花數十萬學費學選點？還是看看我的經驗好了！

如同上一章所述，各種不一樣的產業，會有不一樣的地點因應。要先釐清自己的產業性質，再來找店面才會較為適當。因此，什麼地段、地點適合什麼樣的生意，其實絕對要依照個案來好好仔細推敲跟判斷。我自己有個三十萬的痛苦經驗與教訓，已在前面篇章闡述（請參考58頁），同時也有我自己的成功經驗。我只能說，地點不是絕對，要因應生意性質來找店面，才是選點最重要的祕訣。

１、接近人群聚集的場所

選擇開店地點，跟買房子一樣，有三個重要的要素「location」「location」「location」。好的品牌、好的產品、好的口碑，非常重要，但是一切就緒，客人找不到你的商店，試問，他們如何進行消費？那什麼樣才是好的店址呢？有幾項基本的要求：

（1）商業活動頻率高

這種地區通常是市中心，在此區域商業活動頻繁，營業額必然較高。這樣的店址就是所謂寸金之地。這類地區的特性在於：會吸引大量的人潮，對於很多零售行業，提供食、衣各項商品的商店都是很好的地點。

（2）人口密度高

在居民區附近開店，人口比較集中，人口密度較高，人們去店裡的頻率相對高，生意好做。在這類地區，各年齡層和社會階層的人都有，會有較多的顧客，不過有一點要注意的是，現在的特殊形態社區，例如養老社區，老年人的比例偏高，比較適合養生、醫藥類的商店進入；如果是高級住宅，豪宅附近，比較適合高檔路線的精品服飾、高級餐廳、音樂教室等進駐；如果是綜合型的社區，則多數零售商店都滿適合。換句話說，高密度的住宅區要看居民的年齡、收入、職業等不同類型，做出不同的區別。

（3）客流量多

商店開在這類的街道上，因為客流量大，來店客相對較多。但要考慮街道哪邊客流量大，還有一些地形或交通的影響，來選擇最優地點。對於一些客流量多，如果是因為是交通要道，人潮的成分都是上下班的地方，比較不適合逛街的服飾店、精品店，比較適合的是早餐店、便當店、小吃店或可以讓上班族喝酒休閒的商店。

除非你一開始就打算開始長期抗戰，否則開店地點儘量不要選擇小巷弄，商店的位置攸關前三個月的勝敗與否，曝光度高的商店，比較能讓頭一次消費的客人有機會來「交關」你的產品。

（4）交通便利

交通便利，顧客才願意光顧，願意坐車去。早年很多商圈是圍著火車站或公車站發展出來的，現在的情形，取而代之的是捷運站，一般來說，消費者在這些地方的出口，步行不到十分鐘的路程即可到達的店鋪是最優的。如果只是公車站牌（轉運站不算，例如臺北的公館地區），最好把步行距離縮短至五分鐘以內為佳。

２、開店選址掌握八重點

一項事業的成功往往離不開天時、地利、人和。一旦決定開店，必須對所選地點作全面的考察，了解該區人口密度、人緣等等。開店選址是很講究的，一般應該掌握以下八個重點：

（1）交通樞紐

交通樞紐區就是重大交通建設的附近、鄰近火車站或公車站的地方，因為每天有大量的通勤人員，或是旅客來往，人潮多就會有各項的需求，吃的、用的、穿的都是。在臺灣，火車站的前面、周邊，都是當地商業區的發源地，臺北車站更是箇中翹楚，因為除了有臺鐵，還有後來興建的高鐵，以及臺北捷運淡水線、板南線的匯集，形成三鐵共構的地下車站，每天平均有五十萬人次的旅客會在這邊轉乘或進出，因此形成了一個地下街商圈，其中也吸引不少名店進駐展店。

從民國八十五年臺北捷運木柵線通車之後，捷運沿線的車站幾乎取代了過去臺鐵車站的地位，原因在於臺北市（大臺北地區）的人口密度相當高，縱使捷運站密集，人潮還是非常多，尤其後來陸續通車的各線，在兩線交會的捷運站，更是人潮匯集之處，當然其出口附近便是開設店面的首選。一般來說，離捷運站五百公尺內都適合開設店面，但要注意人潮行進的方向，有些出入口只是聊備一格，所以應當挑選較多人出入的出口才是正確的選擇。

