因為利率低，你就趕緊買房？萬一開始升息了，你怎麼辦？

Ｑ：碰上低利率時代，理財專員通常會鼓勵上班族可以勇敢貸款買房子。不過，買房子只要考量利率高低而已嗎？

Ａ：低利率時代，的確是買房子的好時機。可重點是，針對住屋的需求，你可以選擇租，也可以選擇買。回想學生時代，要租個套房待幾個學期，都要花一番時間挑挑揀揀了，更何況是把房子買下來！撇開購屋時，需要考慮格局、坪數、地段、樓層、材質等因素，光是房屋總價動輒一兩千萬，而且房貸一揹就是二十、三十年的情況，對於現金流的考量，我們更是不可不慎！所以，買房子絕不能夠只是單純地考量利率高低而已。關於住屋的需求，你應該要先分析考慮是該買房還是該租賃？而當你決定要購屋置產時，又該如何安排往後的房屋貸款事宜。

一般人剛從學校畢業、踏入職場，在收入不豐的情況之下，能夠收支打平、不寅吃卯糧、變成月光族就已經不錯了，這時的小資男女通常不會有購屋的迫切需求。之後，努力工作打拚幾年，也小有積蓄，再加上即將結婚步入禮堂，就開始會有購屋的打算。這時候，我們可以定下心來想想，買房子的優點、缺點分別是什麼？租賃房子，又有哪些好處及壞處？

一般人之所以想購屋，除了傳統成家立業、安土重遷的觀念之外，再來就是認為「有土斯有財」，所以一輩子辛苦努力，就是希望存錢買一棟屬於自己的房子，一來滿足擁有自宅的心理效用，另一方面，房屋還可以保值、對抗通膨。這些都是購屋常見的理由。聽來冠冕堂皇，可是，一旦揹了房貸、當了房奴，可能會因為手頭上可支配的現金變少而被迫減少上館子或出國旅遊的機會，導致生活品質降低；更甚者，萬一房屋跌價、賣不出去，很可能就只能屈居在這一棟房子裡，終身鬱鬱寡歡了——而這，就不只是單純的成本效益可以解釋得了。

所以，我們在購屋之前，豈能不慎乎！更何況，大多數的人一輩子可能就只能買得起一棟房、揹得起一戶房貸而已，就算在下決定買房子之前，一而再、再而三的考慮，都是不為過的，也絕不能因為房貸利率處在低檔，就貿然地「超前部署」買房子！

Ｑ：既然租屋是在決定是否購屋前必經的階段，那麼租屋又有哪些考量點呢？

Ａ：在還沒有能力買房，或者尚未找到合適的房子之前，租屋應該是唯一的選擇了。那麼租房子又有哪些優缺點呢？　　

首先，租房子不必像買房子那樣，需要有大筆的頭期款，以及需要對於未來長達數十年的現金流規劃，對於資金的運用較具彈性。其次是，在寸土寸金的都會區，大多數人有能力可以買房的坪數多半只有二十、三十坪，如果扣掉三成以上的公設，實際可供居住的坪數更是侷促地可憐。不過，若是採取租賃的方式，應該較能彈性因應家庭收入的變化，也較有能力負擔較大坪數的租金。更何況如果屋況不好（因為天災或人禍導致房屋毀損等），或者附近有惡鄰居、嫌惡措施等，可以說搬家就搬家，擁有更大的遷徙自由度，也不用考慮到房價因而下跌的風險。再者，房屋的租金支出，在每年五月申報綜合所得稅時，還有列舉扣除、降低稅賦的好處。

然而，租屋也並不是全然沒有缺點。最大的不便，可能就是房東臨時催逼，房客不得不搬離。其次是，租賃房屋往往沒有辦法按照自己的意思去裝潢布置；就算跟房東簽訂長期租賃契約，房東也答應可以適當地裝潢，可是一旦退租，房客通常需要把房子恢復原狀，也因此多了一番周折。此外，房客通常只能被動因應房東調漲租金，無法主動規劃租金支出的現金流。最後是，擁有房子，除了心理上會較為踏實之外，也抱有房價可能上漲的期待，這一點是賃屋居住者不可能擁有的好處的。

