從居住安心到居住尊嚴的理想境界
如果我們再不改變「拚房」與「賭房」的現況，未來在台灣會出現兩種極端：有錢人「收藏」一堆房子，卻寧可空置不住；反之，窮人終其一生，再怎麼努力都買不起。想一想，這是我們要的社會嗎？
2012 年底曾有一個機緣與《錢買不到的東西》作者哈佛教授邁可．桑德爾餐敘並聽其演講。他直言，因為市場太貪婪，未來錢買不到的東西將越來越少，大家要面對的是財富分配不公，他的論點也與法國經濟學家皮凱提在《21世紀資本論》提到的全球貧富差距擴大極為相關。
皮凱提認為，19 世紀曾出現極度的財富不平等，當時帶來的影響是，若想進入「上流社會」，唯一的希望就是透過繼承、婚姻。但進入21 資本世紀，因為財富集中在少數人，導致貧富差距越來越大，所以未來有更多靠爸靠媽族。
從他們的觀點，我的感受特別深，因為這些年房地產已過度「商品化」，年輕人畢業後不想提早投入職場，他們希望爸媽提供頭期款，先存1 間屋，再從1 間滾成2 間、3 間、
4 間⋯⋯，然後翹著二郎腿等著提早退休。
想像一下：如果人人都想買房子賺大錢，那麼誰要作育英才、教育下一代、誰要工作與服務，更遑論未來我們面對的是少子化、老年化的社會，購屋需求將大幅下降。
如果我們再不改變人人都想靠房子賺錢的信念，可預見我們的環境終究有一天變成鬼城，生活環境每況愈下；屆時，錢買不到的是，房子能提供安定身心靈，讓人安居樂業的意義。而當房子漸漸從居住消費本質，變成貼上「賺錢」標籤的投資財，相對的社會也會付出不少的代價，相信大多數的「一屋族」都能感受到不公平的痛苦及市場的腐化。
房屋交易欺騙多
「欺騙」是最明顯，也是我最痛恨的腐化。因為台灣不動產資訊長期不對稱，以致很多人購屋的過程都帶著一分不安心，從開始購屋，消費者就得懷抱著忐忑不安的心情，投入一輩子的心血，這種怪異的消費行為只出現在房地產，讓人詫異的是民眾卻也習以為常。
這跟我們去百貨公司購物的「篤定」心態大不相同。一般人到百貨公司購物，都抱著商品會有相當的品質保證以及售後服務，也明白這不比殺價的夜市，商品是不二價或頂多刷卡打9 折，自然也心甘情願。
但我們一進到接待中心後，心情總是忐忑不安，看到其他客戶在議價，心裡直想：「這會不會是假客戶」；拿到代銷公司提供的銷售價格，擔心可能變成冤大頭，心裡想「這應該只是表價，底價一定更低」；看了模型及建材表後，跑單小姐說：「現在只剩五樓與九樓，其他都已賣光了」，你不由得懷疑：「這會不會高樓層都留著不賣，先賣難賣的低樓層」，如此好讓他們達到clean（完銷）的目的。
正因市場猜忌與懷疑多，降低成交的效率，同時造成了不公平。先談預售屋，當建商在規劃某一個案時，為什麼特定人能在未公開前就優先預訂，再把「紅單」轉手賺錢。那麼誰才能變成「特定人士」？是需要被酬庸的人，或是與建商關係良好者？
然而，遊走灰色地帶的紅單，只是交易的冰山一角，不動產資訊的不公平卻處於無形。比如建商老闆透過媒體或活動，不斷放話某個案未公開即秒殺，銷售率達8、9 成；或是透過媒體釋出價格已創歷史新高的「假象」，就算有等到實價登錄公布後，也已經是過往雲煙，民眾早已忘光光；財力雄厚的建商也經常玩這一招，每周在主流媒體鋪天蓋地大砸廣告，就像買了一張保險，一旦公司發生負面新聞或消費糾紛，以此牽制媒體的報導角度與方向。
預售屋交易潛在地雷無所不在，但中古屋的「黑暗」並沒有比較少。對經紀人來說，有成交就有佣金，只要找到頻繁進出的投資客配合，來回賺個兩、三趟並不難，這就不難說明為什麼投資客能大喇喇地在市場「掃貨存房」，甚至部分「大咖」還被媒體奉為投資神話。
中古屋的操作手法是，經紀人一方面努力說服屋主脫手，開發出低於市價的物件，再找投資客負責裝潢包裝，不管短期收租或長期脫手，經紀人都樂得再賺一次佣金。只用1成掃貨的投資客，利用財務槓桿，脫手後賺3成，資本就像自體繁殖般，日日夜夜地錢滾錢，但他們繳得稅比一個雙薪家庭還低，受害的就是那一群真正有需求，卻苦於找不到好房子的自住者。
房地產交易的不公平，再往上追溯，連政府都要記上一筆。因為政府對居住正義沒有一個理想藍圖，以致建商、財團都一面倒的朝向富裕階層，對於經濟最弱勢的窮人，卻未盡照顧之責。他們終其一生都可能買不起房子。因為當房地產已變成一種投資商品，他們的居住權受到扭曲與損害。
