作者序
人生的好壞，離不開房子
「你這格局還真爛怎麼敢買？」不是我嘴賤，當我身邊九成的朋友拿著剛買的房子請我給意見，我內心的OS都是這一句。但是本著朋友的立場，怎好一箭穿心的刺傷人？通常我會這樣答：「你有間漂亮的更衣室耶！以後要去看你的包包展示架！」「這陽台沒陽光但有風，最適合曬你去中國旅遊買那套好幾萬的蠶絲被了！」「反正你只喝咖啡沒在煮飯，廚房不重要。」或是：「你去廚房刷牙、太太在浴室洗臉，兩人早上不用搶水槽。」
對啦，毒舌依舊，只是人到中年變溫柔，很多話都藏起來，只露一個褲頭。我常上節目講房子、講建商，為什麼有這麼多人聽我說？因為我只想說實話，還常常說到你心裡的隱憂，不論對我的觀點認不認同，卻無法否認，大家住的房子，就是有這麼多正面或負面的學問，但是多數人都不願承認，自己買的租的房子，還真爛。
比如：一次在節目錄影時，一位女明星說：「我剛買的房子，靠近高鐵、在山上，景觀第一排好漂亮（看了我一眼），客廳有挑高，我還做了天花板很高的樓中樓（又看我一眼）……」總之，一邊貌似心虛怕我知道，一邊故作堅強的講十幾分鐘，讚美自家有多容易增值、有多美。我微笑點頭，回答說：「夏天時記得請管委會多巡查社區，雨大的時候，妳穿高跟鞋要注意路況，那邊山路不好走。」「對啊！Sway你怎知道，上次我差點走不出來，那個雨就跟瀑布一樣，魚都可以往上游了。」我內心的OS是：「南港的山邊是汐止，客廳有挑高的沒幾個建案，住家旁有土石流的疑慮，颱風來挺恐怖，而且那個建案的樓中樓是違建，萬一被舉發只能認命，我猜妳家就是八不推蓋的那個。」
比如：年輕漂亮的小莎一直買房子、全球到處飛，但我說過好幾次，她三個家的格局都不夠溫暖，以科學風水的角度論，又冷又冰，房屋也沒空間「讓別人進來她心中」。但她明明聽到這些優缺點，卻只是反駁，房屋越買越「特別」，心，也不似從前單純了。
比如：老張換了大房子，希望可以舒適渡過晚年，想說每天在社區健身房運動游泳，多美好。但我看了他的景觀，最美好的是屋頂公設的視野，的確可眺望遠方，但回到家裡，每一扇窗戶看出去，就只是別人家跟自己面面相對的窗戶，在家只想輕鬆穿條內褲走來走去，甚至想換一件衣服，窗簾永遠得先拉上。老張反正退休了，想想自己一年有半年的時間在國外渡過，很愜意，退休生活的確美好，但這美好卻不是在這間房子內，原因想必你也清楚了。
又比如：有一次去阿華的家，社區中古但全新裝潢，她下廚請大家吃飯，大家歡樂開心吃喝，但一到她家，我才瞥了一眼書房，她就說：「怎樣有問題嗎？快跟我說！」沒有沒有，妳的這一張椅子是名牌很好坐。「所以是書桌的位置不對囉？最近買股票都輸錢，也不知道是不是財位被變動了？」「我廚房門對著大門，這樣也有關係嗎？」「上次請風水師來調這個地方，他還送我一個山海鎮，說放這裡就好……。」我看到的是，客廳沙發只有凹陷一處，夫妻只有一人愛在客廳呆著，另一人每天關在書房想著如何多賺錢。是說楚河漢界各有天地，摩擦少也代表接觸少，兩人往前走的頻率如果一致，倒也甜蜜安樂，就怕兩人想法不一樣，EQ跟IQ沒有對上，找一百個風水師給建議都沒用。
有網友說：「Sway嫌東嫌西的，被你一講根本沒半間可以買吧？」但我相信你也聽我說過：「我們找不到一百分的房子，能找到適合自己的房子就是好房子。」如今我要再補充：「有些問題可以靠電費、靠窗廉、靠裝修彌補，但是當房子本身有著天然無法扭轉的重大缺陷，就不是適不適合的問題，而是能否長住久安的基本問題。」