Ｑ：2020年因為肺炎疫情的關係，利率處於低檔，就有銀行的行員建議我租屋不如買屋。那麼我決定買房之後，房貸最好是委託誰幫忙處理呢？

Ａ：一旦你決定要購屋置產時，除了透過房仲業者提供的3D互動方式挑選房屋，以及撥出時間到現場確認屋況之外，接下來的重點，就在於如何安排往後的房屋貸款事宜。

所謂的房屋貸款，就是指貸款人以房屋為抵押品，向金融機構申請貸款融資，稱為房屋貸款。在一般消費者的借貸市場中，房屋貸款的金額最大、貸款期間最長、利率也相對較低，同時也是金融機構承作最為普遍的一項貸款商品；而也因為它的普遍度高，是大多數人都有機會接觸到、跟金融機構打交道的商品。不過，市場上仍有很多消費者以為辦理房屋貸款的手續很繁瑣，想要辦妥房貸，就非得要委託代辦公司辦理。

其實，現在金融E化（數位金融）之後，辦理房貸的程序既迅速又簡便，上班族只要利用空檔時間就可以辦妥，實在不需要額外花錢請人代辦。所以，懂得如何「改巢換貸」，不僅可以為自己節省為數不少的利息，甚至還可以貸到更高成數的房屋貸款，減輕自己的負擔。因此，瞭解房屋貸款相關的金融知識，是購屋族與房貸族必備的基本功之一。

Ｑ：如果我自行辦理房屋貸款，需要注意哪些事項呢？

Ａ：申辦房屋貸款不外乎有兩種情境。大多數的人在購買房屋時，幾乎都是只能先籌出自備款，其餘不足的款項，則是將房屋設定抵押給銀行以取得融資，之後再分數年攤還。另外，還有可能是因為理財因素，例如投資、整合負債（借低利率還高利率的債務）、房屋裝修等，而有向銀行增貸的需求。但不管是哪一種需求，在貸款之前，都應該要先瞭解貸款方案。

由於房屋貸款的金額動輒數百萬、甚至有高達千萬元以上者，而且貸款期間也長達廿、卅年，甚或更久。因此，在一開始洽詢相關金融業者（通常是銀行，有些人則會找上壽險公司）時，就需要仔細地評估本身的狀況，以及瞭解金融機構的授信條件（例如利率高低、有沒有寬限期、相關手續費項目等）。畢竟，每個房貸戶的需求和能夠負擔的情況都不大相同，我們應該為自己長達廿年以上的財務規劃，多花一些心思。

現在網路那麼方便，可以透過上網搜尋各家金融機構的條件，多加比較，再決定要跟哪家金融機構貸款，如此一來，可以挑選對自己最有利的方案（例如首購族、青年優惠房貸等）以節省利息費用。此外，還可以提前為自己的財富管理計畫，作長遠的布局，以免在人生的某個階段，突如其來出現重大的資金缺口，讓自己措手不及。尤其千萬不要任意聽信貸款黃牛的說詞，委託他們代為辦理，到時候不僅多花了些冤枉錢（例如代辦手續費），甚至於發生貸款條件不如預期（例如額度不夠、利率不夠好等），還讓自己限於進退兩難的局面，那可真是賠了夫人又折兵。

關於如何解構房貸方案，以下我們將按照「利率計算方式」的不同，整理出目前市面上常見的房貸方案，供讀者們參考（以銀行的房貸業務為主）。

目前各家銀行主要的房貸方案有六大類：指數型房貸、理財型房貸、抵利型房貸、利率遞減型房貸、保障型房貸、固定型房貸。

上面所舉的六大房貸方案，是一般銀行例行會公布的套餐選項；要提醒讀者們注意的是，上述的房貸方案並不是各家銀行都會提供，即便方案名稱雷同，其貸款的要件也未必相同。

除了這些房貸方案之外，讀者可以在有貸款需求時，注意政府應時推動的各類優惠房貸，看看自己是否符合申請資格，或許可以爭取到更好的貸款條件。除了相關的政府官方網站外（例如內政部、財政部、青輔會等），也可以瀏覽各大房仲網或者找熟識的代書、房仲專員等，蒐集相關資訊。雖然多花了一些功夫，但可以幫你節省的房貸成本經年累月算下來，也是相當可觀的。

房貸關鍵因素有三項：利率、償還年限以及償還方式

Ｑ：所謂房貸的關鍵要件，指的又是什麼？又有哪些需要注意的呢？

Ａ：由於房貸本金動輒上千萬，大多數人終其一生大概僅可以負擔一樁房貸。這筆房貸很可能影響到我們的生活品質、排擠其他的財務目標，而我們所挑選的金融機構、辦理房貸、相關的貸款條件，都會關係到購屋之後的財務負擔以及往後數十年的現金流量，所以，建議應該事前多花些時間謹慎思考、貨比三家，為自己挑選一個最適合的房貸方案。申辦房貸需要衡量的關鍵因素有下列三項：利率、償還年限、償還方式。

