

新版作者序

比買主更挑剔的選房、裝修筆記

我從20歲開始踏進臺灣房地產市場，起初只是一位租屋仲介，到現在成為已裝修超過500間房、致力於活化老屋的實戰工作者。

一路走來，我看過太多選錯房、買太貴、裝修吃虧的例子，也親手處理過一間又一間看似沒價值，卻能在改造後大幅升值的老房。這些經驗讓我決定創辦「How Life好生活」這個品牌，希望協助每個人都能擁有舒適又划算的居住空間。

這本書，正是我這些年在第一線協助選房、裝修的完整經驗彙整，幫助大家擁有一間買得划算、住得滿意、未來還會升值的房子。

我始終認為：房屋必須經...

推薦序一　不管景氣好壞，有時間就看房／張欣民
推薦序二　在房市最冷的寒冬，你更該看房！／田大全
推薦序三　等我存夠錢？買房第一步絕對不是錢／吳依瑋
聯合推薦
新版作者序　比買主更挑剔的選房、裝修筆記
新版前言　我還能用新青安買房嗎？

序　章　不只保值，更能增值的資產
第一節　等我存夠錢再買房……，錯！多數人買房才開始存到錢
第二節　寧買市區破爛屋，勝過郊區買大厝
第三節　聰明貸款，別貪高成數
第四節　物件資訊哪裡來？和仲介聊比上網更多更快

第一章　選房的眉眉角角，如何找到理想宅
第一節　好地段未必適合成家，符合生活機能最重要
第二節　基地方正的標準是？影響增值，更影響生活品質
第三節　藏在設計圖裡的格局揭密
第四節　預售屋、中古屋、新成屋，看屋重點不一樣
第五節 這些細節，讓你遠離地雷屋

第二章　議價自己來？讓代書、仲介成為你的助力
第一節　誰才是房仲高手？房仲店的牆面、名片看得出來
第二節　仲介話術，得這樣破解
第三節　用第三方角度和屋主議價，提高成功率
第四節　好的代書能幫你很多忙！但六大細節務必親自確認

第三章　用總價的20%換10倍增值空間：修繕裝潢一定要知道的事
第一節　為什麼要裝潢？
第二節　預算抓多少？工程期怎麼算？
第三節　監工的眉角
第四節　全額付清、按工程期分次付款，有什麼不一樣？

第四章　房貸一背起碼10年，怎麼還得輕鬆又兼顧生活品質？
第一節　先估價再出價，貸出好條件
第二節　房貸該找誰貸？不只銀行可以辦
第三節　擬好計畫，讓你按月還款還能保有生活品質
第四節　以房養老，真的可行嗎？

第五章　想好這些問題，有共識的挑一間幸福宅
第一節　這間房「最多」要住幾個人？
第二節　買到房子，要登記在誰名下？
第三節　買一間房子，需要付哪些費用？

結語　什麼類型的房子都能賺到錢，重點是要動動腦！
後記 讓每一棟房子，回到它應有的價值和使命
附錄一　中古屋交屋檢核表
附錄二　預售屋、新成屋點收交屋流程
附錄三 驗屋檢核表

推薦序一　不管景氣好壞，有時間就看房／張欣民
推薦序二　在房市最冷的寒冬，你更該看房！／田大全
推薦序三　等我存夠錢？買房第一步絕對不是錢／吳依瑋
聯合推薦
新版作者序　比買主更挑剔的選房、裝修筆記
新版前言　我還能用新青安買房嗎？

序　章　不只保值，更能增值的資產
第一節　等我存夠錢再買房……，錯！多數人買房才開始存到錢
第二節　寧買市區破爛屋，勝過郊區買大厝
第三節　聰明貸款，別貪高成數
第四節　物件資訊哪裡來？和仲介聊比上網更多更快

第一章　選房的眉眉角角，如何找到理想宅
第一節　...