（2）選擇人潮群聚的場所

某些特殊的場所，會吸引很多人到此聚集，例如電影院、百貨公司、大賣場等等，因為來此消費可以享受一次購足的便利，所以同樣有大量人潮會聚集過來，不過近幾年的發展，這些地方也逐漸形成商城方式，所以在這邊開店，其實比較像是納入其中的一個櫃位，由於所在地就是在商城裡面，假設是賣吃的商店，就會設在百貨公司的美食街，消費者可以享受比較完善的設施，租金方面相對也會比較高。如果是在百貨公司的旁邊，其實人潮還是相當多，也因為多少仍然會被分散，租金方面也會比較便宜一點點。

另外還有一個類型，就是工業區、加工區或大型工廠的旁邊，這類型聚集的都是密集的勞動人口，他們的工作時間很長，休息時間很短，比較適合餐飲業，或者販售日常用品。尤其餐飲業，要好好跟各工廠的福利委員會接洽，搶攻外送的商機，有時候作一兩張訂單，跟一天的來店散客數量不分上下。所以偶爾會看到這些地區附近的熱食店或飲料店，鐵門半開或是關門好像沒有營業，其實都是在趕工應付工廠的大量訂單。

（3）結市地段

在長期的經營中，某條街或某個市場會自發形成銷售某類商品的集散地，事實證明，對那些經營耐用商品的店家來說，若能集中在某一個地段或街區，則更能招徠顧客。人們一想到購買某種商品就會自然而然地想起這個地方，具有吸引人潮的特性。例如臺北五股的家具街、臺中也有環中路的家具街，讓消費者可以盡情地比價格，比品質。有個「結市」概念須注意，因為經營同類商品的店家很多，消費者來到這裡有更多的機會進行比較和選擇，人潮多了，生意興隆自不在話下。不過具有這個條件的地點，多半已經形成既有型態的商圈，租金都會比較高，但是店主不要被較高的房租嚇倒，反而要認真分析投入這筆資金能帶來多大效益。

一般只要開店構想對了，都是高投入、高回報，所以要捨得在店址上投資。反觀，這個區域若都沒有同質的商店，假設附近若都沒有雞排店，代表這區域的人沒有吃炸雞排的習慣，而喜歡吃雞排的人也不會想到這邊來消費，表面上看起來好像沒有競爭，實際卻隱含無「商品需求」的窘境。所以，商店選址一定要注意周圍的人流量、交通狀況以及周圍居民和單位的情況。對經營商鋪的創業者來說，人潮就是錢潮，千萬不要因為怕競爭而選在偏遠地區。其實，商業區的店家都比較集中，反而有助於積聚人氣，只是要特別注意經營位置的問題。

其實好店址的高租金並不是一天兩天形成的，也不是任意可以抬高的，它是房東和租主在長期利潤分成較量中形成的契約，倘若租金高到一個程度，承租的商無利可圖時，商家就會轉向其他區域，捨棄生意較好，但卻結算下來無利潤的地點。因此，好店址雖然寸土寸金，但正常情況下依舊並有利可圖。總而言之，花大錢裝潢，還不如找個比較適合的好店址。當然，高租金增加了經營成本，也增加了經營壓力和風險，這也是在開店之前必須仔細評估的。

（4）西瓜要偎大邊！

「西瓜偎大邊」指將商店開在著名連鎖店或品牌店的附近，甚至可以開在它的隔壁，諸如超市、飯店、廿四小時便利商店、美妝店、咖啡店、茶藝館、酒吧、學校、銀行、郵局、洗衣店、沖印店、社區服務中心、社區文化體育活動中心……等。

這類地標的集客力較強，可以省卻開店初期的宣傳，因為隔壁本來就會有人潮來消費或進行其他活動，雖然他們不是專程來你的商店，但是他們很容易看到你的新店面，如果將來想要消費的話，自然會想到你的商店，產生不妨「姑且一試」或者「順便」的想法。舉例來說，如果你想經營吃的，其實可以將當店開在麥當勞、肯德基的旁邊。因為，這些著名的速食店在選擇店址前，必定做過大量細膩的市場調查，挨着它們開店，不僅可省去考察場地的時間和精力，還可以藉助它們的品牌效應與人潮撿些顧客，因為一般消費者並不是都會接受這些速食店的高單價商品，或者消費者想換個口味，若能提供不同種類的食物，一定會有消費者上門光顧。

