壹、房屋出租應由房東或房客繳納管理費？

【案例事實】
我的房子出租他人居住，雙方也在租賃契約中明文約定，有關大樓的管理費用由房客依照大樓管理委員會的規定負責繳納，但是最近卻接到管理委員會的通知，要我繳納所積欠三個月的管理費，否則管理委員會要依法訴請法院處理。

【問題】
一、公寓大廈的管理費用，應由何人負責繳納？
二、房屋出租，到底應該由誰負責繳納管理費？如果租賃契約中約定由房客繳 納，但是房客沒有繳，管理委員會卻向房東催繳，有無理由？
三、為避免管理費繳納的疑義，可否在規約中明文規定，由承租人負責繳納管理費用？

【解 析】
一、公寓大廈的管理費用，應由何人負責繳納？
依據公寓大廈管理條例第十條第二項之規定，公寓大廈共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護費用，由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔，但區分所有權人會議或規約另有規定者，從其規定。由此可知，管理費除了由公共基金支付或區分所有權人會議或規約另有規定外，應由區分所有權人按其共有之應有部分比例負擔（註一）。因此，管理費之繳納，原則上是區分所有權人(房東)的義務，承租人(房客)並沒有繳納管理費的義務。

二、房屋出租，到底應該由誰負責繳納管理費？如果租賃契約中約定由房客繳納，但是房客沒有繳，管理委員會向房東催繳，有無理由？
如前所述，於房屋出租之情形，管理費的繳納仍然是區分所有權人(房東)的義務。雖然區分所有權人(房東)可以在雙方所簽訂的租賃契約中，明訂管理費由承租人(房客)負責繳納，而實際運作上，向承租人(房客)收繳也較為方便，但是如果承租人(房客)拒絕繳納，依據公寓大廈管理條例的規定，仍然應該由區分所有權人(房東)負責繳納，區分所有權人(房東)不得主張租賃契約已明訂應由承租人繳納而拒繳管理費。但因該約定屬免責債務承擔或併存債務承擔，若該約定業經管理委員會或區分所有權人會議承認者，承租人(房客)就有繳納管理費之義務，管理委員會仍得依法請承租人(房客)繳納管理費（註二）。因此本案例問題中，除「該約定業經管理委員會或區分所有權人會議承認者，承租人(房客)仍有繳納管理費之義務，管理委員會仍得依法請承租人(房客)繳納管理費」外，管理委員會依法向區分所有權人（房東）催繳管理費，並無不當，至於區分所有權人（房東）與承租人(房客)間之清償關係，則應適用民法及契約上之相關規定，另循司法途徑來解決。

三、為避免管理費繳納的疑義，可否在規約中明文規定，由承租人負責繳納管理費用？
為了避免發生爭議及收繳管理費的方便，對於房屋出租的情形，區分所有權人會議或規約也可以特別規定管理費由承租人或使用人負責繳納（註三），甚至也可以規定由承租人、使用人及區分所有權人連帶負責繳納(連帶繳納部分有反對見解)。這樣，對於究竟應該由誰繳納管理費，也有較為明確的依據，自然可以減少無謂的爭議及糾紛。

貳、空屋及餘屋要不要繳納管理費？

【案例事實】
我是「春暉大廈」管理委員會的主任委員，我們這一棟大樓已經完工交屋多年，但是仍然有許多沒有搬進來住的空戶，還有些建設公司尚未售出的餘屋，在收取管理費的時候，這些空戶及餘屋的所有權人經常藉詞主張他們並未進住，而拒絕繳納管理費，讓我感到非常困擾。

【問題】
一、公寓大廈裡還沒有搬進來住的空屋，以及建設公司還沒有售出的餘屋，是不是也要繳納管理費呢？應向誰收取呢？
二、對於這些空屋及餘屋，可不可以在規約中另定不同的管理費收費標準(例如減半收費)？

