一、租約簽立&效力

1.房東與房客僅有口頭約定，並未簽立書面租約，其租約是否有效？

案例：汪小飛將房子出租給朋友張潮羊，由於兩人交情已有20年，雙方基於朋友立場，只有口頭約定，並沒有簽立書面的租賃契約，而且汪小飛還很阿莎力地告訴張潮羊，他想住到什麼時候，就住到什麼時候，同時連押金也免了，唯一的條件是只要每個月交房租就可以。後來，張潮羊因為到美國遊玩，連續二個月都忘了繳房租，汪小飛認為張潮羊太不夠意思了，剛好最近也認識了新的女朋友大M，因此打算以未簽立書面的租賃契約為理由，要求張潮羊搬離。

分析：根據法律規定，雖然雙方並沒有簽立書面租約，但是仍視為租約有效，所以汪小飛不可任意要求張潮羊搬離。只要房東、房客雙方在口頭上已達成協議，即視為契約成立及生效，但因為沒有簽立書面契約，依法該約為不定期租賃契約，除非張潮羊有構成《土地法》第一百條第三項規定的行為，不然的話，汪小飛是不得隨意終止租約的。

雖然口頭約定是有法律效率的，但建議房東最好還是要跟房客簽立書面契約，因為口頭約定容易忘記或者記錯內容，一旦發生糾紛也不易舉證，產生不必要的困擾。

相關法條：

《民法》第四百二十二條規定，應訂立書面字據，若未以字據訂立者，則視為不定期之租賃。

《土地法》第一百條第三項規定，「承租人積欠租金額，除以擔保金抵償外，達二個月以上時，終止租約」。

2.房客突然往生，其租約是否可視為終止？

案例：湯姆承租馬克的房子，結果湯姆因心臟病發突然往生，兩人所簽立的租約是否因此而終止？而湯姆遺留下來的物品，該如何處理呢？馬克是否可以使用擔保金抵扣湯姆所積欠的款項？而擔保金剩餘的款項該如何處理？

分析：如果湯姆有繼承人繼承房客之一切權利義務，且依法律此契約由繼承人承受，因此馬克對於湯姆所積欠之款項及擔保金，可於結算後向繼承人求償。

此案例可分二種情況來探討，一種是湯姆並沒有法定繼承人時，則租約視為終止；另一種則是湯姆有法定繼承人時，馬克必須要找到湯姆的法定繼承人，並向其確認是否有意繼續承租房屋？如果願意繼續承租，則建議重新訂立租約。若法定繼承人沒有繼續承租之意願，則可請其代為辦理終止租約，並對於湯姆先前所留下的物品作處置。至於湯姆的押金，抵扣房客應負擔的費用後，若有積欠時可向其法定繼承人請求返還；若有剩餘者則須返還給其法定繼承人。

相關法條：

《民法》第四百五十條之規定，租賃若定有期限者，其租賃關係，於期限屆滿時消滅。即當事人之間的租賃關係，於期限屆滿時消滅，租賃關係消滅後，承租人須將租賃物返還給出租人。

《民法》第一千一百四十八條之規定，其生前財產上的一切權利與義務，皆由法定繼承人所承受。

《民法》第四百四十五條規定，不動產之出租人，就租賃契約所生之債權，對於承租人之物置於該不動產者，有留置權。但禁止扣押之物，不在此限。前項情形，僅於已得請求之損害賠償及本期與以前未交之租金之限度內，得就留置物取償。

3.房屋租賃契約是否需要公證？

案例：麗麗在松江路的房子考慮要出租給小鄭，卻擔心小鄭如果不繳租金，或者租約到期賴著不搬家，因此考慮是否要到法院公證；但又擔心日後若真的發生問題時，送到法院處理，又會拖延許久，實在不知道該怎麼辦才好？

分析：契約的成立，只要雙方當事人就契約的必要事項，相互同意即可（《民法》第一百五十三條）。以房屋租賃為例，只要麗麗同意將房屋出租給小鄭，而小鄭同意支付租金，契約就算成立，且不論是否簽立書面的租賃契約。而公證的目的是借由法院的公信力，確認出租人與承租人間的租賃條件已達成協議。