以我自己為例，我的第一家分店在臺中市潭子區雅潭路上，這是一條潭子通往大雅的幹道，車潮很多，但是人潮不算多，不過隔兩間店有一家「龍鳳燒臘店」，這店營業超過二十年，是潭子在地人無人不知無人不曉的便當店，每到供餐時間，來買便當的人潮不亞於夜市人潮，經常都要排隊，開在它的旁邊，買便當的消費者自然看到我的博士雞排潭子店，也經常看到客人拎著便當過來雞排。

（5）位於商業中心街道

既然是商業中心的街道，都是屬於不錯的地點，但是就必須再細分其中的優劣。原則上，東西走向街道最好坐北朝南；南北走向街道最好坐西朝東。再來，商業區當中，有純商辦區跟住商混合區之分，此時應選擇「商住辦混合區」，因為此區早中晚都有大量人潮走動。純住宅區消費人口不多，而且現在大家忙碌，回到家都只想休息，消費的機率相對減低。純辦公區的晚上則相當冷清，因此這些店面只能做固定時間生意。總而言之，就是要有人的時候才會有生意，如此一來，必有部分時間是人氣單薄的時候，選在這種區段，承租方的壓力會比較大。

商業中心的街道還有「陰陽面」之分，一條路的兩側，商家聚集較多的一面稱為陽面，反之稱為陰面，人潮多往陽面走動是必然的現象，因此，要選擇陽面來開店面，縱使租金貴個三成也是一樣，不要貪小便宜而因小失大。此外，一般住家不喜歡的路沖反而是好店面，因馬路迎面招財又有廣告看板功能，尤其在車流量大的地方，機車族、開車族停紅綠燈時都會看看附近的廣告看板，此時，他們已經無形中被你的店面強迫推銷了。

三角窗是最好的店面條件。原因是三角窗的店面招牌醒目，而且人潮可以從街頭的四個角落匯集過來，曝光率最高。但是也有部分三角窗店面應當避免，例如店面旁的馬路或巷道太大、太寬，會造成只有車潮卻缺乏人潮，因此車流愈大、交通愈擁擠，人潮反而不會停留太久，不利人潮的匯流。其次，沒有人行道或騎樓的三角窗店面也不好，原因在於雖然三角窗店面主要是店面的招牌較醒目、人潮在街道的交會點聚集所致。此時如果沒有店面外頭的人行道或騎樓，讓逛街的人潮願意駐足或停留下來，那麼人潮的效益就會大打折扣。

（6）根據經營內容來選擇地址

店家銷售的商品種類不同，對於店址的要求也不盡相同。有的商店適合開在有大量人潮的地方，例如服飾店、小吃店，但並不是所有的店鋪都適合開在人山人海的地方，比如醫藥用品、保健用品的商店，就適合開在大型醫院的附近。好的店面不如「適合」的店面，就是這個道理。

（7）選擇人口成長的地方

通常都市的重劃區，或是造鎮計畫的預定區，因為經過市政府的規劃，初期雖然商店並不密集，但日後住宅大樓一旦興建完成，進住的人口往往會比老舊市中心還要來的多，重點是，會在重劃區買房的人，通常是現金流比較充裕的一群人，這些人的消費能力高，選擇在這些區塊的適當地點開店，成功的機率往往比較大。

最有名的是林口新市鎮，在民國八十六年初只有四萬五千人左右，發展至今已經接近十萬人，其中還不包括租屋不設籍，通勤至臺北市上班的人口，因此整個林口的街市樣貌，已非十五年前可以比擬。另外，桃園中正藝文特區也是很好的例子，屬於桃園市「擬定南崁新市鎮都市計畫（多功能藝文園區）細部計畫」內藝文展演用地。此地區原為農田，並沒有什麼商業活動，但該區是桃園市通往蘆竹鄉（南崁）的必經之路，附近有南崁交流道，屬於桃園市的重要交通樞紐，桃園縣政府將中正路兩旁規劃國家戲劇院等用地，民國九十六年起藝文特區規劃開發後，位於中正路、新埔六街、南平路及大興西路一段之間的區域，人口不斷增加，形成類似臺北信義計畫區的商業密集區，商店林立，金融機構，辦公大樓進駐，自然衍生出無限商機。