不管政府要不要打房，不管你有沒有要投資，買一間沒有誇張缺陷、適合自己的好房子，絕對是人生很重要但也是最昂貴的選擇；而入住一間好房子，是每一個人每天無法逃避的居所，所以你的人生好壞，離不開房子。
本書要把我的基本功，一一攤開來教你，讓你在這個渾沌的房產世界裡，可以安心取得一席之地，好好睡覺、好好做人、好好的渡過生活的每一刻。如果讓你心有所安、人生變得溫暖，這本書也就值得了。
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第一章 挑好格局，人生贏一半！
廚房：遇水則發，還是遇水則漏？
廚房堪稱是家庭溫馨的發動機，也是能反映一家子有沒有健康問題的代表空間，風水上也象徵財運和家庭運勢，因為這個空間代表居住者對家的想法與慾望。缺乏正常功能的廚房，會不會影響財運、人緣、健康運？雖然說信者恆信，不在意者無妨，但我個人認為，對居住舒適度和日後賣屋多少會有影響。
首先要注意的是，有「水」難免就有「漏」，無論房屋新舊，進廚房第一個要看的重點就是確定是否漏水。只要看過我寫《黑心房仲的告白》或《買房勝經》的讀者，大概都知道我常提醒大家做一個基本動作：如果天花板可以掀開，就大方拿張椅子或踩在流理台上，勇敢掀開燈具板或維修孔，看看上方的排水管狀況，如果天花板內部有水漬或暈開的痕跡、排水管有「疑似鐘乳石」的沉積物，就代表已有長期漏水的問題。有時你會看到水管下方放著一個塑膠盤或不銹鋼盤，那多半是屋主或房仲暫時拿來接水用的，以免往下滲漏、影響賣相。
照著日常煮飯動線模擬一次
順便檢查抽油煙機的排煙管，是否確實接出房屋外，因為無論你未來會不會重新裝修，曾有黑心裝潢的做法，是把油煙只排入天花板內而不是走正常油煙管道，如果一直使用下去，油煙都去哪裡？可想而知，會有一個多麼噁心的天花板、以及同等噁心的肺葉！
接著打開櫥櫃，如果櫃內角邊有一些芝麻大小的黑點，可能是蟑螂留下的痕跡；如果有花生般的黑丸子，那可能就是老鼠的痕跡，建議徹底清潔，或如有更新廚具的預算就換掉，畢竟蟑螂只要下了一個卵在櫃子底部就很難根除，你就會有個千萬的生態家庭。
好廚房的定義很簡單：就是方便料理的廚房，但「方便」的意思是──在流理台、冰箱、水槽、爐具間，要能方便、盡可能短距離移動，且不會過於逼仄狹隘。
不妨想像：你從冰箱拿出菜，走到水槽清潔、在料理台方切菜、爐火上快炒，最後是拿出你要的盤子來上餐桌，這樣的動線是否方便？
流理台基本規格1:1:1
買屋時不能設定自己「絕對｣不會煮飯，很多人買了自己的房子，就會變成迷上料理，但如果有一個難用的廚房，你沒有進廚房的動力是小事，等想賣屋時，很容易變成被買家嫌棄的砍價理由，或因此轉手困難。
在空間尺寸方面，至少水槽、料理區、瓦斯爐這三者要有1:1:1的空間，最起碼的標準是，料理區不能小於兩個中大型砧板的空間，理論上是30*2=60公分以上的寬度，也就是放一個切菜的並且旁邊有放菜的空間，否則真的很難使用。
瓦斯爐至少要有兩口爐，如果你習慣一口氣又煮湯又炒菜又燙麵，那三口爐會比較適合你；如果習慣用32吋的中大尺寸炒鍋，那瓦斯爐就不能買太小，通常三口爐是1+2的設計，連同裝設檯面大概60公分深，但一般能擺兩個小湯鍋還可以，萬一有需求常要同時擺兩個大湯鍋，爐具就得買更大的款式，不然裝了三口爐也只是好看大於好用。
烤箱和瓦斯爐的考量
