▎住宅產業到底發生了什麼事？ ▎
── 這個產業雖然問題重重，但是解決方法更多 ──
新創公司「Established Titles」讓人們有機會可以送給心愛之人一個非凡的禮物：「勳爵」（Lord）或「女爵」（Lady）的身分。這些頭銜通常只有家世獨特的少數人才能擁有。Established Titles在蘇格蘭持有大約兩百英畝的土地，他們樂意把一小塊地賣給你，土地面積從一平方英尺到二十平方英尺不等。這家公司一開始宣稱，擁有這塊土地將會獲得官方授予的貴族頭銜，這是根據「蘇格蘭歷史悠久的土地所有權習俗，土地持有者長久以來被人稱為『地主』（Lairds）」，這可說是蘇格蘭版本的勳爵或女爵。從二○二二年到二○二三年間，Established Titles在網路上到處宣傳，尤其常在YouTube平台與各大頻道合作並提供贊助。報導指出，他們靠著販賣頭銜賺取數百萬美元的利潤──直到幾位知名人士指責他們是詐騙分子。
根據美國律師戴文．史東（Devin Stone）的詳細敘述，Established Titles被認定為詐騙有好幾個原因。首先，蘇格蘭法院早在二○一二年就已經聲明，購買蘇格蘭土地並不會獲得官方授予的「地主」頭銜，因此這家公司主打的賣點本身就是假的。不過，情況其實更糟，因為Established Titles甚至根本沒有賣出土地。在蘇格蘭，一平方英尺的土地是無法出售的，因為面積太小，蘇格蘭的法律制度無法受理。所以，Established Titles實際上並沒有真正賣出土地，而是賣給你一份土地的「契約性奉獻書」──這是什麼意思並不重要。總之，你沒有這塊土地的所有權，也無法使用或轉售。
這家美國企業堅稱，這個產品本來就只是一個奇葩的禮物，不應該太過當真。執行長葉凱特（Kat Yip）主張，只要不利用這個頭銜去申請貸款或是謀求經濟利益，你想給自己取一個勳爵或女爵稱號都無傷大雅。當然，對於沒有購買那一小塊蘇格蘭土地的人來說，確實是這樣沒錯。我可以在日常對話中隨口稱呼自己是「莫蘭勳爵」，只是這樣做可能會讓我被社會孤立。葉凱特承認，Established Titles的廣告可能有點誤導大家，他們應該更新一下行銷方式。如今Established Titles網站清楚表明這只是一個玩笑，擁有這些頭銜的人並沒有「統治權」，也不具英國貴族身分，或是跟英國皇室有任何關聯。
（該公司網站〔https://establishedtitles.com/〕依然標榜「今天就變成領主」，但現在加上一句「年度最搞笑的禮物」：「購買個人的勳爵或女勳爵頭銜，並享有專屬的蘇格蘭土地*。」但是標註星號的註解寫著：「這是基於個人奉獻所購買的紀念土地。您可以自行選擇要用勳爵、蘇格蘭地主或是女爵的頭銜。」）
此處重點不是要針對Established Titles，畢竟它只是其中一家做這種生意的公司，重點是這家公司能說明我們對土地的看法。他們能把一小塊蘇格蘭土地宣傳成賦予買家的特權，這說明了兩個事實：第一，北美民眾似乎仍將歐洲視為一個充滿國王、巫師和精靈的奇幻大陸，彷彿只要購買土地，就能化身為《權力遊戲》（Game of Thrones）的角色。第二，這點更重要：土地有其獨特之處。幾乎所有人都認為擁有一塊地比擁有一整套高品質的音響更有價值，即使兩者價格相同也是如此。
雖然我們現在比較少談到「土地」的概念（土地讓人聯想到封建領主，這正是 EstablishedTitles加以利用的形象），但我們還是會討論到「地點」。「地點、地點、地點」是房仲業者長期掛在嘴邊的一句話，這句話甚至還成為英國熱門實境節目的名稱，跟著人們到英國各地看房子。房子的價值主要是跟地點有關。如果想了解房地產市場的話，那麼我們就得先明白為什麼會這樣。蓋房子本身的成本通常是好幾萬、甚至數十萬英鎊／美元／歐元不等，但是跟土地的衍生價值相比，這些數字顯得微不足道。