【解析】
一、公寓大廈裡還沒有搬進來住的空屋，以及建設公司還沒有售出的餘屋，是不是也要繳納管理費呢？應向誰收取呢？
依據公寓大廈管理條例第十條第二項之規定，公寓大廈共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護費用，原則上是由公共基金支付或由區分所有權人按其共有的應有部分比例來分擔，但是區分所有權人會議或規約另有規定者，從其規定。因此，公寓大廈的管理費，除了由公共基金支付外，如果規約或區分所有權人會議沒有特別訂定的話，管理費原則上是按各區分所有權人共有的應有部分比例來分擔（註一）。而消費者購買公寓大廈，除主建物、附屬建物等專有部分外，其餘公共設施部分係與其他區分所有權人所共有，依據民法第八二二條第一項之規定，共有物之管理費，除契約另有訂定外，應由各共有人按其應有部分分擔之。依據這些法律的規定，縱使消費者購買房屋還沒有遷入居住，或建設公司還沒有將房屋出售，仍然是公共設施共有人之一，既然是公共設施的共有人之一，依法當然應該負擔公共設施的管理費，因此這些空屋以及餘屋的所有權人，不論他有沒進住或售出，依法都必須負擔並繳納管理費。

二、對於這些空屋及餘屋，可不可以在規約中另定不同的管理費收費標準(例如減半收費)？

當然，如果考量「使用者付費」的原則，以及繳費的公平性，我們也可以在住戶的規約中特別規定或是經過區分所有權人會議的決議，明確規範空屋或餘屋要不要繳納管理費？如果仍然要繳納，可不可以酌情減收？以及繳費的標準等等（註二），或授權管理委員會訂定管理費之收繳、支付方法（註三），再由管理委員會依照這些規定或決議來執行，這樣，就可以減少許多不必要的紛爭。但是如果規約或區分所有權人會議沒有例外特別規定的話，消費者如果購買了房屋，雖然沒有進住，或是建設公司尚未售出的餘屋，依照法令的規定仍然是要繳納管理費的。

參、地下室或一樓的住戶如何繳納管理費？

【案例事實】
「春暉大廈」的地下室及一樓的住戶，最近為了管理費的繳納問題，和管理委員會及其他樓層的住戶發生了嚴重的衝突。因為一樓及地下室的住戶認為他們並沒有使用大樓的電梯等公共設施，主張應該減半繳納管理費，甚至有人主張根本不應該繳，而串連集體拒繳管理費。

【問題】
一、公寓大廈一樓及地下室住戶，應否繳納管理費？他們可否主張並沒有使用大樓的電梯等公共設施，而拒繳管理費用？
二、對於這些一樓及地下室的住戶，可否另定不同的管理費收費標準？如何收取，較為公平合理？

【解 析 】
一、公寓大廈一樓及地下室住戶，應否繳納管理費？他們可否主張並沒有使用大樓的電梯等公共設施，而拒繳管理費用？
依據公寓大廈管理條例第十條第二項之規定，公寓大廈共用部分、約定共用部分的修繕、管理、維護費用，除非區分所有權人會議或規約另有規定外，是由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔。所以管理費用如無公共基金來支付，原則上是由區分所有權人按其共有的應有部分比例來負擔（註一）。因此，縱使這些地下室及一樓是他們單獨專有的建築物，有獨立的門戶進出，並沒有使用大樓的門廳、樓梯、電梯等公共設施，但是因為它的價值及使用效益仍然與大樓整體的外觀、結構、維護等息息相關，對全體住戶而言，因管理費的支付而使整體建築物得以維持正常狀態，如果整棟大樓的管理維護良好，也有助於地下室、一樓的使用效益，甚至於提高整棟建築物的交易價格，而這些一樓及地下室的住戶，既然是公共設施等共用部分的共有人之一，依據前述法令的規定，當然要分擔全棟大樓的管理費用（註二）。

