壹　贈與不動產給配偶免徵贈與稅、土地增值稅

──您怎麼申報贈與稅？怎麼辦理贈與登記？

案例

張三最近因急需用錢，想要出售購買二十多年的不動產，但經代書核算土地增值稅要500多萬元，張三自己在過去已用過自用住宅用地土地增值稅，但老婆陳芳芳還沒用過，張三想先贈與不動產給陳芳芳，以陳芳芳的名義出售，再利用陳芳芳一生一次的自用住宅用地土地增值稅，節省龐大的土地增值稅額，但張三不知該怎麼辦理贈與手續？

一、配偶相互贈與土地不課徵贈與稅與土地增值稅

土地所有權人出售土地時，依法必須課徵土地增值稅，而土地增值稅的稅率目前最低為20%，最高可達40%【1】。張三想要出售購買二十多年的不動產，想必土地增值稅是適用40%的稅率，金額一定是相當可觀。好在民國84年遺產及贈與稅法修法，規定配偶相互贈與財產可不計入贈與總額【2】，享受免徵贈與稅的優惠。在民國86年土地稅法又修正條文，規定配偶相互贈與土地，也可申請不課徵土地增值稅【3】。所以，張三可利用此項優惠規定，先將不動產贈與給配偶陳芳芳，再利用配偶名義出售，享受配偶一生一次的自用住宅用地土地增值稅，將原應繳納40%稅率的土地增值稅，一下子降為課徵10%的土地增值稅率，可以省下不少的土地增值稅額。

二、配偶相互贈與財產節稅運用

除了案例所示，土地所有權人（張三）已用過自用住宅用地土地增值稅，將其所有的土地贈與配偶節土地增值稅外，配偶相互贈與財產在節稅運用上還有下列二種情形：

(一)不動產先送配偶一半持分再轉贈子女可以省稅

依目前稅法規定，父母以不動產贈與給子女比將現金贈與給子女要省贈與稅，如果父母能再利用配偶相互贈與財產免稅的相關規定，把名下的不動產先移轉一半或部分持分給另一半，再分別轉贈給子女，不僅可以多一個免稅額度，而且更可以加速移轉財產給下一代。此外，透過分年分次贈與方式移轉財產，父母就可將不動產分階段移轉給子女，免掉贈與稅的負擔。

(二)配偶相互贈與土地建議申請「課徵土地增值稅」，以免日後適用較高稅率

由於土地增值稅稅率是採累進稅率課稅，土地持有愈久，土地增值稅也就愈高。如果夫妻雙方均已用過自用住宅用地土地增值稅優惠稅率，亦可利用配偶間贈與土地，申請課徵土地增值稅的方式，先繳納持有期間的土地增值稅，以免日後要出售土地時適用較高之土地增值稅稅率。

三、配偶相互贈與不動產的注意事項

(一)想要利用配偶一生一次的自用住宅用地土地增值稅，節省移轉時的土地增值稅額，贈與人在贈與配偶時，最好到稅捐稽徵處查詢清楚，確定配偶以前未曾使用過一生一次的土地增值稅優惠稅率，以免房地贈與配偶後，以配偶名義移轉他人時，才發現配偶已用過自用住宅用地土地增值稅，必須改按一般土地增值稅率課徵，那可就麻煩了。

(二)配偶如因申請不課徵土地增值稅受贈取得的土地再移轉給第三人時，依土地稅法規定，以該土地第一次贈與前之原規定地價或前次移轉現值為原地價，計算漲價總數額，課徵土地增值稅。也就是說，張三原購買的土地公告現值為每平方公尺500元，贈與配偶陳芳芳時的公告現值為每平方公尺1萬元，當陳芳芳（賣方）將受贈的土地移轉給第三人（買方）時，土地增值稅的前次移轉現值仍以張三購買時的每平方公尺500元計算前次移轉現值，並非張三移轉給配偶陳芳芳時的每平方公尺1萬元為前次移轉現值計算土地增值稅。

(三)原贈與人（張三）持有土地期間因重新規定地價所增繳的地價稅，受贈人（陳芳芳）可以主張抵繳其應納的土地增值稅。

(四)原贈與人（張三）所支付的改良土地費用、工程受益費及土地重劃費用，受贈人（陳芳芳）也可以主張在計算漲價總數額時，自申報移轉現值中減除。

(五)原所有權人（張三）將土地贈與配偶（陳芳芳），如果該土地是經重劃的土地，在第一次移轉時，可減徵40%的土地增值稅【4】，移轉給配偶（陳芳芳）後，配偶亦可以主張減徵土地增值稅的優惠。

(六)配偶受贈土地後，要移轉給第三人時，適用自用住宅用地土地增值稅的面積，都市土地面積在3公畝（90.75坪）以內或非都市土地面積在7公畝（211.75坪）以內，可按土地漲價總數額的10%課徵土地增值稅，但都市土地超過3公畝或非都市土地超過7公畝部分，須依一般土地增值稅的稅率課徵。