（8）選擇由冷變熱的區位

如果打算往新興發展的區域開店，而不是選擇現在被商家看好的位置來經營，可以考慮將來由冷變熱、目前未被看好的街道或市區。不過這樣還是有風險，因為商圈的形成可能需要很久的時間，但是一旦能撐過發展期，將來的發展無可限量。

不過，這種機會可遇不可求，有打算做長期發展的店面，才適合這樣的規劃。選址要有前瞻性。並不是目前的黃金店面就一定賺錢，有時遇到市政規劃變動，熱鬧的地段也有可能變成冷僻之地。因此，在選址時要眼光放遠，多了解該地區將來的發展情況。除了市政規劃外，還要注意未來同業競爭的情況。區位由冷變熱的例子，也是最具代表性的都市計畫，不能忘了提臺北市的信義計畫區。臺北市政府在民國六十四年就開始著手打造信義計畫區，最後在民國七十一年正式公告實施，一律以市地重劃方式辦理，讓信義計畫區翻身一躍變成國際櫥窗。

花數十萬學費學選點？還是看看我的經驗好了！

如同上一章所述，各種不一樣的產業，會有不一樣的地點因應。要先釐清自己的產業性質，再來找店面才會較為適當。因此，什麼地段、地點適合什麼樣的生意，其實絕對要依照個案來好好仔細推敲跟判斷。我自己有個三十萬的痛苦經驗與教訓，已在前面篇章闡述（請參考58頁），同時也有我自己的成功經驗。我只能說，地點不是絕對，要因應生意性質來找店面，才是選點最重要的祕訣。

１、接近人群聚集的場所

選擇開店地點，跟買房子一樣，有三個重要的要素「location」「location」「location」。好的...

人們總是活在比較當中，在二十歲以前，比功課、比成績、比誰上台領獎多。我從國小、國中念資優班，到高中考上全國第一志願：建國中學，在我的眼中，只要努力就可以得到。我的處事原則就是「做什麼，像什麼」，當學生的時候，很會唸書也很會考試，總是名列前茅，因此心中難免驕傲，在三十八歲以前，唯一的挫折，大概是「沒考上台大」，只考上政大法律系，縱使這樣，還是別人眼中的人生勝利族。

　　由於就讀法律系，在專業訓練下，練就一副好口才，遇到什麼事情都是要講到贏，辯到贏，但是這種情形套用在婚姻上，把家庭當作是法庭，老婆當然是難以忍受，在不堪言語暴力的壓力下，她提出了離婚的要求，雖然我想盡辦法道歉，卻已經於事無補。這個時候的我才體認到，原來過去一直爭贏了面子，最後一次卻徹徹底底的輸了裡子。回想過去點點滴滴，我不懂諒解，也不懂包容，抱持凡事必須順我者昌的思維，像是婚後要裝潢房子，她很想裝浴缸，我卻覺得沒有必要，所以堅持不裝，到了最後我又得到了什麼—是人格的完全否定。

　　跟相愛了十八年的前妻離異後，前妻馬上就裝了浴缸。我體認到當初堅持的經濟效益，在婚姻關係中是多麼不值錢，那又能挽回什麼？我要奉勸各位親愛的讀者，在兩個人的關係中，唯有愛才能長長久久，發生一件事就算證明了對方錯，讓對方低頭又能如何呢？最後只是破壞兩人關係罷了。犯錯並不會無可救藥，只要自己誠心認錯、勇於改過，都會有自新的機會。

　　離婚之後我感到很痛苦，但是我除了會唸書之外，好像一無是處，於是我念博士班，準備用讀書來移轉自己的注意力；想要改變我的做人處事能力，當了四個月的房屋仲介，再回家鄉賣雞排。這件事情上報，鴻海郭台銘董事長說我浪費教育資源，我也只能笑一笑，因為這個時候的我已經知道，人與人之間的相處不是只有是與非、對或錯而已，謙卑為懷、與人為善才是王道。