但為避免日後無謂的紛爭，如租賃存續期間發生承租人不按期支付租金或期限屆滿後不搬遷等問題，建議出租人是可直接以公證之租賃契約為依據，聲請法院強制執行。

公證的好處在於，當發生房客違約的時候，可以直接聲請法院強制執行；如果沒有經過公證的程序，則須先依法提起訴訟，勝訴後，才能聲請法院強制執行。但因公證耗時又需繳納公證費（費用等細節可上司法院網站查詢），所以實務上一般租金較高額時，如辦公室或店面等，較會選擇公證，而租金數額較少的物件，如套房，則比較少人會去公證。

相關法條：

《民法》第一百五十三條規定：契約的成立，只要雙方當事人就契約的必要事項，相互同意即可。

《公證法》第二條之規定，「公證人因當事人或其他關係人之請求，就法律行為及其他關於私權之事實，有作成公證書或對於私文書予以認證之權限。」

4.房東若無法親自與房客簽訂書面契約時，該如何處理？

案例：張小夏因人在國外，無法趕回與房客丁小語簽訂書面的租賃契約，此時張小夏該如何處理？

分析：依法律規定，租賃契約之訂定，可由房東委託第三人，或第三人代理自己簽立契約。此時張小夏須簽立委任書或授權書給代理人，委任或授權代理人與房客簽訂書面的租賃契約，此時代理人所簽具之租賃契約的所有約定，視同房東同意。

建議房東最好還是親自與房客簽訂書面的租賃契約，因不是房東親自簽約，較容易產生爭議及糾紛，若房東於簽訂租賃契約當時，真的無法親自到場時，房東必須要能全盤掌握代理人將與房客協商的所有約定，以避免日後發生糾紛。

相關法條：

租賃契約乃出租人與承租人之間所簽訂的契約，而對於租賃的標的物，法律並未規定出租人一定要擁有所有權，縱使租賃標的物不是出租人所有的，只要出租人能按約定，將租賃標的物給承租人使用，租賃契約仍然有效（最高法院六十四人年台上字第四二四號判例）。

5.租約未載明不得轉租時，房客未經出租人同意，可否將房屋（或部分空間）轉租予第三人？

案例：租約未載明不得轉租時，房客丁小語未經出租人張小夏同意，可否將房屋（或部分空間）轉租予第三人李大春？

分析：如租約未規定房客可否轉租時，依法，房客丁小語是可以部分轉租，但卻不能全部轉租出去的；但若租約有規定房客不准轉租者，則房客不能將房屋轉租他人。

因轉租容易造成糾紛，除非房客有特別合理的需求，否則建議房東應於租約載明不得轉租，建議條文如下：

未經房東同意，房客不得將房屋全部或一部分轉租、出借、頂讓，或以其他變相方法由他人使用房屋。

相關法條：

註：所謂房屋的轉租，係指承租人在租賃存續期間中，未與所有權人脫離原租賃關係，而將租賃標的物的部份，以出租人的身份，轉租與第三人（該第三人一般稱為「次承租人」），次承租人此時即為社會上所稱之「二出租人」。

《民法》第四百四十三條第一項之規定「承租人非經出租人承諾，不得將租賃物轉租於他人。但租賃物為房屋者，除有反對之約定外，承租人得將其一部分轉租於他人。」

由最高法院三十七年上字第七六三三號判例可知，承租人雖得將房屋一部轉租他人，然如將房屋全部轉租他人，則雖無此約定，亦非經出租人承諾，不得為之。

《民法》第四百四十四條第二項規定「因次承租人應負責之事由所生之損害，承租人負賠償責任。」

6.房東與未成年之房客簽立租約，是否有效？

案例：周傑崙高中畢業，剛進入大學，與學姐們協商要另找一位房客合租一間三房的房子；由於學姐們課業繁忙，周傑崙自告奮勇代表與房東簽約，房東與房客簽之的租賃契約是否有效？

分析：依法如該契約欲使其當然生效，訂立契約的人須為已經成年且心智辨識力正常之人。由於本例中房客周傑崙未滿二十歲，在《民法》上屬限制行為能力人，其向出租人承租之效力，須於事前經由其法定代理人之允許，始得生效。

提醒房東於簽立租約時，請房客檢附身分證影本，藉以檢視房客實際年齡是否已屆滿二十歲。若承租人未滿二十歲，則房客於事前或事後須經由法定代理人（監護人）的同意，租賃契約才算有效。一般經法定代理人（監護人）的同意會較費時，且易延伸出其他問題。為避免不必要的困擾及問題，如果房客有其他滿二十歲一起居住的親友，建議房東要求改由這些滿二十歲一起居住的親友簽立租賃契約。

