08　目標刻在鋼板上，方法寫在沙灘上

○好體能才能衝出好業績

沒有時間運動是我從業前13年的藉口，每天工作超過12個小時，如果有當面談的時候會到半夜兩三點才回家，全心全意全身灌注在拚業績、拚排名，看起來確實沒有時間運動，但事後我才發現沒時間只是藉口。
在我35歲那年，我在店頭門口彎腰撿東西沒有搬任何的重物，我的腰居然閃到了，快一個禮拜才恢復，當下我嚇到了，以前可以工作當面談到半夜，隔天一早8：30到公司的我，腰居然會閃到，而且我學生時期還是田徑選手，打了多年的籃球，從那時我開始意識到我的體力確實有在下滑，午休時間有時還睡過頭，想了一些辦法吃保健食品、喝雞精，但還是覺得那些都好像是特效藥，一開始精神體力有變好，但是隔了一段時間就沒有用了，體力慢慢再下滑，精神變差，思考能力也比較不集中，且因為工作量大、食量也慢慢變大而造成虛胖體質，通常在同儕間身體有此狀況，解決的方法就會採取休長假調養身體（女性居多），男同儕則是業績下滑或轉任調店跳槽不想那麼累。
我也曾經動過此念頭，但後來我想試著運動看看能不能改善身體狀況，一開始是健走，因為太多年沒運動，人也變胖了，所以一開始趁中午休息時間去公園散步半小時，後來慢慢增加到一個小時，接下來加入晚上騎半小時的腳踏車，這些運動時間只占了我一個小時至一個半小時，且不影響作業時間跟業績，這樣大概持續一年後我發現明顯改善許多精神，體力有改善了，人也比較沒有那麼胖了，當然飲食也有在節制。
接下來的第二年我開始跑步，一開始跑不動只能跑十至十五分，慢慢的增加時間二十分、三十分、一個小時、一個半小時，後來還去跑半馬，參加幾場馬拉松下來體力也明顯變好了，人也不虛胖了，精神也變好了，一直到現在每周保持三到五小時的慢跑時數，已經有六年的時間了，一些腰酸背痛、痛風都好了，所以就像以前學校教的，運動最補，你如果要有好的業績有高所得，前提之下你必需要有好的體力，體力夠、精神好，才能衝業績創高峰。

○為自己訂定一個目標

業界有很多百萬經紀人、千萬經紀人、單月破三百萬經紀人、破五百萬經紀人、破千萬經紀人，年度個人業績破億，你沒有看錯，是「個人」，不是「店頭」業績破億，等於一家頗有規模企業的營業額，紀錄這麼多，我們要如何訂目標呢？
其實訂目標最初的本質是要為自己而訂，這是一場馬拉松賽事，你最大的對手是你自己，每天進步一點點，每週達到目標，每月達成目標，每季、每半年、每年都達成自己設定的目標，一點一滴的累積，就像已故NBA球星柯比布萊恩說，你只要每天比別人多訓練三個小時，五年累積下來，你的對手不管做什麼樣的暑期特訓都贏不了你，因為你已經領先對手五年了，所以訂目標要為自己而訂，訂一個可達成又不容易達成的目標，目標訂定出來後要很堅定有如刻在鋼板上，勢必達成，當你每天、每週、每月、每季、每半年、每年、五年、十年目標都有達成，那個時候你自然就會成為一位優秀的不動產專業經理人（千萬經紀人）。

○毒蛇出沒之處必有解藥

通常店裡同事如果跟我推案，賣一陣子有降價、有現廣、屋主配合度高，但還賣不掉的房子，通常我會回他「毒蛇出沒之處必有解藥」，還會建議他去做奇幻25，以該房子方圓一公里挨家挨戶去拜訪，因為以該房子前後左右各25戶就有可能有一戶要買或賣，如果你有這樣的案子，不妨試看看這樣做或許會有不一樣的收穫。

08　目標刻在鋼板上，方法寫在沙灘上

○好體能才能衝出好業績

沒有時間運動是我從業前13年的藉口，每天工作超過12個小時，如果有當面談的時候會到半夜兩三點才回家，全心全意全身灌注在拚業績、拚排名，看起來確實沒有時間運動，但事後我才發現沒時間只是藉口。
在我35歲那年，我在店頭門口彎腰撿東西沒有搬任何的重物，我的腰居然閃到了，快一個禮拜才恢復，當下我嚇到了，以前可以工作當面談到半夜，隔天一早8：30到公司的我，腰居然會閃到，而且我學生時期還是田徑選手，打了多年的籃球，從那時我開始意識到我的體力確實有在下滑...

