Chapter 1 中洲建設股份有限公司/ 賴碧瑩教授

一、中洲建設公司介紹

屏東的早晨，陽光高掛在天空，燦爛的陽光一如今天要去拜會的中洲建設一樣，陽光燦爛。這家已經在屏東28年的建設公司，永遠散播著陽光給屏東縣，我一進入公司門口，印入眼簾的是公司招牌－中洲建設，招牌上方斗大的JJ，正是公司英文的縮寫，但是在巧手的設計之下，JJ變成一個陶甕，

它與原住民吉祥物陶甕相似，陶甕在原住民眼中是權力與階級的象徵，也是高雅的代表，這個LOGO正說明著這家公司的深厚文化底蘊藏在甕裡，也意涵著中洲建設希望能夠將建築精華典藏，將住宅的美發揮到淋漓盡致，正所謂「好酒藏甕中」，歡迎來這住。

我認識中洲建設黃啟倫董事長多年，這還是第一次因為要報導中洲建設專程地前往他的公司訪問他。一踏入公司，黃董事長事長隨和地與我天南地北的聊著這家在屏東數一數二的大建設公司。就像電影的膠捲，讓時光回到公司設立的那一年。黃董事長事長告訴我他因緣際會創立中洲建設，他與許多創業家一樣，事業草創初期，碰到許多難以克服的挑戰，在1996年到2001年是台灣房地產市場不景氣時期，尤其是經歷亞洲金融風暴後，台灣的經濟衰退，房地產市場景氣下滑，直到2003年下半年，房地產景氣才緩慢地回復。在房地產市場不景氣的時期，黃啟倫董事長採取穩紮穩打的方式經營公司，在民國90年代時期，屏東許多的建築設計還未注意到美學的年代，中洲建設已經開啟簡約風格，注意建築美學，並且將城市中以人為本的舒適風格融入建築個案當中，透過扎實的建築工法，嚴選建材，往往中洲建案一推出，即銷售一空，憑藉的是公司的好口碑。

中洲建設最有名的個案是開啟屏東豪宅建築，屏東第一棟豪宅型大樓－中洲The One，就是他們公司的代表作品。這在過往屏東地區主要以透天厝豪宅為主的市場來說，是一項冒險的嘗試，但是事實證明它們成功的掀起高品質大樓的風潮。

二、建設公司市場概況

(一)建設公司產業概述

據住展雜誌統計，2019年北台灣（新竹以北含宜蘭）「十大建商」排行榜，第一名至第十名依序為寶佳機構、富宇建設、麗寶機構、華固建設、興富發建設、遠雄建設、冠德建設、馥華機構、甲山林機構、立信機構等建商。如果以2019 年台灣建商推案量金額來看，總金額超過 1.5 兆元，推案金額前十大推案建商依序為寶佳、興富發、冠德、麗寶、富宇、遠雄、豐邑、京城、國泰及龍騰等建設公司，其中寶佳機構推案破千億排名第一，號稱「推案王」，第二名興富發建設，第三名冠德建設。這十家建設公司只有京城及龍騰是高雄市建設公司，其他都是數於北台灣建設公司，所以可知屏東縣的建設公司當然推案金額更少。不過熟悉房地產的人士都知道，推案金額多寡這背後主要的原因是因為房地產單價北部幾乎是高雄市的3倍以上，是屏東市幾乎5倍以上。

(二)建設公司開發方式

建設公司開發方式包括不動產的規劃設計、興建施工及銷售業務。建設公司因為規模不同，因此開發方式也會有所差異。

1.自行開發方式

建設公司如果採取自行開發方式，此時公司將主導整個開發計畫，包括規劃設計、建築施工以及銷售，有的人把這種模組稱為一條龍的開發方式。自行開發的優點在於建設公司可以完全主導開發決策，享有完整開發利潤，但也必須承擔完全的風險。

2.合作開發方式

建設公司如果與機構合作開發，即為合作開發方式。此時建設公司提供資金與技術，機構提供土地或是部分出資。合作開發的優點在於分擔自行開發的投資風險及技術需求，尤其是大型土地，一般擁有的機構多數會以合作開發方式進行投資，例如黑松公司與三僑合作開發的「微風廣場」，富邦建設集團與誠品合作的松菸文化園區。

3合建方式

即由地主提供土地，建設公司負責規劃興建之合作方式，如目前台肥與華固建設合作之住宅開發案、台北市政府的捷運聯合開發案件、或是一些小地主與建設公司合作開發模式等。雙方在興建完成後，依據雙方約定合建契約，分配建築物面積，一般在開發建築後，以出售方式處分之不動產或是採取地主保留戶方式留存其合建後分配面積。

