序
「驗樓，不僅是檢測，更是為了讓業主住得安心、投資得放心。」
大家好，我是這本《學懂自己驗樓》的著者陳智康。
我已擁有超過10 年驗收香港樓宇的專業經驗。從住宅、商業到
工業物業，我親手檢驗及評估過的單位已累積超過10,000 個。
這些年來，我見證過無數新盤落成，也處理過各種舊樓的奇難
雜症。
我的專業範疇涵蓋結構檢查、防水測試、裝修質量評估及系統功
能測試等關鍵領域。憑藉對香港建築標準和相關規範的深入了
解，我致力協助業主準確判斷建築缺陷，並提供切實可行的解決
方案。
為了推廣建築質量文化，讓更多市民了解驗樓的重要性，我亦積
極參與不同媒體的分享與教育工作：
● 胡說樓市：參與驗樓節目，向大眾介紹驗樓流程與重要性。
● 有線電視：接受驗樓專題訪問，分析典型樓宇缺陷案例，分享
實用建議。
● 經濟日報：參與多集驗樓分析，協助業主判斷建築缺陷。
● 28Hse：提供專業觀點，幫助業主提升對建築質量的認識。
編寫這本書的初衷，是希望將我這十年間累積的「實戰經驗」濃
縮成冊。無論您是首置業主，還是資深投資者，我都希望這份指
南能成為您收樓路上的得力助手，助您避開陷阱，打造屬於您的
理想烏托邦。

序
「驗樓，不僅是檢測，更是為了讓業主住得安心、投資得放心。」
大家好，我是這本《學懂自己驗樓》的著者陳智康。
我已擁有超過10 年驗收香港樓宇的專業經驗。從住宅、商業到
工業物業，我親手檢驗及評估過的單位已累積超過10,000 個。
這些年來，我見證過無數新盤落成，也處理過各種舊樓的奇難
雜症。
我的專業範疇涵蓋結構檢查、防水測試、裝修質量評估及系統功
能測試等關鍵領域。憑藉對香港建築標準和相關規範的深入了
解，我致力協助業主準確判斷建築缺陷，並提供切實可行的解決
方案。
為了推廣建築質量文化，讓更多市民了解驗樓的...

著者的話...................................................................................... 2
前言.............................................................................................. 4
第 1 章：香港驗樓概論
1.1 甚麼是樓宇驗收？............................................................. 13
1.2 專業驗樓的三大支柱......................................................... 14
1.3 驗樓常見的四大種類......................................................... 15
1.4 驗樓的法律背景與相關條例.............................................. 26
1.5 驗樓師由來........................................................................ 31
1.6 驗樓師的角色與專業性..................................................... 39
1.7 驗樓師的核心守則............................................................. 44
1.8 六大驗樓原則.................................................................... 51
第 2 章：驗樓流程全解
2.1 驗樓的時機........................................................................ 57
2.2 驗樓的基本步驟與工具..................................................... 61
2.3 驗樓報告的內容與格式..................................................... 72
2.4 瑕疵分級和分類................................................................. 76
2.5 驗收標準............................................................................ 84
2.6 五感驗收方法.................................................................... 89
第 3 章：樓宇的組成
3.1 香港樓宇類型簡介............................................................. 94
3.2 主體結構............................................................................ 98
3.3 常見結構類型.................................................................. 101
3.4 樓宇設備.......................................................................... 102
第 4 章：驗樓具體範圍與常見問題
4.1 驗樓5大黃金法則............................................................ 110
4.2 驗樓涵蓋的具體範圍....................................................... 114
● 泥水與飾面............................................................ 117
● 油漆與牆紙............................................................ 124
● 門窗與欄杆............................................................ 128
● 水電與家電............................................................ 135
● 結構與家具............................................................ 143
● 清潔與潔具............................................................ 148
4.3 詳解驗樓重點.................................................................. 156
● 結構及裂紋............................................................ 156
● 空鼓與剝落............................................................ 163
● 混凝土剝落............................................................ 167
● 滲水及喉管問題...................................................... 170
● 窗戶滲水................................................................ 181
● 電力...................................................................... 187
● 漏電...................................................................... 189
● 家具倒下................................................................ 192
● 僭建...................................................................... 194
第 5 章：驗樓常見謬誤
5.1 新樓有發展商保養，使咩驗？........................................ 199
5.2 見到滲水，一定係水喉漏水啦！.................................... 202
5.3 Post-it貼得愈多愈好？.................................................... 205
5.4 輕微瑕疵過量帶來的風險............................................... 207
5.5 瑕疵的數量影響執修時間？............................................ 209
5.6 瑕疵項目愈多就代表驗樓師的表現愈好？..................... 211
5.7 過度更換可能帶來「二次損害」.................................... 213
5.8 只看外觀，忽略隱蔽的瑕疵............................................ 217
5.9 零允許偏差？.................................................................. 222
5.10 零瑕疵？單位可以完美收樓?.......................................... 225
5.11 錯誤使用工具或測試方法............................................... 227
第 6 章：驗樓後的處理與跟進
6.1 新樓執修標準流程........................................................... 238
6.2 與發展商溝通的4大策略................................................. 241
6.3 保養期知多點.................................................................. 243
6.4 二手樓：與業主的協商策略............................................ 244
6.5 日常保養貼士.................................................................. 249
6.6 常見維修應對.................................................................. 256
第 7 章：法律途徑與投訴機制
7.1 向消委會投訴.................................................................. 263
7.2 向一手住宅物業銷售監管局投訴.................................... 266
7.3 向地產代理監管局投訴................................................... 270
7.4 向屋宇署投訴及舉報....................................................... 275
7.5 向滲水辦投訴.................................................................. 279
7.6 向海關投訴商品說明條例............................................... 284
7.7 循法律途徑解決............................................................... 288
結語................................................................................ 293
後記：專業驗樓的價值......................................... 297
附錄
全屋驗收標準與常見問題速查表（簡易版）...................... 307
香港住宅樓宇詳細驗收清單................................................. 311

著者的話...................................................................................... 2
前言.............................................................................................. 4
第 1 章：香港驗樓概論
1.1 甚麼是樓宇驗收？............................................................. 13
1.2 專業驗樓的三大支柱......................................................... 14
1.3 驗樓常見的四大種類......................................................... 15
1.4 驗樓的法律背景與相關條例....