1.逢甲大學董事長　高承恕

對我而言，房屋仲介這產業是完全陌生，但當姿穎邀請我替她的新書寫序，我一口就答應了，原因無他，只要是我教過又肯上進的學生都值得肯定與鼓勵。姿穎事業有成十分忙碌，但認真向學，善用每周末的時間就讀於逢甲大學商學博士班，也正因授課的關係，結了師生的緣分。
今日她將多年從事房仲業的心得，寫成文字把理論與實務結合供眾人分享，是經營也是公益。嘉許之餘，特為短序是為祝福！

2.中南海國際集團總裁　巫國想

與強協理接觸時隨時能感染到他與眾不同的熱忱、真懇，並懂得「傾聽」客戶真正在意的需求，這在仲介業中真的是很難得的人才，我曾經遇過很糟糕的仲介也不管我的需求只是一股腦把他認為是好案子拚命塞給我，也曾經因為這樣一度不想再跟仲介往來，但強協理就是不一樣他會站在對方立場「換位思考」，幫對方找到解決方法。
我從醫幾十年閱讀此本書後，有如打通中醫十二條經絡與任督二脈，讓我真正認識房仲產業的生態，了解當一個房仲業務，需學習十八般武藝外，及超標的服務品質，還有不為人知辛苦的一面。
這本《翻轉吧！房仲菜鳥》有許多筆者在房仲業十幾年工作累積各項能力與實例經驗，以圖文並茂的新思維，完整的整理出一套脈絡與規則，是一本化複雜為簡單，且生活化作業模式的工具書，讓有心加入房仲業的年輕人無疑是一本好書，且有很大的啟發，能幫助年輕人在職場裡找到真正自我能力的方法。
在本書中也有很多實際的案例及屋主與買方的真正需求，值得讀者好好的品味，期待本書能揭開房仲業入門的神祕面紗 。

1.逢甲大學董事長　高承恕

對我而言，房屋仲介這產業是完全陌生，但當姿穎邀請我替她的新書寫序，我一口就答應了，原因無他，只要是我教過又肯上進的學生都值得肯定與鼓勵。姿穎事業有成十分忙碌，但認真向學，善用每周末的時間就讀於逢甲大學商學博士班，也正因授課的關係，結了師生的緣分。
今日她將多年從事房仲業的心得，寫成文字把理論與實務結合供眾人分享，是經營也是公益。嘉許之餘，特為短序是為祝福！

2.中南海國際集團總裁　巫國想

與強協理接觸時隨時能感染到他與眾不同的熱忱、真懇，並懂得「傾聽」客戶真正在意的...

1 .李逸強

「庄腳來A、台灣囝仔」，因熱愛運動，就學時期參加學校田徑隊，藉由鍛鍊體能，身心亦培養出運動家精神「勝不驕、敗不餒」，求學階段一路順遂，直到就業後第五年後仍感所學不足，便利用晚上時間進修夜二技，順利取得大學文憑，在夜二技進修期間仍擔任銀行消金部門業務襄理，業績為全國年度TOP20風雲人物，年收入200萬以上，但仍覺得想要追求更大挑戰，所以在業務生涯高峰選擇轉換跑道，進入房地產業成為仲介業務，一路走來，從仲介菜鳥到年度TOP店店長，並累積出人生第一桶金。累積成交超過百筆店面、土地、豪宅，拿下全國年度TOP店後，仍然覺得在業界有所不足，深怕不進則退，故毅然決然選擇離開舒適圈，單槍匹馬出來創立當家團隊，期許自己能再創高峰。
本書的誕生也算是因緣際會下的產物，去年在一次內部的教育訓練中，有一位新人忽然站起來眼神專注且認真的表情對我說：「強協理，你教學的內容太精彩，都可以出書了，為何不出書？把這些豐富實戰的經驗都分享給房仲業的業務們，相信會嘉惠更多從事房仲業的人。」這一語點醒夢中人，然而這些看似不可能的事竟然就發生了，人生際遇自是難以捉摸。
本書是「庄腳來A、台灣囝仔」分享自身在房仲業從菜鳥時期走來的心路歷程，及一路不斷從錯誤經驗裡累積出來的處世哲學，加上多年的實務經驗，整理出淺顯易懂的實戰作業模式及銷售心法，集結成冊出了這本《翻轉吧！房仲菜鳥》，讓有心加入房仲業的新菜鳥有些幫助並知道努力的方向，雖經作者審慎編撰，有所疏漏在所難免，也請各界先進斧正賜教，不勝感激。