房地產擁有居住使用（消費財）與投資商品（投資財）兩種特性，但應以使用消費為主，投資商品為輔。當房屋的居住與賺錢產生衝突時，應該優先考慮居住的本質，而不應本末倒置，把賺錢與否放在第一順位，這是全民都應建立的基本共識。
當然隨著房價節節推升，「居住正義」口號前仆後繼出現，然而，我發現不同利益團體，對居住正義卻有各自不同的解讀。比如，不希望房價下跌的建商，塑造居住正義就是打房的形象；不希望老家被劃進更新範圍的屋主，向政府哭喊「居住正義在哪裡」；也有民意代表想討好選民，把居住正義當成選戰工具，要求政府提供便宜的合宜或社會住宅。
居住正義的四個內涵
不同立場者，對居住正義這個抽象的名詞，有著各說各話的意圖，那麼到底什麼才是「居住正義」？從最基本的住宅，乃至都市發展，再把範圍擴大到生態環境，居住正義的內涵應包括四方面。
第一是「居住安心」，主要是讓購屋者買得安心、也住得安心。透過健全房市制度，落實房屋市場的管理、透明房市的資訊，避免價格被哄抬炒作，同時也要提供獎優懲劣的制度，以確保購屋品質有保障。
第二是「居住公平」，透過財稅金融制度的改革，讓非自住客、賺錢者、豪宅持有者多繳稅，比如調高持有成本與交易成本的稅制，並且緊縮非自住、投資客的房屋貸款，減少炒作空間；相反地，對長期自住者給予稅賦的減免，同時提高房屋貸款成數，如此將能提升房屋市場公平與效率。
居住正義的第三步要「居住保障」，也就是保障弱勢的居住權，而非所有權，讓買不起房子的民眾，至少也要租得起房子。
政府的做法首要健全租屋市場，透過房屋租賃法令的建立，保障房東與房客的權益與租屋品質；此外，政府應提供多元的租屋補貼，包括供給面的社會住宅出租與興建、空屋餘屋的包租與代管等；以及需求面的租金補貼及租屋輔導照顧。
當居住正義從居住安心、居住公平，再邁向居住保障後，終極目標是「居住尊嚴」。透過全面提升居住品質，進而讓台灣成為具居住品味城市，讓全民以居住台灣為傲，享有居住尊嚴。
當中要努力的方向，包括居住空間與鄰里環境的改善，拉近價格與價值的距離，唯有全民同時提升居住品味，鐵窗文化、嫌惡設施、違章建築退出社區；取而代之的是，我們要改善公共設施環境，提升社區綠化，讓文化脈絡與歷史也能與老房子同存，並追求永續生活環境，讓房子不再是價格、賺錢的代名詞。
過去我們傳統的居住目標是「住者有其屋」，強調居住者必須要擁有房屋，造成許多人為了擁有房屋而付出過高的代價，不但忽略了居住品質，更犧牲了生活品質。未來我們要打破房屋未必要擁有的傳統觀念。
我長期研究住宅，主張「住者適其屋」，作為居住生活的目標。這裡的「適」包括：住宅空間的合適、住宅區位的適宜、居住環境的適切與住宅價格的適中等。居住目標理想不再強調傳統的「住宅所有權」，而將重點關注在居住者和住宅的關係，並強調住宅品質與價格的合理。
希望多年之後，我們的居住環境不再是要付出很高昂代價，但只能屈就在狹小、老舊、殘破不堪的老房子；我們在買房子的過程，不再用單一、線性的思考，只把「價格夠不夠低、能不能賺錢」放在第一順位，而是認真評估究竟住在哪裡生活品質會提高，不管買不買得起，至少都能順利住（租）到一間好房子。
這是我長期在房地產研究30 年來最衷心的期昐。
稅制改革 落實居住公平
我的好朋友曾經分享一個「討海人vs. 炒房客」的動容故事。19 歲的楊斯來自南台灣小鎮，父親是討海人，從小到大父子倆見面的次數少之又少。因為父親要把握從晚春到仲夏的飛魚季，等到秋天還要抓住上天的恩賜，順著一批又一批的黑潮，把抓得的母烏魚取下魚卵，趁天還沒亮送到廟埕前拍賣。
討海人冒著風雨、忍受寂寞，在擁擠的漁船思念家鄉與孩子，但家人能否豐衣足食，還得看老天爺賞不賞臉，好的時候一年賺400、500 萬元；但漁獲量差時，一年收入只有100、200 萬元，扣掉買船的貸款，只能清苦過日。楊斯的大伯比較有錢，經過朋友介紹，大伯到台北先是當房仲，後來見買賣房子轉手可以賺錢，於是當起投資客，拿著祖父留下的遺產約1000 萬元，買下1 間總價3000 萬元房子，隨心所欲地出國享樂、打高爾夫球，不用辛苦地工作，而5 年後再以4000 萬元賣出，輕鬆賺進1000 萬元，而這5 年他繳的稅金僅60 萬元，實質