4.設定地上權方式

地主不參與土地的開發及營運管理，而將開發權以出租或設定地上權方式移轉給他人出資興建，如台肥設定地上權予中國信託之土地、台汽設定地上權予潤泰建設開發中崙大樓、台北市政府設定地上權予台北金融大樓股份有限公司開發台北101等。目前國內政府單位所擁有公有土地多數採取這種方式開發。

建設公司是一個高度專案導向的行業，其工程生命週期自公司的營運決策、選地、規劃、設計、發包、施工到銷售、交屋、維護管理等，這些階段的工作通常隸屬於不同部門，但各部門的任務彼此之間又緊密互相扣合。這種分工管理模式，每個階段及計畫之間都必須不斷檢驗其品質及落實達成的程度。越大的建設公司分工越細，越小建設公司則是一人包辦多項工作。以大型建設公司來說，多數有完整的ISO流程，每個部門所有的作業程序及權責都非常的清楚。所有擬定的作業程序，也會定期經由專案檢討、召集各個專案負責人簡報或自動收集相關的資料，進一步了解各部門或專案負責人是否有依循ISO流程標準執行。無論是管控、記錄、回報、追蹤、分享、稽催、統計的資料，都可以透過有系統方式記錄與管理，以作為新案參考依據，並提供解決管理對策。

三、屏東房地產產業市場分析

(一)產業市場現況

根據財政部統計屏東縣營利事業銷售額，屏東縣2018年成長最快的是不動產業，全年銷售額74億6,181萬元，相較2017年57億6,861萬元，成長達29.35%，居所有行業別之冠，成長第二名為15.21%的營建工程業。如果由土地增值稅收來看屏東房地產市場交易，2019年屏東縣土地增值稅收17億4,857萬，較前一年度14億2,333萬，大幅成長22.85%，2019年收件數為32,847件，較2018年收件數30,254件，增加2,593件。從這些統計資料不難看出，屏東縣房地產市場的活絡交易。屏東在這幾年之所以交易蓬勃，這得歸功於屏東縣政府多項重大建設計畫推動有關，這當中包括有：高鐵南延屏東交通建設計畫、六塊厝產業園區、高雄榮民總醫院屏東分院新建等。當然這幾年屏東不論是燈會活動、屏東全中運，在在都讓屏東在台灣的曝光度增加，自然而然吸引到民眾考慮落腳此地。

(二)產業市占率狀況

屏東房地產市場近年來在興建型態有明顯的變化，因為營建成本、地價高、人口結構改變，促使屏東房地產市場風貌持續的改變，尤其是屏東市的建物型態已經逐漸由透天厝變成五樓電梯華廈與大樓。



根據表1屏東縣不動產開發公會所提供的2019年開工資料顯示，2019年一整年的推案個數有215個，總戶數2,181戶，透天厝戶數占比43.87%，大樓／華廈戶數占比54.37%。



從表2的統計資料可以看出，中洲建設的推案樓地板面積及總工程造價在屏東縣33鄉鎮來說，其所占的比率都是最高，幾乎是其他同業的3倍甚至是10倍以上。

四、中洲建設公司關鍵成功因素

中洲建設公司成功的關鍵因素主要來自於對建築個案品質的堅持。黃董事長事長認為建築沒有退路，對於房子的完美要求是一種對客戶的尊重。秉持這樣的理念，公司在興建個案時，在每個建築的環節細節上相當的講究，也堅信在屏東房地產市場，有這麼一家公司可以讓買屋的人感受到購屋的心靈喜悅，讓客戶可以心動的人文建築個案。所以公司在屏東經營28年，不斷地運用新的建築工法在營造品質上。黃啟倫董事長知道土地一旦購買就不能回頭，因此，如何設計出適合屏東地區的建築產品，將綠能永續的觀念納入，往往在購買土地的當下就已經決定。

黃董事長相信以誠信為根基，可以拉近人跟人之間的距離，如何創造幸福的居家環境是一家建設公司應該有的想法。除此之外，黃董事長也不斷地告誡公司二代、公司員工須有務實的處世態度。

如果說中洲建設的影響力，我相信在屏東地區它是最重要的建設公司，也因為這樣的影響力，使得中洲建設責無旁貸要對住宅做出更積極正面影響，因此黃董事長事長對於他們公司所設計出來的建築設計作品，除了能夠滿足客戶需求，也希望能夠達到環境保護，善盡公司在地球的社會責任。