二、對於這些一樓及地下室的住戶，可否另定不同的管理費收費標準？如何收取，較為公平合理？
至於因為地下室或一樓住戶沒有使用大樓的電梯、門廳等公共設施，如果區分所有權人認為以「使用者付費原則」較為公平，我們也可以在規約或以區分所有權人會議的決議，來決定地下室及一樓住戶是否應該分攤管理費，如果仍然要分攤，其分攤的比例多少？可不可以酌情減收等等事項。原則上，如果區分所有權人會議或規約「沒有特別規定」地下室及一樓住戶不須分攤或減收管理費的話，那麼地下室及一樓住戶仍然應該依照規約或區分所有權人會議之決議繳納管理費（註三）。

如果這些一樓及地下室的住戶拒繳管理費，已逾二期或達相當金額，經管理委員會定相當期間以書面催告仍不給付者，管理委員會就可以依公寓大廈管理條例第二十一條之規定向法院提起訴訟，請求地下室及一樓的住戶補繳管理費及遲延利息，如果規約有特別規定，還可以向欠繳管理費的住戶請求因訴訟所支出的律師費用以及管理委員會的其他損失等。因此地下室及一樓的住戶，縱使沒有使用大樓的公共設施，原則上仍然要分攤繳納管理費（註四）。

肆、頂樓違建戶應否繳納管理費？

【案例事實】
我住在「春暉大廈」的頂樓，並加蓋違建出租他人。管理員收繳管理費時，聲稱住戶規約有規定，如果頂樓加蓋建物單獨出租他人，應按實際使用坪數繳納管理費。我覺得這種規定很不合理，我能否拒繳？
【問題】
一、公寓大廈的管理費用，如何分擔？
二、公寓大廈的頂樓違建戶，應否繳納管理費？
三、這些頂樓違建戶可否以住戶規約的規定不合理，而拒繳管理費？


【解 析】
一、公寓大廈的管理費用，如何分擔？
依據公寓大廈管理條例第十條第二項之規定，管理費的範圍包括共用部分、約定共用部分的管理、維護費用及必要的修繕費用。其分擔的方式有三種：
1.由公共基金支付。
2.由規約或區分所有權人會議定之。
3.按各區分所有權人共有的應有部分比例分擔。
因此如果住戶規約或區分所有權人會議對於管理費的分擔有特別規定者，即應依住戶規約或區分所有權人會議的決議來繳納管理費。

二、公寓大廈的頂樓違建戶，應否繳納管理費？
屋頂加蓋部分多屬住戶擅自搭建的違章建築，因其未編列門牌，未經合法登記，隨時有可能被拆除，所以大多數的公寓大廈均未針對頂樓加蓋者加收管理費用（註一）。但是如果住戶規約規定或區分所有權人會議決議，認為頂樓加蓋戶應加收管理費用的話，頂樓加蓋戶就有依規定繳納管理費的義務，因為住戶規約及區分所有權人會議的決議，對各住戶具有絕對的拘束力，住戶有服從的義務，因此頂樓加蓋戶必須依照住戶規約的規定或區分所有權人會議的決議繳納管理費（註二）。

三、這些頂樓違建戶可否以住戶規約的規定不合理，而拒繳管理費？
其實，公寓大廈屋頂平台，是屬於全體區分所有權人所共有，縱使約定由頂樓住戶管理使用，依法仍不得擅自加蓋建物，否則其他共有人仍得訴請法院強制拆除（註三）並請求不當得利（註四）。所以即使住戶未依法請求拆除，頂樓加蓋戶依實際的使用面積多繳管理費，除了敦親睦鄰外，也可減少其他住戶的反彈，更何況如果另將頂樓加蓋部分出租他人使用收取租金，更應依規約規定繳納管理費，較為公平合理，如果一味拒繳，引起眾怒，而向建築主管機關檢舉違建或訴請法院強制拆除，豈非增加被拆除的危險？結果將會因小失大，更得不償失。