相關法條：

《民法》第十二條規定「滿二十歲為成年。」

《民法》第十三條規定「未滿七歲之未成年人，無行為能力。滿七歲以上之未成年人，有限制行為能力。未成年人已結婚者，有行為能力。」

《民法》第七十七條第一項規定「限制行為能力人為意思表示及受意思表示，應得法定代理人之允許。」。

《民法》第一千零八十六條規定「父母為其未成年子女之法定代理人。」

《民法》第七十九條規定「限制行為能力人未得法定代理人之允許，所訂立之契約，須經法定代理人之承認，始生效力。」

7.房東是不是收了定金，就不能反悔？

案例：房東張慧慧向房客李大春收取了定金，雙方並約定於三天後，簽立書面契約；可是第二天，張慧慧因為發現李大春的煙癮很兇，反悔不想租給他了，請問張慧慧可以怎麼做？

分析：依法律規定，如果訂約的一方收受他方的訂金，此時可推定契約是成立的，因此張慧慧與李大春的付定及收定行為，依法租賃契約算是已成立。所以如果此時張慧慧反悔，就可能須賠償雙倍的定金或違約金。

實務上如果房東簽約前發現房客有問題，為避免日後恐在收租上或房屋管理上出現難以控制的狀況，也可考慮加倍返還定金給房客，採取少輸為贏的策略。另一個可以考慮的策略是，若能找到其他房客願意以更高的租金承租，房東可就這兩種情況加以試算、比較，另覓房客能增加的租金，如果超過賠償的定金或違約金，可以選擇對自己最有利的作法。

相關法條：

《民法》第二百四十八條規定「訂約當事人之一方，由他方受有定金時，推定其契約成立。」。

《民法》第二百四十九條第三項規定「契約因可歸責於受定金當事人之事由，致不能履行時，該當事人應加倍返還其所受之定金。」

《民法》第二百五十條規定「當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金。」

8.房客是不是付了定金，就不能反悔？

案例：房客羅姿美於看屋當下就付了定金，但事後因個人因素不能承租房屋，主張返還定金，房東宋美女該如何處理？

分析：依法房客是不能主張返還定金，且如果房客反悔除定金不能請求返還外尚有遭房東求償違約金之虞。

實務上房客反悔有二大類型，一是房客因故無法履行，二是房客找到更便宜的房子。房東雖可以依法沒收房客支付的定金，但建議可與房客確認其不租的原因，若房客不租的原因是找到更便宜的房子，可向房客了解租金差距多少；若房客可接受的租金與自己預設的租金沒有差很多時，房東可試算可能的空屋期損失與調降租金二者必較，選擇對自己最有利的方法。

相關法條：

《民法》第二百四十九條第二項規定「契約因可歸責於付定金當事人之事由，致不能履行時，定金不得請求返還」

《民法》第二百五十條規定「當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金。」

9.租賃期限是否一次不能超過二十年？

案例：張學正有位好友趙無極，需要一間店面作生意，故與該店面的房東錢多多協商雙方簽立三十年的租賃契約。但至第二十年時，錢多多因家裡有需要，向好友提及須收回店面，若第二十年需收回店面，趙無極可以依不定期租賃拒絕返還店面嗎？錢多多該如何處理？

分析：依法租賃契約是不能一次訂立超過二十年，如果超過二十年，法律上規定會將其強制壓縮成二十年，而該契約仍然為有效。故張學正與其好友簽訂之租賃契約已於租賃存續期間第二十年屆滿時消滅，且錢多多又表示需收回店面，故張學正的好友趙無極不得以不定期租賃契約方式拒絕返還店面。

也就是租期超過二十年的租約，法律上還是以二十年為限。通常店面或土地的租賃，房東會因為興建或裝修的投資金額較大，故會要求簽長期的契約，以利房東的投資回收。這要求看來也屬合理，但通常租期愈長，對房客的風險愈大。故可以合約載明房客於二十年租期屆滿時，享有優先承租權。以確保房客的權益。或建議房東可考慮適度的調降租金以換取租期縮短，來降低可能的風險。