無論是稱之為住宅、土地還是地點，你一定都會想知道，我們究竟是怎麼把這一切弄得一團糟的。住房問題幾乎是大多數人最關心的經濟難題。如果你隨便說出一個國家，我就能舉出一個經常討論住房危機的國家。有一篇報告指出，在富裕國家的九十四個房產市場當中，每個市場多少都有「買不起」的問題。從倫敦和曼哈頓的高額房租，到南非的棚戶區，再到巴西的貧民窟（favela），住房問題儼然成為全球各地的憂慮來源。即使是人們視為楷模的德國、奧地利等歐洲國家也有嚴重的住房問題。大多數人都感到自己的居住環境缺乏保障，很多人覺得自己被房租剝了一層皮，大量的年輕人買不起房子。至於深陷困境的人們，有的露宿街頭，有的住在令人完全無法接受的環境。這種情況不能再繼續下去了。
（中略）
▎該管一管，還是別管？
「除了轟炸之外，租金管制在許多情況下似乎都是摧毀一座城市最有效的方法。」
—— 斯德哥爾摩大學經濟學教授阿薩爾．林德貝克（Assar Lindbeck）
英美國家打造的房市充斥著油嘴滑舌的房屋仲介、不負責任的房東和敲詐式的房貸。其他國家的情況好一點，多虧有明智的政策選擇。以德國、荷蘭等國家為例，大部分的人都是跟私人房東租房子。看過英美市場的情況之後，你可能會認為德國、荷蘭這種模式會導致更高的住房成本，但事實恰恰相反──這些國家的房價和租金相對更穩定，許多居民即便沒有自己的房子，仍然能夠享有穩定的住房。當然，這些國家也有自己的住房問題，但整體而言，租房者的處境比英美地區穩定得多。
其實，獲得住宅資源並不在於是否擁有，這些國家認真看待這個事實。在經濟合作暨發展組織（OECD，富裕國家組成的機構）成員國當中，德國的自有住宅比例最低，大約是五○％，柏林的自有住宅比例更是只有一五％。相較之下，美國、英國和法國的自有住宅比例大約是三分之二。儘管德國的私人租房比例較高，甚至富裕人士也普遍選擇租房，但這並不意味著租房者處於劣勢。相反，德國租房者享有多種法律保障，包含租金管制和免遭驅逐等等。柏林的房東通常不會把房租調漲到超過前任房客支付的金額。加拿大、西班牙、荷蘭以及美國某幾州也採用相似的政策。雖然租金管制在經濟學界一直存在著爭議，但它確實挑戰了我們對「擁有住房」的傳統觀念。
盲目追求自有住宅可能會把財富（房子的價值）誤認為取得住宅的管道。經濟學家喬許．曼森（Josh Mason）指出，由於英美國家的民眾將大部分的財富投注於房產，所以統計數據可能會讓人得出一個結論，就是德國或荷蘭民眾比英美兩國的人民「窮」，僅僅因為他們的房產市值較低。但這麼做就好比只是在看資產負債表，卻忽略了住房可得性的實際情況（譯註：這裡的「實際情況」［concrete reality］還巧妙地雙關了建築材料「混凝土」［concrete］）。事實上，德國房客的住宅保障跟英國屋主不相上下，很多人也因此並沒有買房子的意願。
這些國家的經驗似乎證明了一點：一個受到良好監管的租賃市場，確實可以成為解決住房問題的一種可行方案。但是許多經濟學家認為，這些嚴格保護措施會讓房東陷入困境。他們主張，如果出租房子變得更難又更花錢，那麼房東投資房屋或者出租房子的意願可能會降低。由於房租飆升，柏林在二○二○年推出非常嚴格的租金管制政策──事實上，大約一年之後，這項政策嚴格到被判定違憲。政策生效期間，房租確實變低了（柏林有八三％的家庭選擇租房子），但同時，大量房東選擇撤出租賃市場，導致空置率驟降，進一步加劇了住房供應短缺。