(一)一條龍服務

從購地、規劃、銷售、簽約、變更、施工、交屋到售服，一條龍服務的概念一直都是中洲建設的關鍵成功因素。其次，「誠信」是公司在經營品牌所堅守的核心價值。

重視每一個住戶通風採光，讓環境綠美化整合節能減碳，同時又能利用太陽能光電系統減少住戶用電費用，這些都是公司推出建案可以廣受喜愛的主要原因。

(二)永續經營

對中洲建設來說，從建設開始都是抱著「以自己要住的心去蓋房子」的想法，多年來這已經不是一句口號，而是公司堅持的信念，尤其是客戶託付給中洲建設往往是一生的心血與積蓄，更是需要謹慎面對。所以「品質大於效率」，以不趕工的施工方式進行是這家公司的做法。公司的經營理念是從設計規劃就開始，過程中從施工品質要求，到交屋後對住戶的規範，目的是希望保持建物的雋永價值，讓公司與客戶可以共同創造雙贏局面。此外，建案施工當中難免對周邊鄰居造成困擾，中洲建設透過敦親睦鄰方式化解困擾，協助周邊鄰居將環境美化是關鍵因素。

(三)客製化服務

量身訂作客製化服務是另一項成功關鍵因素。一般的消費者購買房屋後，多多少少都會想要在屋內進行個人的設計，例如磁磚廚具的樣式、插座數量、室內格局的變更、無障礙空間等等，針對這些中洲建設因此成立一個團隊，專門替客戶做可變更項目的諮詢與服務，在客戶變更前會提供房屋的平面傢配圖、水電圖、冷氣圖給予客戶，讓客戶可以清楚地了解要變動的平面概況。這種「以客為尊」的方式在房地產界算是少數的，因此許多客戶購買中洲建設房屋後再次回購的機會大大的增加。

除了專門團隊替客戶提供客戶變更設計諮詢外，公司也會主動通知客戶，挑選室內地磚顏色、廚具顏色，讓購屋者有參與感，也可以依照買家的裝潢需求來打造夢想的家園，減少日後室內裝潢的變更費用。

(四)自售不委代銷

一般大建商多會請廣告公司、跑單人員代銷，但中洲一直都是自售，不委託他人銷售，採用無業績獎金打團隊合作的方式，讓客戶享受到親切專業的服務，而不是花俏的銷售手法，讓客戶買的心甘情願。

(五)售後服務口碑

大多數建設公司交屋後，就不再與客戶有連結。但是基於在地產業的深耕考量，如何讓客戶可以在需要公司服務時，可以找到建設公司，中洲建設公司提供24小時即時報修系統，甚至提供3年固定設備保固、5年防水保固、20年結構體保固、工程履歷，種種的售後服務，是希望讓客戶可以買的安心、住的放心。

(六)員工在職教育訓練

員工是公司的資產，要提供好的品質，就必須要有好的員工，因此提供員工不定期教育訓練，是這家公司的另一項關鍵成功因素。為了讓員工了解房地產產業發展趨勢，中洲建設會聘請業界專家進行授課，唯有透過不斷地檢討學習修正，讓員工進步，公司才能夠永續經營下去。公司的網站也積極地提供社群媒體訊息，讓員工隨時了解房地產界、公司、客戶等的動態。

Chapter 1 中洲建設股份有限公司/ 賴碧瑩教授

一、中洲建設公司介紹

屏東的早晨，陽光高掛在天空，燦爛的陽光一如今天要去拜會的中洲建設一樣，陽光燦爛。這家已經在屏東28年的建設公司，永遠散播著陽光給屏東縣，我一進入公司門口，印入眼簾的是公司招牌－中洲建設，招牌上方斗大的JJ，正是公司英文的縮寫，但是在巧手的設計之下，JJ變成一個陶甕，

它與原住民吉祥物陶甕相似，陶甕在原住民眼中是權力與階級的象徵，也是高雅的代表，這個LOGO正說明著這家公司的深厚文化底蘊藏在甕裡，也意涵著中洲建設希望能夠將建築精華典藏，將住宅...

主編序

近幾年，台灣的商業領域開始著墨社會企業責任，許多大學也在思考如何強化產學合作量能，鼓勵教師進行深耕計畫，希望老師走進企業，發揮在地學校在地企業服務精神，屏東管理學這本書就這樣的理念而誕生。尤其在屏東教書多年，不論是我個人還是參與的老師，很多人並沒有真正走入屏東企業家，屏東的企業農工漁牧均有，並非僅有服務業，為了介紹每個企業個案，我們逐一確認願意接受訪問的廠商，再一一的安排時間進行訪問，由於所有老師都是來自管理學院，因此撰寫方式也主要著重在廠商的管理策略。關於企業個案撰寫的模式主要包含四大面向：一、個案公司的介紹；二、個案公司產業現況；三、公司成功關鍵因素；四、公司管理策略。有關個案公司的管理策略是最難撰寫也是在訪談過程當中最難說明的一個區塊，由於每家公司的經營業種不同，所以管理的模組也不一樣。但也因為這樣讓這一本書衝撞更多火花。另外，針對企業社會責任說明，更是突顯出每一家在屏東的企業，他們將他們的社會關懷散佈在屏東每一個角落，它們對屏東的社會關懷、社會服務，讓我們看到這座陽光城市，許多企業在經營成功之後他們奉獻他們的金錢與時間，灌溉這座城市，這部分報導是過往企業個案撰寫較少分享的區塊。