瓦斯爐下方擺烤箱，是近年小宅建案常見的噱頭，但建議盡量不要擺在瓦斯爐正下方，畢竟烤東西的時候溫度很高，你還想站在正前方揮汗炒菜？雖然老一輩人說進廚房就不要怕熱，但如果長期這樣「燒烤下半身」也太逼人！要使用烤箱和使用瓦斯爐，多半還是得分開處理，很難同時進行，更何況烤箱冷卻得花點時間，徒增麻煩。
由於瓦斯外管線的費用現在已規定由建商繳交，高樓層得符合《建築技術規則》關於燃氣設備與防火設備的要求，一戶得多出好幾萬的成本，有些建商不想負擔，乾脆用電磁爐／IH爐來代替，並且安撫買方說；「用電比較安全啦、一樣可以選大火快炒模式，不用擔心天然氣外洩，或萬一燒起來就糟糕！｣或把法規掐頭去尾的唬你：「法規說高樓層不能裝瓦斯管。」(注) 如果你只煮咖啡跟煮水餃，電磁爐當然也可用（電費成本也會上升），但是你的日常料理習慣能否適應？以免日後你還得留瓦斯桶的空間，又把電磁爐改成接瓦斯式。
煮飯就得想到抽油煙機，開放式的廚房都需要一台強大的倒T型抽油煙機，或是搭配瓦斯爐旁邊的導煙機或風牆，不過當你開啟時，噪音很大吵人，廣告說很靜音都是騙人的，只能期待科技趕快進步，通常建商附的那種超薄型的抽油煙機，抽油煙效果都不好，用久了要有油煙四溢的心理準備。
我常覺得水槽的高度，代表體諒洗碗人的辛苦。早年老公寓那種水泥砌成的水槽，會刻意稍微拉高、方便洗碗人不用彎腰駝背，但現在的建商、廚具商卻少有人這樣做。以我家來說，我的水槽檯面高度故意做到100公分，舒適範圍依據不同人的身高而定，但估計上下10公分都在合理範圍，90～110公分內都還算方便我這身高177公分的人使用，而瓦斯爐檯面的高度是90公分，料理時也挺舒服的，不至於腰痠背痛。
奇怪的是，像興富發蓋的房屋，爛格局的機率高，但卻有一個特點：這幾年它們家的廚房都設計檯面有不同高度，居然符合舒適的洗碗及炒菜高度，不知是建築師特別有心，還是要利用廚房來當賣點。
影響健康的廚房格局
廚房代表一個人對家的想法與慾望，少了一個正常功能的廚房，財運、人緣、健康運，都很難提升。
一、備餐空間小於等於30公分
還有，風水上來看，如果你買的是小宅，瓦斯爐跟水槽中隔的備菜空間太小，比如只有30公分或更窄，會有水火不容的問題，風水說水火不容難生金，難以生出財富，解釋上是說你一邊燒火，旁邊卻一邊澆水，生火的炭或木材就要花上更多，再多錢財都被燒掉。另一種問題是因為備餐空間太小，不容易煮飯，就會降低煮飯的次數，直接吃外食，開支也會較多，錢不容易存下來。雖然有人說風水上解法是把砧板放在中間，隔開水與火就好，但其實容易燒到，引發火災的風險高，讓你潛意識不想煮食的。
二、一箭穿心風亂吹
客廳的部分有提到一箭穿心的風水格局，如果是大門與廚房門與後陽台成一直線，風水上是大漏財、對健康也不利；科學上是如果你在煮飯，此時有人開門，門外的空氣會因為開門而竄入室內、直達廚房，那麼蚊蟲跟髒空氣都吹進廚房，對健康當然不利。況且，風吹入廚房，會讓火焰熄滅，但瓦斯還在開著，這樣對居家安全也是有危害。
三、廚房在正中
廚房開門在住家的正中間，也不妥當，你想廚房冒出油煙、從正中間四散至全家各處，對健康跟人緣不利，走到哪都帶有油煙味，誰都不喜歡。
四、爐火上壓樑
壓樑，就是瓦斯爐正上方是大樑，古人云：「爐灶有樑、家無餘糧。」意思是因為有根樑在上面會給廚師很大的工作壓力，心思一亂、飯亂煮，家裡就容易沒有餘糧。此外，有樑壓著也代表運勢被壓著。
