［第一部］選定物件篇
正當開始投資房地產時，最令人煩惱的就是物件的選法。
要選因東京奧運和安倍經濟學而有漲價可期的東京，還是收益率高且能全額貸款的地方？要選公寓大廈，還是獨棟透天樓房？要選木造，還是鋼筋混凝土造？要選公寓大廈，還是辦公大樓？就算是買投資型房地產，也都有各式各樣的類型和投資策略。
此外，物件的選定，和所謂「何時買」的時機並駕齊驅，都是左右投資勝敗的重要因素，這點不在話下。
選擇物件的時候，要看什麼好呢？此外，什麼是對收益貢獻度最高的要素？
關於這些，我將把現在開始投資房地產的新手詢問最多的各個問題，作為標題，來加以解說。
【第1章】 買在經濟中心的東京vs.選擇高收益率的地方
老實說，東京和地方，你該買哪裡的物件？
問題07 房地產的投資策略有什麼類型？ ［詢問度］★★★★★
作為我主要投資標的的幾乎是在東京都市中心租賃需求穩定，而且在景氣大好時有上漲可期，像這樣平衡型的物件。因此，被問到要投資東京還是地方，我想回答的是東京。
為何推薦這樣的投資類型呢？在討論要選東京還是地方之前，我想說明房地產基金對投資對象所做出的4個分類。
房地產基金在考慮投資時，把投資對象分類如下，並考慮風險和回報。
①核心型投資
以租金收入為主要目的的房地產投資。雖然其收益率低，卻因為是黃金地段而收益穩定，且風險低。
②核心加值型投資
以租金收入和漲價利潤兩者取得很好的平衡為目標。雖是東京都市中心卻是次等地段。
③增值型投資
這是對比較便宜的物件賦予附加價值，然後高價出租或轉賣的策略。它需要企劃能力和經營能力。
④投機型投資
這是針對拍賣或整批出售、搬遷案件等內有隱情的物件。它需要大量的現金和專業性。
※筆者參考一般社團法人不動產證券化協會的分類，製作完成。
我所經營的「核心加值及建築股份有限公司」中的「核心加值」就是取自於「核心加值型投資」這個詞。事實上，我的投資對象也幾乎是核心加值型，而且偏好恰如其名的投資對象。
問題08 個人身分的投資人適合什麼樣的投資類型？ ［詢問度］★★★★☆
那麼，在此我想重新確認房地產投資的必要條件和目的。
必要條件囊括在「由於是金額大的投資，所以不許失敗」這一點上。而目的在於「想以租金收入謀生」、「景氣好的時候，想得到高於一般人的漲價獲利」、「想過悠然自在的生活，不被管理物件忙得不可開交」等，有這些想法的人不少吧！
要像這樣輕鬆地實現「風險低、高收益率的房地產投資」，其最適合的投資策略就是核心加值型投資。
為何這樣的投資能達陣呢？構成核心加值型投資的要素有下列4點：
能夠利用銀行借款產生槓桿原理的作用，用別人的錢賺取利潤
投資房地產唯一最大的理由是，靠來自銀行的借款產生槓桿原理的作用。通常能以自有資金10～20％，甚至視情況也能買進全額貸款的物件。
因此，房地產的總收益率雖然只有8％，但從最初投入的自有資金比來看，稅後也能得到年息十幾個百分點的高收益率。
縱然物件價格下滑，但因不會面臨貸款返還的壓力，所以能長期投資
一旦貸到借款，縱使物件價格下滑，也不會面臨還款的壓力。
假使物件價格下滑到超過自有資金投入的金額，就陷入過度負債狀態。縱然是這樣，也不會面臨還款的壓力，這個評價損失實際上由銀行來承擔。
另外，以房地產基金來說，如果物件的價格下跌的話，就會面臨基金的還款困境；以投資股票的情況來說，用信用交易買進的股票如果下跌，就要執行停損。
不在意因物件價格下跌造成的停損，而能繼續貸到錢，這是從金融常識的角度來看是無法想像的特殊契約，也可以說是個人身分的投資人的一項特權。
縱然景氣差的時候，如果持續獲得低利貸款和高租金收益率的價差，就可確保足夠的利潤
一般人的投資上，不會訂出「非得在什麼時候之前賣掉物件，收回本金不可」的期限。因此，縱然景氣復甦比想像還晚，物件價格先行上漲，但如果在這期間持續得到租金收入的話，就不會出現虧損。
這是因為現在的貸款利率和實質收益率的價差非常大，僅僅用低利籌到的資金以持續獲取高租金收入，就會產生足夠利潤的緣故。
另外，房地產基金的投資期間限定為3～5年，無法採用「仔細等待，直到什麼時候景氣變好為止」的策略。這也是個人身分的投資人占優勢的一點吧！