屏東管理學這本書的作者群內每個人的專業不同，如何協助大家報導企業個案，讓每個老師能夠發揮專長，是一種考驗。本書雖然標榜管理學，但是主要是以人為本，在過去六個月當中，參與這本書所有作者，大家在一路摸索學習過程中完成這份工作。一開始我完全沒有想到主編屏東管理學這份工作究竟有多複雜，後來我才發現這項工作的複雜度比起我過去撰寫的書籍還複雜，因為我需要解決的問題很多，就像一家公司在管理過程的複雜度，我們在有限的人力和預算資源下，大家一起努力完成這份工作。

本書分析的企業包括：中洲建設、大田精密機械、國興畜產、秀軒企業、金皇企業、河見電機、安得烈企業、芙玉寶、印象建設等，這些企業不論是在房地產開發、高爾夫球具、頂級運動自行車、畜牧產食品、年輕族群服飾、時尚辦公家具、專業沉水泵浦、世界名牌掛鎖、清潔用品等都是屏東在地企業，也是台灣的隱形冠軍企業，他們的管理哲學、策略，是屏東在地產業管理典範。



台灣經歷百年的新冠肺炎疫情，國與國之間防疫措施迫使很多企業公司進行數位轉型，消費者的使用行為也加速數位化，2020年全球經濟大幅衰退，創下1930年全球經濟蕭條之最，全球產業生態體系也產生劇烈翻轉，在這個期間，我們有幸得以將本書順利完成出版，要感謝本書作者群的貢獻以及他們辛苦的採訪編寫個案所花費的時間與精力。希望藉由本書的出版將企業發展的經驗，管理精華散播到屏東、台灣各個角落，本書不足與缺漏數之處，懇請各界學術與實務先進不吝惠予指正。

屏東大學不動產經營學系教授

賴碧瑩 2021.Jan.11

主編序

近幾年，台灣的商業領域開始著墨社會企業責任，許多大學也在思考如何強化產學合作量能，鼓勵教師進行深耕計畫，希望老師走進企業，發揮在地學校在地企業服務精神，屏東管理學這本書就這樣的理念而誕生。尤其在屏東教書多年，不論是我個人還是參與的老師，很多人並沒有真正走入屏東企業家，屏東的企業農工漁牧均有，並非僅有服務業，為了介紹每個企業個案，我們逐一確認願意接受訪問的廠商，再一一的安排時間進行訪問，由於所有老師都是來自管理學院，因此撰寫方式也主要著重在廠商的管理策略。關於企業個案撰寫的模式主要包含四大...

縣長序
校長序
總幹事序
主編序
Chapter 1 中洲建設股份有限公司/ 賴碧瑩教授
Chapter 2 秀軒事業股份有限公司/ 潘怡君副教授、劉毅馨副教授
Chapter 3 河見電機工業股份有限公司/ 李國榮教授
Chapter 4 安得烈股份有限公司/ 賴碧瑩教授
Chapter 5 芙玉寶生技股份有限公司/ 郭子弘助理教授
Chapter 6 大田精密工業股份有限公司/ 黃露峰副教授
Chapter 7 國興畜產股份有限公司/ 朱全斌副教授
Chapter 8 金皇企業股份有限公司/ 陳宗輝教授
Chapter 9 印象建設股份有限公司/ 賴碧瑩教授

縣長序
校長序
總幹事序
主編序
Chapter 1 中洲建設股份有限公司/ 賴碧瑩教授
Chapter 2 秀軒事業股份有限公司/ 潘怡君副教授、劉毅馨副教授
Chapter 3 河見電機工業股份有限公司/ 李國榮教授
Chapter 4 安得烈股份有限公司/ 賴碧瑩教授
Chapter 5 芙玉寶生技股份有限公司/ 郭子弘助理教授
Chapter 6 大田精密工業股份有限公司/ 黃露峰副教授
Chapter 7 國興畜產股份有限公司/ 朱全斌副教授
Chapter 8 金皇企業股份有限公司/ 陳宗輝教授
Chapter 9 印象建設股份有限公司/ 賴碧瑩教授