全球大部分的租金管制政策都比柏林更寬鬆。舉例來說，如果房東替房子進行了大整修，某些國家的政策允許房東可以提高租金。這是很合理的政策調整，確保租金調漲與住宅品質提升相配。所謂的二代租金管制也會排除新建住宅；證據顯示，這種更靈活的租金管制並不會減少新建住宅的數量。這種管制應視為「租金穩定」的表現，因為它保護現有房客，避免房東在並未改善房屋的情況下，突然調漲房租。值得注意的是，這類政策並不會減少總住房數量，有的給租金管制公寓的房客居住，有的被房東賣給新屋主。正如住宅經濟學家卡麥隆．穆雷（Cameron Murray）強調，房東把房子賣給首次購屋族可以說是租金管制最理想的結果；若房東把房子賣給其他房東，只是所有權變更而已，房屋並未因此消失，也不會減少市場上的可用住房數量。
一項研究顯示，美國麻州劍橋市於一九九五年廢除租金管制後，對住房供應的影響微乎其微。雖然房東面臨的管制變少了，但是建設熱潮並未出現。然而，之前受到管制的住宅價格和租金均大幅調漲，受管制的房屋價格與租金大幅上漲，許多原本能負擔租金的人被市場淘汰，被迫搬離。不過，房東確實選擇出租更多房屋，而非囤積或出售，使得市場上的可租房源略有增加。房東也對現有房產的維護投入略有提升，對市場品質帶來一定的改善。平心而論，這些政策的結果相當複雜，並不能簡單地判斷其好壞，房價上漲究竟是好是壞，往往取決於你是租房者還是房主。
這種更靈活的租金管制的主要隱憂是，它創造出兩極化的房市：有的人享有保障，其他人卻因市場缺乏保障且租金調漲，導致他們不得不搬遷。在舊金山，租金管制政策導致受管制的公寓數量減少一五％，有的房東選擇賣房，有的選擇花錢整修，這樣就能用更高的價格出租公寓。一項著名的研究發現，受租金管制保護的租戶獲得的好處，與未受保護租戶因高房租承擔的額外成本幾乎相等。換句話說，這種政策的「得益者」與「受害者」基本相互抵消，因此它的影響並不單純是好或壞，而是取決於政策取向。最終，這是一場價值選擇──我們是要優先保護現有租戶，還是鼓勵更多新住房進入市場？
我們還需要深入探討房東與租戶的關係，而不是把房東的行為視為某種「自然法則」。畢竟，如果房東的核心目標是透過「抽取租金」來牟取不公平利益，那麼我們應該加強監管，而不是放鬆監管。在柏林，很多房東選擇讓房屋空置，等待租金管制被廢除後再進場出租。如果有土地稅，這種囤房行為可能就會受到更大壓力，因為地主將被迫讓房屋產生收益，以支付稅款。舊金山的「艾利斯法案」（Ellis Act）允許房東突然將所有房產撤出市場並驅逐房客。許多房東利用這項法案逃避租金管制。這究竟是租金管制的錯，還是「艾利斯法案」的問題？如果租戶的法律保護像德國或荷蘭那樣完善，這類強行驅逐的情況是否還會發生？事實上，麻薩諸塞州早已建立了更嚴格的租戶驅逐保護法規，讓租客在面對房東時擁有更多保障。
任何設計不良或過於嚴苛的政策都可能帶來意想不到的後果，租金管制也不例外。然而，仍有很大空間可以讓租房變得更經濟實惠、更穩定可靠。這可以透過租金穩定政策以及強化租戶權益來實現，例如：防止房東規避法規，透過法律約束限制他們利用漏洞驅逐租戶；在合理範圍內賦予房東靈活性，但對於可能造成市場失衡的行為進行限制。總而言之，提供強有力的租戶保護，可以讓租賃市場成為私人購房的可行替代方案。然而，僅靠租金管制與租戶權益保障，仍不足以解決整個住房問題，頂多不會影響可用的住宅總數。
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