利率

第一項要說明的，是一般貸款戶最在意的因素：利率。

所謂貸款利率，就是你向銀行借錢所需支付給銀行的利息；因此，利率的高低，通常是選擇貸款銀行的關鍵因素。特別是房貸金額動輒數百萬以至於上千萬，貸款期限長達廿、卅年，就算利率只差一碼（0.25%），經年累月設算下來，也是一筆可觀的支出，自然得要精打細算。

我們舉一個例子來說明其中的差異。假設跟銀行貸款500萬元，採本息平均攤還法還款，如果以年利率2.65%和1.3%相比，雖然僅差1.35%，但在第一個月所需攤還的金額就已經相差3,192元，若以貸款期限20年所需償還的貸款總金額來計算，則相差了766,049元（＝6,446,889−5,680,840），數目相當可觀，所以，在挑選房貸銀行時，首先要考慮的是利率愈低愈好。

另外需要注意的是，有些銀行會掌握房貸戶這種要求低利率的心裡，打出超低利率房貸的方案，期望以超優惠利率吸引想要辦房貸的消費者。但是這種方案中，可能僅有第一年和第二年可以享有如此低的利率，之後就恢復一般的行情價，甚至於還比其他方案要來得高些。所以，讀者們在考量利率高低時，建議應該也要從第三年的利率開始作比較，才不會被低利率的字眼所蒙蔽。

償還年限

目前一般房貸的償還年限從10年到20年都有，甚至還有銀行推出30年的長期貸款方案。而房貸戶每個月償還的本利和，除了跟上述利率的高低有關之外，也跟還款年限長短有關。還款年限愈短，每個月所需攤還的金額就愈多；而還款年限愈長，雖然每個月的本利負擔相對比較輕，但需要償還的總金額也會增多。因此，房貸戶需要衡量一下自己在可預期的未來現金流情況如何，再來選定適當的還款年限。如此一來，既可以讓自己從容地負擔房貸，也不至於需要等到接近退休年齡，才能還清房貸，產生終生都需揹負房貸的慨嘆！

以下我們一樣用數字來說明，關於償還年限的長短，每期需負擔的金額，以及總還款本利和分別為多少。

假設貸款500萬元，採本息平均攤還法還款，年利率2.65%，分別適用10年期、20年期、30年期的償還年限，會發現還款年限愈長，所需繳付總金額就愈多。

償還方式

銀行經過審核、鑑價等程序之後，就會撥款；接下來，就是房貸戶要按期還款了。房貸戶每個月必須償還繳付的金額稱為月付金，通常月付金的償還方式有下列三種，①本息平均攤還法、②本金平均攤還法、③還款寬限期。以下簡要說明這三者不同：

本息平均攤還法

特色：這是一種將所需攤還的房貸本金及利息，平均分攤到每個月分的還款方式。這種還款方式的特點之一，就是每期的月付金都一樣。

由於大部分上班族每個月的收入來源多半是固定的，如果房貸這項必要性支出也能是一個固定金額的話，可以讓財務規劃變數更少，較能加以計畫因應，也較合乎一般人的需求；就算其間因為升息、降息因素而使得償還的本息稍有變動，也是差異不大，不至於會讓人捉襟見肘。這種償還方式是大多數借款人的首選，也是目前銀行主要貸放的房貸類型。

優點：

A、還款金額固定，借款人的財務規劃變數較少。

B、隨著房貸戶的收入增加，負擔比率相對降低。

本金平均攤還法

特色：這是一種先苦後甘的還款方式。初期因為未償還的本金較高，所以還款金額也較高；而且因為每個月償還的本金為固定金額，隨著還款時間的經過，本金因為逐漸償還也逐漸變少，因此，月付金也會逐月減少。

在這種還款方式當中，銀行會先將貸款的本金平均分攤在每一期中（因此每期還款的本金都是一樣）；而利息的計算，則是按照初始貸款總額減去已攤還本金的餘額，逐期計算（所以每期攤還的利息不會是一樣的，而是呈現遞減的狀況）。由於剛開始還款時的本利和較多，之後逐期遞減，所以又稱為先苦後甘的還款方式。