(七)贈與人（張三）贈與不動產給配偶後，若不幸在贈與後的二年內死亡，該項贈與給配偶的財產，雖免徵贈與稅及土地增值稅，但仍須併入被繼承人的遺產總額課徵遺產稅【5】，否則會被稽徵機關依漏報遺產稅補稅處罰。

(八)因自民國105年1月1日起開始施行房地合一課徵所得稅，對於配偶受贈不動產後如有出售規劃時，請讀者留意以下財政部的三個重要解釋函令規定：

1.核釋個人出售因配偶贈與而取得之房屋、土地，其財產交易損益計算規定

財政部106.3.2台財稅字第10504632520號

(1)個人取得配偶贈與之房屋、土地，適用遺產及贈與稅法第20條第1項第6款配偶相互贈與之財產不計入贈與總額規定者，出售時應以配偶間第一次相互贈與前配偶原始取得該房屋、土地之日為取得日，據以計算持有期間及認定應適用所得稅法第14條第1項第7類規定計算房屋之財產交易損益（舊制房屋交易損益）或依同法第14條之4規定計算個人房屋、土地交易所得或損失（新制房屋土地交易損益），並按該房屋、土地原始取得之原因，分別依所得稅法相關規定課徵所得稅。

(2)舊制房屋交易損益之計算，應以交易時房屋成交價額，分別按下列規定減除成本或房屋評定現值，及前點持有期間個人與配偶因取得、改良及移轉該房屋而支付之費用後之餘額為所得額：

A.配偶原自第三人出價取得者：依所得稅法第14條第1項第7類第1款規定，得減除配偶間第一次相互贈與前之原始取得成本。

B.配偶原自第三人繼承或受贈取得者：依所得稅法第14條第1項第7類第2款規定，得減除繼承時或配偶原自第三人受贈時之房屋評定現值。

(3)新制房屋土地交易損益之計算，應以交易時房屋及土地成交總額，分別依下列規定減除成本或房屋評定現值及公告土地現值，與個人及配偶持有期間因取得、改良及移轉該房屋所支付之費用後之餘額為所得額：

A.配偶原自第三人出價取得者：依所得稅法第14條之4第1項前段規定，得減除配偶間第一次相互贈與前之原始取得成本。

B.配偶原自第三人繼承或受贈者：依所得稅法第14條之4第1項後段規定，得減除繼承時或配偶原自第三人受贈時之房屋評定現值及公告土地現值按政府發布之消費者物價指數調整後之價值。

2.核釋個人交易受贈自配偶因繼承取得之房屋、土地課徵所得稅規定

財政部107.10.31台財稅字第10704604570號

說明：

個人取得配偶贈與之房屋、土地，符合本部106年3月2日台財稅字第10504632520號令第1點規定者，出售時應以配偶間第1次相互贈與前配偶原始取得該房屋、土地之日為取得日，並按該房屋、土地原始取得原因，依所得稅法相關規定課徵所得稅。依此，個人出售配偶贈與之房屋、土地，如係配偶於105年1月1日以後繼承取得，且係被繼承人於104年12月31日以前取得者，比照本部104年8月19日台財稅字第10404620870號令第1點第2款、第2點至第4點規定辦理。

3.核釋納稅義務人交易因繼承取得之房屋、土地，適用房地合一課徵所得稅規定之原則

財政部104.8.19台財稅字第10404620870號

主旨：

(1)納稅義務人105年1月1日以後交易因繼承取得之房屋、土地，符合下列情形之一者，非屬所得稅法第4條之4第1項各款適用範圍（新制），應依同法第14條第1項第7類規定計算房屋部分之財產交易所得併入綜合所得總額（舊制），於同法第71條規定期限內辦理結算申報：

A.交易之房屋、土地係納稅義務人於103年1月1日之次日至104年12月31日間繼承取得，且納稅義務人及被繼承人持有期間合計在二年以內。

B.交易之房屋、土地係被繼承人於104年12月31日以前取得，且納稅義務人於105年1月1日以後繼承取得。

(2)前點交易之房屋、土地符合所得稅法第4條之5第1項第1款規定之自住房屋、土地者（新制），納稅義務人得選擇依同法第14條之4規定計算房屋、土地交易所得，並依同法第14條之5規定於房屋、土地完成所有權移轉登記日之次日起算三十日內申報房屋、土地交易所得，繳納所得稅。

(3)納稅義務人未依前點規定期間（三十日）內申報（新制），但於房屋、土地交易日之次年綜合所得稅結算申報期限前依所得稅法第14條之4規定計算房屋、土地交易所得，並自動補報及補繳稅款，稽徵機關應予受理，惟應認屬逾期申報案件，依同法第108條之2第1項有關未依限申報規定處罰；該補繳之稅款，得適用稅捐稽徵法第48條之1規定，免依所得稅法第108條之2第2項規定處罰及加徵滯納金。惟應依各年度1月1日郵政儲金1年期定期儲金固定利率，按日加計利息，一併徵收。