伍、管理費的分擔應按「戶數」或「坪數」計算？

【案例事實】
我是「春暉大廈」的住戶，我們這一棟大樓的管理費，是按戶每月收取三千元，但是我覺得這樣並不公平，因為我們這一棟大樓每戶的面積並不相同，有的三十多坪，有的五十多坪，甚至於有的是做營業用的，有的只是純住家，如果一律按戶數來分攤管理費，明顯的不公平。

【問題】
一、公寓大廈管理費用的分攤，究竟是應按「戶數」或按「坪數」來分攤？
二、管理費用的分攤，可否規定以按照實際使用狀況來分攤管理費用（譬如營業 用的住戶每月較純住家的住戶多收二分之一）呢？

【解 析】
許多大樓的管理費，是按「戶數」來計算，並非以「坪數」來計算，甚至於大樓裡有的是純住家，有的供營業用，形成所住房子不論坪數大小、營業或住家，所繳管理費都一樣的不合理、不公平現象，究竟管理費的分攤，應按戶數來計算？或是按坪數來計算？營業用或住家用，其管理費應如何收取？如果分別訂定不同的收費標準，是否可行呢？

一、公寓大廈管理費用的分攤，究竟是應按「戶數」或按「坪數」來分攤？
依據公寓大廈管理條例第十條第二項之規定，共用部分、約定共用部分的修繕、管理、維護費用，如果沒有公共基金來支付，規約或區分所有權人會議也沒有特別規定的話，管理費原則上是由區分所有權人按其共有之應有部分比例來分擔。也就是說，如果規約或區分所有權人會議沒有特別規定，管理費原則上是以住戶於社區內不動產所有權之樓地板面積為計算準據，並非以實際管理、使用公共設施或其他標準來決定收費（註一）。由此可知，管理費原則上是按照「坪數」來分擔的，而非按「戶數」分擔。

二、管理費用的分攤，可否規定以按照實際使用狀況來分攤管理費用（譬如營業 用的住戶每月較純住家的住戶多收二分之一）呢？
然而管理費按照「坪數」來分擔，形式上看似公平，但實質上卻未必真正公平。譬如說，有的房子是純住家用，有的是出租他人開公司、餐廳、補習班，這些供營業用的住戶，其使用電梯等公共設施的次數頻率通常都比純住家住戶還要多，如果分攤管理費的比例都一樣，顯而易見是不公平的。雖然法律規定原則上是按「坪數」來計算分攤管理費，但是如果住戶覺得按「坪數」分擔不公平，就可以透過規約的訂定或經過區分所有權人會議的決議，來決定較公平合理的收費標準（註二）。同樣的，如果以前訂定的規約或區分所有權人會議已經規定按「戶數」或「坪數」來收繳管理費，也可以透過變更規約及區分所有權人會議決議的方式，來另訂較為合理公平的收費標準。

最重要的是，如果規約或區分所有權人會議已經訂定了管理費收費標準，全體住戶就應該按規定來繳納管理費，否則，就無法落實大樓的管理維護工作。拒繳管理費，除依法應補繳及加計遲延利息外，更甚者，或遭管理委員會依公寓大廈管理條例第二十二條之規定，訴請法院強制其遷離或命其出讓其所有權或拍賣之（註三），其影響之大，實在不容忽視，故管理費仍應如期繳納為宜。

壹、房屋出租應由房東或房客繳納管理費？【案例事實】 我的房子出租他人居住，雙方也在租賃契約中明文約定，有關大樓的管理費用由房客依照大樓管理委員會的規定負責繳納，但是最近卻接到管理委員會的通知，要我繳納所積欠三個月的管理費，否則管理委員會要依法訴請法院處理。【問題】一、公寓大廈的管理費用，應由何人負責繳納？二、房屋出租，到底應該由誰負責繳納管理費？如果租賃契約中約定由房客繳 納，但是房客沒有繳，管理委員會卻向房東催繳，有無理由？三、為避免管理費繳納的疑義，可否在規約中明文規定，由承租人負責繳納管...