優點：

A、剛開始因為本金餘額較高，所以要還的利息也較多，本利和也較高；但愈到後期，還款金額會愈來愈少、愈來愈輕鬆。

Ｂ、由於本金先行攤還，因此總繳交的利息會是三者之中最少的。

還款寬限期（又稱：只付利息法）

特色：這是一種先甘後苦的還款方式。這是銀行「體貼」客戶的方式，因為銀行認為在還款初期的前幾年，由於房貸戶可能負擔較重（譬如可支配所得減少，或者買房的同時有裝潢需求等額外開銷），因此，借款人只需先負擔房貸利息，不必償還本金；等過了寬限期（寬限期的長短不一，有的只有一年，有的可以長達三年，可以各別跟銀行協商），再開始攤還本金和剩餘的利息。至於還款寬限期之後，可以採取上述提及的「本息平均攤還法」或「本金平均攤還法」攤還；這也是可以跟銀行協商討論的。

由於在寬限期內尚且不需要攤還本金，所以初期的月付金負擔最少，但是欠銀行的本金並沒有減少，只不過是遞延攤還而已。所以，繳交給銀行的本利總和，會是三種償還方式當中最多的。因此，在往後攤還的期間，如果借款人有閒錢（例如領了年終獎金、業績獎金等），可以考慮提前還款，降低利息支出。

不過，要提醒讀者注意的是，有些銀行會因為房貸戶提前攤還房貸而要求支付違約金，建議若想要提前還款，應該事先照會銀行，以免增加負擔。

優點：

本方案較適合初期資金不充裕的人，可因此獲得喘息的空間。

經過本單元的解說，相信爾後讀者朋友有房貸需求時，應該就不會再有一傅眾咻的無所適從了。

因為利率低，你就趕緊買房？萬一開始升息了，你怎麼辦？

Ｑ：碰上低利率時代，理財專員通常會鼓勵上班族可以勇敢貸款買房子。不過，買房子只要考量利率高低而已嗎？

Ａ：低利率時代，的確是買房子的好時機。可重點是，針對住屋的需求，你可以選擇租，也可以選擇買。回想學生時代，要租個套房待幾個學期，都要花一番時間挑挑揀揀了，更何況是把房子買下來！撇開購屋時，需要考慮格局、坪數、地段、樓層、材質等因素，光是房屋總價動輒一兩千萬，而且房貸一揹就是二十、三十年的情況，對於現金流的考量，我們更是不可不慎！所以，買房子絕...

買金融商品，你應該這樣超前部署

千禧年之後，歷經了2001年的911恐攻事件、2008年的金融海嘯，各國為了拯救市場，利率每下愈況。而在2020年全球承受肺炎疫情肆虐，導致封城、鎖國、經濟停頓，各國政府更是拚命降息，許多國家的指標利率更是向零利率看齊。何謂存款零利率？這表示把錢存在銀行，不僅幾乎沒有利息，且面臨物價上漲率遠遠高過存款利率的情況，等同於投資朋友都聽過的結果：貨幣購買力被通膨吃掉了。

為了避免這種錢愈存愈薄的窘境發生，金融業界的行銷專員開始鼓起如簧之舌，遊說你該如何好好運用閒錢來理財。

銀行的理財專員告訴你：現在的利息那麼低，解約定存，來買連動債（結構型商品）或是承作外幣計價的金融商品，這樣可以賺更多！

但是，他可能沒有告訴你：連動債（結構型商品）可能需要放個廿年才能夠保本！另外，外幣計價的金融商品，「匯差」可能會吃掉了「利差」，導致你換回新臺幣之後，反倒是蝕了本！

證券公司的營業員告訴你：某家公司的營收創新高，趕快買進來存股。又或者說，某支個股是高殖利率概念股，買進之後，肯定讓你閉著眼睛賺不停。

然而，買進之後，你可能遇到的情形是股價開始下跌，然後跌停，甚至於還跌個不停！

保險公司的業務員告訴你：外幣保單紅不讓，是理財的標配，要想財富自由，你怎麼可以不擁有？還有還有，趕快來買投資型保單，讓你進可攻、退可守！

但是，保險業務員應該還要跟你強調的是：外幣保單需要「鎖」六年（有些商品可能要「鎖」得更久），否則提前解約可能會有所損失。另外，投資型保單的「保單價值準備金」（簡稱「保價金」）結構和一般壽險不太一樣；投資型保單中所繳的保費，有一部分是用來投資的，所以保價金會隨著你所選擇的投資標的績效而起伏波動，如果貿然解約，領回的保價金可能低於你的原始投資金額（也就是虧損），甚至於它相關的壽險保障及醫療附約等，也都會一併終止——這些隱藏的眉角不禁令人驚呼：買了保險怎麼反而一點都不「保險」！