2.李姿穎

十幾年前讀研究所時，記得有位老師曾經說過：「經營事業，『人』是最重要資產。」這句話一直深深烙印在我的腦海，而我也是一直在從事「人」是資產的相關工作，而在我原有美的事業處於高峰時，陰錯陽差跨足房地產事業，一晃眼就是好幾年的光陰，一直跟隨著強協理腳步，一同攜手在房仲業打拼，我自稱為這是我「房仲事業的翻轉秀」。
經營事業多年，專長財務管理、組織規劃及人力資源管理，深深的感觸到，每一個新人到新的工作崗位時，都像小羊迷了路，要如何讓生手變高手是我一直努力追求的目標，而在我們當家團隊，強烈感受到這是個有溫度的仲介團隊，每天一起共事的夥伴們，更是帶著莫忘初衷的信念，每天不斷挑戰、不斷前進就像一首交響曲的抑、揚、頓、挫同樣的精彩與豐富。
本書是來自一個天、時、地、利、人、和的時機，揉合強協理多年來的心路歷程與實戰經驗，與本人經營藝術及經驗，匯集成一本適合房仲業新菜鳥閱讀，知道努力的方向，讓進入房仲業能少一點挫折，多一點天分，別讓簡單的事變複雜了，並期待未來都能透過心理契約，讓奔跑在房仲業上的夥伴們都能願意樂在房仲業務工作中，但仍期望這本書可以幫助想要進入房仲業的新人們，可以更快了解房仲業的生態。
雖經作者審慎編撰，疏漏錯誤之處在所難免，尚祈各界賢達先進與讀者不吝賜教。

1 .李逸強

「庄腳來A、台灣囝仔」，因熱愛運動，就學時期參加學校田徑隊，藉由鍛鍊體能，身心亦培養出運動家精神「勝不驕、敗不餒」，求學階段一路順遂，直到就業後第五年後仍感所學不足，便利用晚上時間進修夜二技，順利取得大學文憑，在夜二技進修期間仍擔任銀行消金部門業務襄理，業績為全國年度TOP20風雲人物，年收入200萬以上，但仍覺得想要追求更大挑戰，所以在業務生涯高峰選擇轉換跑道，進入房地產業成為仲介業務，一路走來，從仲介菜鳥到年度TOP店店長，並累積出人生第一桶金。累積成交超過百筆店面、土地、豪宅，拿下全國年度...

推薦序
作者序

01 開啟奇蹟式大門
莫忘初衷
紀律！規律！自律！
師徒教練
團隊
搭檔

02 新人十問
1. 被拒絕後心裡如何調適？
2. 如何讓人有好的第一印象？
3. 剛入行須具備什麼心態？
4. 仲介這個行業可以獲得什麼？
5. 沒有業績怎麼辦？
6. 上班時間可以看電影跟吃牛排嗎？
7. 商圈耕耘該怎麼做？
8. 怎麼做好陌生拜訪？
9. 如何維繫來電客戶？
10. 如何電訪到邀約拜訪？

03 你可能在瞎忙
菜鳥入行100天
時間就是金錢
時間≠經濟能力
景氣起伏波動
客戶心中最佳房仲獎

04 只有累積沒有奇蹟
高資產客戶
投資客
堅持！堅持！再堅持！
沒有魔法！只有基本功
勤回報才能議價
仲介生涯成交的第一間房子
破紀錄、超越自我

05 仲介生涯的撞牆期
放棄是最簡單的選項
往事只能回味
庫存量
一切紀錄都是從被羞辱開始
魔鬼往往藏在細節裡
培養客戶信任感

06 買方十問
1. 多少要賣？
2. 為什麼要賣？
3. 屋主有資金需求嗎？
4. 底價多少？
5. 第幾手屋主？
6. 現在是買房的時機嗎？
7. 賣多久？有人出過價嗎？出多少？
8. 建議我如何出價？
9. 房價還會漲嗎？
10 價格過高、不知道如何出價？

07 成交基本技巧
約看基本功
委託篇
快速委託的步驟
銷售七字訣
客製化帶看服務
無招
如何幫助買方、買到喜歡的房子
當面談基本技巧
列出房屋的十大優勢
當面談進階技巧

08 目標刻在鋼板上，方法寫在沙灘上
好體能才能衝出好業績
為自己訂定一個目標
毒蛇出沒之處必有解藥
現場駐點
0-100-1000-10000

09 超感動服務
屋主的心聲
把客戶當家人、朋友
仲介業就像水果攤
感動式銷售
如何成為最稱職的仲介

10 仲介當家
雞排指數
圓夢
如何從仲介變房東
感恩的心

推薦序
作者序

01 開啟奇蹟式大門
莫忘初衷
紀律！規律！自律！
師徒教練
團隊
搭檔

02 新人十問
1. 被拒絕後心裡如何調適？
2. 如何讓人有好的第一印象？
3. 剛入行須具備什麼心態？
4. 仲介這個行業可以獲得什麼？
5. 沒有業績怎麼辦？
6. 上班時間可以看電影跟吃牛排嗎？
7. 商圈耕耘該怎麼做？
8. 怎麼做好陌生拜訪？
9. 如何維繫來電客戶？
10. 如何電訪到邀約拜訪？

03 你可能在瞎忙
菜鳥入行100天
時間就是金錢
時間≠經濟能力
景氣起伏波動
客戶心中最佳房仲獎

04 只有累積沒有奇蹟
高資...