　　經歷身分轉變，我非常贊同「轉換」這件事情，即使會面臨意想不到的困難，但我相信這是換來美好人生的必經之路，因為「人生會不斷地面臨選擇，當來到岔路的時候，好好地思考下一步該怎麼做，仔細規劃、謀定而後動」，不要害怕人生當中的大轉彎，勇敢地面對它，堅持走下去。人生的精彩之處，最讓你真正能感到幸福的，並不是一條順遂筆直的大道，而是那些彎彎曲曲，但是充滿風景的地方。那麼我們就應該接受每一個彎路，在每一次轉彎之際，變成人生的一道風景，和一份值得珍藏的財富。

人們總是活在比較當中，在二十歲以前，比功課、比成績、比誰上台領獎多。我從國小、國中念資優班，到高中考上全國第一志願：建國中學，在我的眼中，只要努力就可以得到。我的處事原則就是「做什麼，像什麼」，當學生的時候，很會唸書也很會考試，總是名列前茅，因此心中難免驕傲，在三十八歲以前，唯一的挫折，大概是「沒考上台大」，只考上政大法律系，縱使這樣，還是別人眼中的人生勝利族。

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第一章：有沒有搞錯！42歲放棄穩定的大學講師收入跑去賣雞排！
一、讀書達人，學業一帆風順。
二、法律訓練，得理不從不饒人。
三、言語霸凌落得妻離子散。
四、成為基督徒：自我省思與覺醒。
五、大學講師vs職場流浪漢。
六、為理想創業？還是因為一塊好吃的雞排！
七、行銷！行銷！行銷！
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九、中年轉業的心路歷程

第二章：一定要搞清楚！觀念到位，事業就成了！
一、書中真有黄金屋，書中真有顏如玉！
二、技術只是基礎，通路才是王道
三、創業一定要標新立異
四、開店第一年就要賺錢
五、創業要有第一次就成功的信心與決心
六、想的要比做得多：挖掘消費者的需求
七、創造品牌效應
八、找地點，從創業屬性出發

第三章：不只靠口碑？還要爭取最大的市場聲量！
一、實體！虛擬！通路多多益善！
二、不斷地創造故事，而非不斷地壓低價格！
　 1、行銷：定生死的商業行為
　 2、先猜到消費者想要什麼
　 3、剛開店就買廣告不是一個好方法
　 4、從準備創業第一天就要開始行銷
　 5、削價競爭不是唯一的路
　 6、駛出紅海贏向藍海
三、花數十萬學費學選點？還是看看我的經驗好了！
　 1、交通便利
　 2、接近人們聚集的場所
　 3、開店選址掌握八重點

第四章：如何借用媒體的東風！
一、製造社會異常現象
二、投入社會公益活動

第五章：員工固然要管，自己也不要放牛吃草！
一、創業者需具備的人格特性
二、成功的老闆會怎麼做
三、找貴人？等貴人？趕貴人？
四、運氣無法掌握！但是可以創造機會等他上門

第六章：要資金？找父母不如找政府
一、如何分配創業基金
二、各種創業貸款
　　青年創業貸款（青輔會）
　　企業小頭家貸款（經濟部）
　　青年創業及啟動金貸款（經濟部）
　　微型創業鳳凰貸款（勞委會）
　　微型企業創業貸款（勞委會）
　　台北市青年創業貸款（台北市）

第七章：記住五件事！讓你成功機會大增
一、標的有興趣，才產生樂趣與成就
二、創業有挑戰，面對壓力並堅持下去
三、自有資金高，免得貸款投資有風險
四、選擇好原料，合作廠商必須信用良好
五、階段性目標，設定好就要達陣

第一章：有沒有搞錯！42歲放棄穩定的大學講師收入跑去賣雞排！
一、讀書達人，學業一帆風順。
二、法律訓練，得理不從不饒人。
三、言語霸凌落得妻離子散。
四、成為基督徒：自我省思與覺醒。
五、大學講師vs職場流浪漢。
六、為理想創業？還是因為一塊好吃的雞排！
七、行銷！行銷！行銷！
八、引起郭董注意，是好運？是設局！
九、中年轉業的心路歷程

第二章：一定要搞清楚！觀念到位，事業就成了！
一、書中真有黄金屋，書中真有顏如玉！
二、技術只是基礎，通路才是王道
三、創業一定要標新立異
四、開店第一年就要賺錢...