低利率時代，想要致富、早點得到財富自由，光靠薪水存款可能還不夠。想要提高資產淨值，提升理財知識力是一種必要的選擇——投資朋友除了重視並比較各種金融商品的投資報酬率之外，還得要瞭解其中的可能風險。除此之外，大家也得多多少少知道金融行銷人員在銷售各種金融商品時，或許沒有特別說出來的「關鍵重點」，讓你因「誤會」而買進（投資），因「明白」賣出而虧損（啊～多麼痛的領悟～～）！

為了避免投資朋友陷入迷思，掉進「話術」的陷阱而買進不適合自己的金融商品，進而產生虧損，本書按照投資朋友經常會接觸到的銀行、證券、保險業界的金融商品，加以分門別類，羅列並解釋金融銷售人員在銷售這些商品時，「可能」沒有細講清楚而使人產生迷思的一些「地雷」。投資朋友如果能夠在選擇買進這些金融商品時，先看明白這些關鍵點，做好超前部署，相信你的投資理財之路，一定會走得更加開闊順遂！

買金融商品，你應該這樣超前部署

千禧年之後，歷經了2001年的911恐攻事件、2008年的金融海嘯，各國為了拯救市場，利率每下愈況。而在2020年全球承受肺炎疫情肆虐，導致封城、鎖國、經濟停頓，各國政府更是拚命降息，許多國家的指標利率更是向零利率看齊。何謂存款零利率？這表示把錢存在銀行，不僅幾乎沒有利息，且面臨物價上漲率遠遠高過存款利率的情況，等同於投資朋友都聽過的結果：貨幣購買力被通膨吃掉了。

為了避免這種錢愈存愈薄的窘境發生，金融業界的行銷專員開始鼓起如簧之舌，遊說你該如何好好運用閒錢來理財。

銀行的理財專...

序 讓老師幫你撥開理財投資的迷霧

第1天 如何聰明地跟銀行打交道
第1小時 銀行算給你的是單利還是複利？報酬率該怎麼算？又該怎麼存?
第2小時 想改巢換貸？銀行不讓你知道的眉角
第3小時 解約定存買金融商品？理財專員沒說的五大風險
第4小時 購買基金的12大迷思

・第一次就上手No.1 銀行存款這麼多種，應該要挑選哪一種？
・第一次就上手No.2 雙元貨幣定期存款
・第一次就上手No.3 風險低，就不容易虧損嗎？基金的風險等級這樣看！

第2天 這些觀念學起來，證券市場不再是吃人市場！
第1小時 注意雷點，避免成為出貨的對象
第2小時 學會看財報，避免存股變存「骨」！
第3小時 你是買正品還是贈品？虧掉的價差可能百年的配息都補不回來！
第4小時 複製指數有誤差，買ETF前一定要懂的觀念！

・第一次就上手No.4 學會這四點，抱股不再步步驚心！

第3天 保險是在幫你守財還是散財？
第1小時 買保險前，這些觀念你都懂嗎？
第2小時 外幣保單紅不讓，但它真的適合你嗎？
第3小時 各國都在啟動降息循環，我的利變型壽險要解約嗎？
第4小時 投資型保單是讓你進可攻退可守，還是進退失據？

・第一次就上手No.5 買保險真的可以節稅嗎？

序 讓老師幫你撥開理財投資的迷霧

第1天 如何聰明地跟銀行打交道
第1小時 銀行算給你的是單利還是複利？報酬率該怎麼算？又該怎麼存?
第2小時 想改巢換貸？銀行不讓你知道的眉角
第3小時 解約定存買金融商品？理財專員沒說的五大風險
第4小時 購買基金的12大迷思

・第一次就上手No.1 銀行存款這麼多種，應該要挑選哪一種？
・第一次就上手No.2 雙元貨幣定期存款
・第一次就上手No.3 風險低，就不容易虧損嗎？基金的風險等級這樣看！

第2天 這些觀念學起來，證券市場不再是吃人市場！
第1小時 注意雷點，避免成為出貨的對象
...