相關法條：

《民法》第四百四十九條規定「租賃契約之期限，不得逾二十年。逾二十年者，縮短為二十年。前項期限，當事人得更新之。」

出租人與其好友所簽立之三十年租賃契約，已逾民法第四百四十九條規定，因此，強制縮減為二十年（最高法院二十九年上字第一七三一號判例）。

《民法》第四百五十條第一項規定「租賃定有期限者，其租賃關係，於期限屆滿時消滅。」

一、租約簽立&效力

1.房東與房客僅有口頭約定，並未簽立書面租約，其租約是否有效？

案例：汪小飛將房子出租給朋友張潮羊，由於兩人交情已有20年，雙方基於朋友立場，只有口頭約定，並沒有簽立書面的租賃契約，而且汪小飛還很阿莎力地告訴張潮羊，他想住到什麼時候，就住到什麼時候，同時連押金也免了，唯一的條件是只要每個月交房租就可以。後來，張潮羊因為到美國遊玩，連續二個月都忘了繳房租，汪小飛認為張潮羊太不夠意思了，剛好最近也認識了新的女朋友大M，因此打算以未簽立書面的租賃契約為理由，要求張潮羊搬離。

分析：根據...

目 錄

發刊辭 先租後售，與奢侈稅共舞！
一、租約簽立與效力
僅有口頭約定，並未簽立書面契約，租約是否有效？
房東往生，其與房客之租約是否由繼承人繼受？
房屋所有權人異動時，其租約效力的轉移情況如何？
房東已收租金與押金，但因未簽立書面契約，其租約是否有效？
種種使租約有效的要件。
二、租賃物之使用及修繕
租賃物內瓦斯爆炸之責任歸屬？房客鬧自殺，房東應如何因應？
地震、水災等天災所造成損失，其責任歸屬？
屋子漏水，房東不修，怎麼辦？
有關租賃物使用、保管的責任歸屬。
三、房東的權利義務
房客積欠水、電、瓦斯、管理費未繳，房東要如何處理？
租期內房客要求降租金或增加、更換設備
房客毀損、或偷竊房屋內之設備，房東如何求償？
房客搬入後才發現房屋是凶宅、海砂屋、輻射鋼筋屋或違建，如何處理？
房東將所有權轉讓，沒把押金一併轉讓，該跟誰要？
房東和房客的權力、義務。
四、租金給付
房客積欠租金，房東可以留置房客的財物嗎？
房東維修速度過慢，造成房客不便，房客是否能拒繳租金？
房客未住滿租約期間，可否要求房東退還未到期的租金
房客先出錢維修房屋設備，該款項可否主張由租金中扣除？
有關租金給付的種種疑難解答。
五、租約終止
租約到期，遲不續約如何處理？
房客未依契約規定於限期內補足押金，房東是否可主張終止租約？
房客遭收押於看守所，房東是否可主張終止租約？
租約到期應另簽契約，或逕自更改租約到期日即可？
房客經催告仍未給付租金，房東可否主張終止租約？
房東面對惡房客、惡行為的自保之道。
六、社區相關
房客違反社區規約，房東是否可主張終止租約？
房客於社區公共空間受傷，其責任歸屬
房客未繳租金，房東可否要求社區斷水斷磁扣等？
房東、房客與社區的三角關係與權利、義務。
七、法拍查封
所承租的房屋其封條，是否能自行撕除或掩蓋？
房東購買法拍屋，能主張繼受原房屋的租賃契約嗎？
房屋遭法院法拍後，與房客所簽立的租約是否有效？
房屋遭法院查封後，房東可否再將房屋出租？
房東的房子遭法拍之後的處置。
八、其他
警政單位要求房東提供房客資料，是否要配合？
公家宿舍是否可轉租？
租屋相關稅金，該由房東或房客繳納？
前房客的罰單，房東須要承受嗎？
房屋發生火災，房客應負賠償責任嗎？
房東和房客之間其他離離扣扣的難題有解。

目 錄

發刊辭 先租後售，與奢侈稅共舞！
一、租約簽立與效力
僅有口頭約定，並未簽立書面契約，租約是否有效？
房東往生，其與房客之租約是否由繼承人繼受？
房屋所有權人異動時，其租約效力的轉移情況如何？
房東已收租金與押金，但因未簽立書面契約，其租約是否有效？
種種使租約有效的要件。
二、租賃物之使用及修繕
租賃物內瓦斯爆炸之責任歸屬？房客鬧自殺，房東應如何因應？
地震、水災等天災所造成損失，其責任歸屬？
屋子漏水，房東不修，怎麼辦？
有關租賃物使用、保管的責任歸屬。
三、房東的權利義務
房客積...