如果景氣變好，物件價格飆漲的話，以高價出售，迎接脫手出場
物件價格飆漲時，隨時都能盡早償還借款，並轉售。因此，配合景氣復甦的時機，在你喜歡的時候，就能獲利了結，不用擔心趕不上好景氣的浪潮。
像這樣的核心加值型投資也可以說是只給予個人身分投資人的一種特權，它還具有「把很便利的借款條件和無限期的投資期間活用到最大限度」的優點。
接著，拜這些特權所賜，小額資金的個人身分投資人也能夠利用核心加值型投資，按照想好的劇本來加以運用，然後迎接脫手出場，而且可以減少構成風險的要素。
問題09 物件價格取決於什麼要素？ ［詢問度］★★★☆☆
然而，物件價格取決於什麼要素呢？由於房地產價格並非取決於出租的供需或人口動態等實際需求，所以我必須先否認你的看法。請看看［圖表1◆1］。
這是將地價創下史上最高價的80年代泡沫期和最近房地產價格最漲的2007年基金泡沫期的土地暴跌率，表列出來。
在基金泡沫時期，採取選擇性地買進物件，就如從東京都市中心開始，資金只流入主要都市的市中心，縱然在同個縣內，市中心的價格上漲，而郊外和地方的價格下跌。
此外，在泡沫時期，東京都市中心的土地有上漲5倍的紀錄，對當時的情況只有感到吃驚不已。
我也曾在幾年前用1億日圓買進京橋1丁目的大廈，在泡沫時期設定5億日圓的抵押權，一看到地價的變化，雖然甚至認為是否是登記簿的印刷錯誤，但或許在當時是「合理」的評價額也說不定。
回過頭來只看數據的話，猶如現在經濟衰退的一代難以想像般地不得不體會到「驚人的資產價值飆漲是發生在泡沫時期」。
那麼，回到話題上，在泡沫時期，讓東京的地價上漲5倍的原因是什麼？這個時期，東京的人口或貿易順差、日本的國內生產毛額是否變成5倍？當然，沒有那回事。
房地產價格並非因實際需求，而是依據世界經濟整體趨勢（總體經濟）和融資動向而變動。
這點可以從下述事件獲得驗證。像次貸風暴這樣世界經濟整體不好的時候，物件價格也下滑；又像2007年基金泡沫期那樣，巨額的房地產弄成證券化，投機性的融資大量出現的時候，物件價格上漲；接著，80年代泡沫期的地價上漲也不能說是實際需求的緣故。
世界經濟整體的趨勢和銀行的放款態度對房地產價格的變動，貢獻度最高；再者，景氣定期反覆循環地（週期性地）變好、變差。像這些經濟原理必須先了解。
如果從這些經濟原理來思考的話，像核心加值型投資這種雖然以長期持有為前提，但在房地產投資上採取的策略是假定景氣好的時期出售，這時，勝負與其說是取決於「買什麼」，還不如說是「何時買」；這點也先要有所理解。
長期來看，只要不以相對偏高的價格買進，那麼因核心加值型投資而虧損的機率極低。
問題10 如果是買在東京都市中心，應該買單人套房，還是家庭房？ ［詢問度］★★★★☆
那麼，除了購買時機之外，還要考慮什麼好呢？
核心加值型投資的絕對條件是，租賃需求是穩定的，而且景氣大好時，物件價格上漲可期。
由於以租賃需求穩定為前提，所以人口密度居世界最高的都市「東京都市中心」，其物件是最合適的；即使如此，也不是說什麼物件都可以買。
首先，景氣變差時，縱然租金下跌，也不去碰租賃，辦公室和店面等物件因風險高，所以要去除掉。如此一來，剩下的就是單人套房和家庭房等住家物件。
以東京都來看，大約半數的住戶是一人獨居的單身住戶。也就是說，剩下的另一半是家庭住戶，但如果考量到家庭住戶中也會有人擁有房產，那麼，潛在顧客的數量多且容易租出去的就是單人套房吧！
東京都市中心的單人套房靠著學生、應屆畢業生、亞洲人等廣大客層所支撐。
此外，從對單人套房也追求高附加價值，而且能支付高租金的人（如高收入職業女性），到縱使簡便、不好的房間，但租金便宜，也是能入住的人（如男學生、來自亞洲的留學生），其預算和用途也五花八門。
由於有這樣的背景，所以縱使房屋破舊，但降價的話，也勢必會有人入住，而且不管什麼樣的物件，都會全部租出去；這就是位於東京都市中心的單人套房的優勢。
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