封面故事

房市火車頭啟動》南港強漲、青埔復活靠它們
跟著壽險買房
賺1倍！
獨家！「壽險業全台獵地圖」首次公開

它們不囤地、旺周邊、中長期開發
從信義區買到瑞芳小鎮，商辦買到倉儲、賣場

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　追蹤壽險獵地足跡，第一站，來到捷運南港站。
這是大台北捷運人流成長冠軍站，五年成長近九成。

壽險業8兆熱錢來襲！
南港站、桃園重劃區素地都是目標
走出三鐵共構，捷運站東側有一塊近一千五百坪大的閒置土地，近期突然鹹魚翻生，成為地產明星。

它是兩年前被規畫成南港轉運站東站的地上權開發案，當年招標後，地租、地價稅因公告地價調升大漲，嚇跑眾多投資人。這曾是三度流標的票房毒藥，近期第四度招標，價格竟超乎市場預期。

該案明明降價求售，權利金從去年五億元調降到二億五千萬元，但新光人壽（以下簡稱新壽）竟反用六億一千萬元的權利金殺入搶標，打敗另一家建商，拿到最優申請人資格，全案後續總投資金額將破六十億元。

「今年它們（壽險業）什麼都敢搶，南港尤其是兵家必爭的熱區，它（新壽）大南港搶輸富邦，所以東站差一點也要搶到。」一位商仲主管評論。

第二站是桃園市，它是全國人口成長冠軍都市，五年人口成長率暴增九．三％。

國泰人壽（以下簡稱國壽）今年一月砸五億元，進場要奪的，竟是一個位於此地、占地不到四十公頃的迷你重劃區唯二商用地之一。

這個重劃區有個文雅的名字—小檜溪，兩年前大家對它還很陌生，如今當地住宅每坪最高單價四十五萬元，是發展直追桃園最貴豪宅聚落—藝文特區的新明星地區。

「這裡是麗寶整合三十年的自辦重劃區，國壽兩年來三度搶進買地，一坪不到八十五萬元的地價，它一買就破百萬元，而且越買越高。」一位小檜溪重劃區土地開發部主管說。

大到南港「黑鄉」翻身東區門戶，小到迷你豪宅聚落的土地公財，能搶的全不放過，這只是壽險全台獵地的冰山一角。

這群重返不動產的頂級獵人，如今買得更多、更廣、更貴。今年以來，壽險業投資不動產金額近一千一百億元，年底規模可望超越二○一二年一千一百二十二億元高點，刷新壽險業投資不動產歷史新高（見第九十四頁右上圖）。

不但規模大，占比也高。今年以來全國一億元以上的大型土地交易案，壽險業占了三成，歷年最高；建築開發業從去年七成六，降到今年的五成，製造業更只有六％（見第九十四頁左上圖）。

這群最大買家，從台北信義區一路買到台中七期，從商辦、飯店、物流倉儲用地、一路到地上權的大型土地開發案。

它們不斷刷新紀錄。南山人壽溢價一七％買下的世貿三館的地上權案，創史上得標總權利金最高的國有地上權案；富邦人壽溢價九％拿下的大南港地上權案，以一坪逾三百七十六萬元的價格，創台北市南港區土地單價新高；全球人壽也用溢價近六成的天價，搶下國泰營區地上權案（見第九十四頁左下表）。

全體壽險業可投資不動產金額，高達八兆元，截至目前僅投資約一兆三千億元，占比僅約四．六％。以去年全台房市交易金額約三兆六千億元換算，八兆足足可以吃下全台交易逾兩年！

在全球低利率、新台幣升值、壽險業多元布局等因素考量下，壽險業投入房地產，至少還會熱兩到三年，這群口袋最深的買主，未來還有極大投入空間。

已經潛藏過熱風險的第四季房市，如今遇上這股銀彈攻勢，將會產生怎樣的地產效應？

民間版火車頭帶動周邊商機
商城、水族館進駐，新屋價五年翻倍
「如果說政府建設，是帶動房地產發展的官方火車頭，那壽險業的投資，就是另一個民間版的火車頭。」一位桃園建案的專案經理說。

可別以為壽險業經營的商用地產，與一般住宅市場，是兩個互不相干的區隔市場，其實，當它在你家旁邊蓋商場，將帶動當地環境、地貌、公共空間的改變，勢必帶動你家房價起漲，它是用商業設施拉動房價起漲的關鍵火車頭。

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