但我要特別提醒的是，有樑壓著，做了天花板其實就看不出來，但實際上收納櫃體的空間會減少，另外抽油煙機的風管要排出室外，也得需要牽線空間，更壓縮廚具上櫃的容量，如果是中古成屋，自然眼見為憑，如果你是買預售屋得多留意，否則等真正要裝潢就會發現空間縮水。
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PART3 買房心理學：破解話術，降低焦慮
小心入坑！買賣合約書的8個常見陷阱
關於不動產買賣合約，我在《買房勝經》曾揭穿8大問題，其實時至今日，政府陸續有更多更完善的規範，只是人心難測，加上很多人不愛細看天書般的合約，只是悶頭簽名蓋章，甚至由銷售人員幫忙一路蓋到天靈蓋，你就悠閒地滑手機喝咖啡、只顧著拍照上傳社群說我買房了。除了交屋款過低、履約保證、二次施工等糾紛，此篇再畫新重點，列出近年建商最常挖坑的陷阱。畫押之前請務必審慎看清，畢竟連你自己都簽名同意的事，法官也只好把好處判給建商或前屋主。
建材設備沒有寫型號？
以前提到建材會被偷換，就是合約寫A高級品牌、B高級品牌，但一定加上「同級品」三個字，以後交屋就用那個相對廉價的同級品。但現在建商更摳門了，因為他賭你根本就不查，所以直接寫A品牌、B品牌、C品牌，沒有寫同級品，讓你以為這建商忠厚老實。但實際上，比如馬桶，如果沒有寫型號，價格有5,000元至20萬的差距！你以為寫個日本牌TOTO，就是上廁所會自動播音樂又晚上會自動開燈的那個高級款？差多了！
型號最重要。油漆、磁磚這種材料的差距也不小，如果不懂得計較也就算了，家電、冷氣或廚具等摸得到的基本配備，不同型號代表不同價格跟功能，此時如果建商寫個「同級品」，反而有價格帶的依據，縱使以後不生產這一顆，他也不能換個價差太離譜的廉價貨來呼攏。
磁磚價差巨大。曾經有案例是說建商廣告內寫著：「特殊釉外牆磚，光線照射下就會釋放某種元素，讓外牆常保持乾淨閃亮，不用刷洗！」不管這些說詞是不是真的有效，成本一定比較高，但因為預售屋賣太好，建商就亂蓋一通，自行換料，哪裡還會用特殊釉外牆磚，最後只用平價的二丁掛外磚，價差一半。交屋時，因為房價漲了，多數投資客都沒有意見，少數自住客很介意，不爽建商亂搞想找律師提告，千辛萬苦的打了很久的官司，才拿回一點點賠償。
不讓你找專業驗屋
現在很多買方都知道要找驗屋公司來幫忙，然後洋洋灑灑的寫了一大本書要建商改進。如果一開始好好蓋，自然也就不會那麼麻煩，但建商怎會好好蓋房子？越大的建商，越愛偷工「省」料的蓋屋，他們自己也清楚，所以乾脆在合約書寫上各種但書，目的就是不讓你好好驗屋：
「陽台為制式施工方式，不得要求加做防水及淹水測試。」
──表示未來如果你洗陽台或是水潑到地板，樓下很高機率會漏水，我大建商可不准你做淹水測試、排水有沒有順暢。
「窗戶抗風壓提供實驗室模擬，不得要求以水管沖水等非專業方式測試。」
──就是數字是「模擬」的啦！說用氣密窗、水密窗，是騙你的啦，拿個水管噴一下都有可能會進水，以後下大雨也可能漏水，但不准你測試，因為你不是「專業測試」。
「淋浴拉門無法具有完全阻隔水源之功能，不得要求以水管沖水等非專業方式測試。」
──浴室的乾濕分離，只是裝飾品？那之後只要洗澡，淋浴拉門不就沒檔水的用途？萬一沒裝好或是門中間有縫漏水，都是「正常的」。
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