稅率不過6％。
相較之下，楊斯父親以5 年賺進1200 萬元計算，減去免稅額與扣除額後，父親應納135 萬元稅款，實質稅率約12％。「為什麼努力辛苦工作的討海人，與輕鬆炒房賺錢的投資客，命運卻天差地別？」楊斯深深覺得不公平，他義憤填膺地說：「為什麼我們的稅制是在懲罰努力工作的人，卻鼓勵受薪階級加入投資房地產的行列⋯⋯。」
台灣因房地產的持有稅及交易稅過低，以致房子從原本「居住使用」為主，變成當前全民瘋狂的「投資工具」，以致排擠了有住屋需求的一般購屋大眾，許多人的薪水苦追不上高漲房價，因為擔心再也買不起房子，最後不得不加入「拚房」行列，殊不知，未來卻很可能「賠上」一輩子的幸福。
台灣金融業放款在不動產不斷上升，且比重超過3 成，從2009 至2012 年間，銀行見房地產在相對高點，當時若非百大企業或上市上櫃公司員工，想要取得高額貸款與低利率並不容易；反之，坐擁多間房產，賣1 間屋、賺1 年薪水，不用努力工作就能獲取金錢的投資客，卻能從銀行獲取較低利率及較高成數房貸，借錢炒房且繳很少稅。
2016 年3 月華南銀行遭檢調主動偵查後才發現，在大台北地區某分行遭犯罪集團在102 年11 月底至104 年2 月期間內，向華銀超貸房貸34 件、金額達5.2 億元，並已產
生逾放2.7 億元。
再言重一點，台灣房價2009 年以後漲翻天，金融業難辭其咎。因為金融機構放款讓投資客取得低利貸款，再拿大眾的錢去炒作房市，甚至給予企業家或公司更優惠的貸款條
件，讓他們有利可圖。更誇張的是有些公司老闆利用公司資金買房、炒房，然後老闆個人享用公司豪宅，炒房賺錢落入個人口袋。
最典型的案例就是頂新集團的魏家炒作「帝寶」豪宅。2009 年魏家打著「鮭魚返鄉」旗幟，約花了13 億元陸續買進9 戶帝寶，就在頂新爆發假油事件成為眾矢之的，甚至被立委踢爆魏家「買房零自備款」，這件事也得到央行的間接證實，央行指出頂新房屋貸款達8 成，但1 成多的自備款卻利用無擔保借款，以致貸款成數高達99％。
央行進行糾正後，銀行雖追回超貸部分並將總貸款成數壓低至7 成，卻已無事於補，因為頂新絕對不是唯一，房價早已一飛沖天。這件事只證明了：「有錢人或富豪透過買
房、存房、炒房，賺取大批資本利得，讓人痛恨的是，他們不用從自己口袋掏錢，占盡一般大眾存款戶的便宜。」
改變房市不公平的怪現象
不公不義是房地產成為民怨之首的原因之一，但「公平」會因角色與角度，各有不同的看法。
學術界在討論「公平」， 通常可分「水平公平」（horizontal equity）與「垂直公平」（vertical equity）等兩種標準。前者主張相同的階層，要給予相同待遇；後者則要求不同階層者，要有不同待遇，但台灣的不動產稅制卻同時出現「垂直不公平」與「水平不公平」的怪異現象。
「垂直不公平」意思是，在不同所得階層，社會卻給予較高所得，擁有較低稅賦的待遇。比如前述的「討海人」與「投資客」，投資客的所得比討海人較為高，但投資客所繳納的稅賦卻比討海人少得很多，明顯不公平。
而「水平不公平」則是讓不同階層者，擁有相同待遇。典型代表是大家耳熟能詳有「樂透宅」之稱的「合宜住宅」，或近期很熱門、只租不售的「社會住宅」，或是早在20 年前政府推出的「國民住宅」或「軍宅」，這也是不公平的典範。
不管是合宜住宅、社會住宅、國宅或軍宅，共通點都是數量少，無法滿足全部申購者的需求，因此政府必須設下有限的名額，並訂出申購優先順序，在僧多粥少的狀況下，就算符合資格也需要慢慢排隊，如此將造成「為什麼同樣都是中低收入家庭，卻出現他有、我沒有」的不公平，這也是桑德爾教授在《正義》書中點出的不公平現象，更遑論部分有權、有勢者，能提早「卡位」區位佳、補貼多的國宅或軍宅。
從購屋看到居住不公平，如果我們再不站出來改變，不公平的社會將壓榨年輕人的未來，淹沒他們的熱情與夢想。
因此，1 年9 個月的副市長任期，除了居住安心之外，也要認真看待居住公平的問題，雖然金融改革是中央政府職權，並非各地方的權責，但社會要對建立改善不動產課稅公平有共識，努力調整房地產的交易稅與持有稅，長期讓房地產回
到正常化的居住使用，而非投資炒作。