(4)納稅義務人已依第二點規定選擇按所得稅法第14條之4及第14條之5（新制）規定計算及申報房屋、土地交易所得，於房屋、土地交易日之次年綜合所得稅結算申報期限前，得向稽徵機關申請註銷申報，並依同法第14條第1項第7類規定計算房屋部分之財產交易所得，併入綜合所得總額，於同法第71條規定期限內辦理結算申報。

壹　贈與不動產給配偶免徵贈與稅、土地增值稅

──您怎麼申報贈與稅？怎麼辦理贈與登記？

案例

張三最近因急需用錢，想要出售購買二十多年的不動產，但經代書核算土地增值稅要500多萬元，張三自己在過去已用過自用住宅用地土地增值稅，但老婆陳芳芳還沒用過，張三想先贈與不動產給陳芳芳，以陳芳芳的名義出售，再利用陳芳芳一生一次的自用住宅用地土地增值稅，節省龐大的土地增值稅額，但張三不知該怎麼辦理贈與手續？

一、配偶相互贈與土地不課徵贈與稅與土地增值稅

土地所有權人出售土地時，依法必須課徵土地增值稅，而土地增值稅的稅...

再版序

本書自出版以來，由於讀者反應熱烈，迄今已改版多次，可以看出讀者對於取得財產贈與相關知識之殷切及對於如何辦理各財產贈與益加重視。

本版次最主要就財產贈與的有關法令、辦理的程序及書表做更新外，對於行政機關新增許多便民措施亦提供最新且詳實的內容給讀者參考，主要增修部分如下：

一、法律部分

本版次對近年民法、遺產及贈與稅法及其施行細則、都市計畫法等法律有增修部分已進行內容的更新。

二、解釋函令部分

本書針對夫妻贈與不動產後，再行出售時，是否適用房地合一課徵交易所得稅的問題，特別蒐集財政部有關的解釋函令提醒讀者注意最新的法令規定。另外，對於農地贈與申辦不計入贈與總額免徵贈與稅及申請不課徵土地增值稅部分，亦更新有關「農業用地作農業使用認定及核發證明辦法」及其相關辦理表格。

三、相關便民措施部分

(一)以往納稅義務人依法必須向贈與人贈與時的戶籍所在地之管轄國稅局申報贈與稅，財政部為便利納稅義務人申報，贈與稅申報案件如果符合「贈與稅跨局臨櫃申辦作業要點」規定，納稅義務人亦可就近跨局申報贈與稅，對於此項新措施，本版次有詳盡介紹。

(二)再者，目前各縣市及直轄市政府的地政事務所都有提供跨所辦理贈與登記的服務，贈與人亦可依規定就近辦理。另外，對於跨縣市或跨直轄市的贈與登記案件，地政事務所也都有提供民眾「代收代送」的服務，讀者可不必舟車勞頓到土地所在地的管轄地政事務所辦理贈與登記。

四、更新表單部分

讀者在辦理土地及建物的謄本申請、地籍圖申請、不動產成交案件實際資訊申報書（買賣）、贈與稅申報、土地增值稅申報、不動產贈與登記等案件時，因涉及國稅局、各縣市政府財政、稅務、地政等單位，本書儘可能提供最新且最詳實的書表範例供讀者在辦理時參考。如讀者在辦理時，各單位要求填具的表格與本書不同時，仍須以各行政及稅捐機關之表格為準。

五、調整贈與稅計算內容

因近年遺產及贈與稅法對於贈與稅的稅率及贈與免稅額皆有修正，本書有關之案例亦同時更新所有書表及計算公式。

六、修正附錄資料

本書附錄部分有關國稅、地方稅及地政等行政機關的連絡通訊資料、臺北市政府申請案件處理時限表、地政規費收費標準及遺產稅及贈與稅跨局申辦適用條件彙整表亦同步更新到最新的狀態。

本版次能順利出版，在此要感謝事務所同仁在百忙中仍協助搜尋、整理、校對財產贈與有關法令、書表及資料，特此致謝。筆者學識淺薄，改版內容如有遺漏或缺失之處，尚祈各界先進惠予斧正，感謝萬分。

陳坤涵

民國112年3月29日

再版序

本書自出版以來，由於讀者反應熱烈，迄今已改版多次，可以看出讀者對於取得財產贈與相關知識之殷切及對於如何辦理各財產贈與益加重視。

本版次最主要就財產贈與的有關法令、辦理的程序及書表做更新外，對於行政機關新增許多便民措施亦提供最新且詳實的內容給讀者參考，主要增修部分如下：

一、法律部分

本版次對近年民法、遺產及贈與稅法及其施行細則、都市計畫法等法律有增修部分已進行內容的更新。

二、解釋函令部分

本書針對夫妻贈與不動產後，再行出售時，是否適用房地合一課徵交易所得稅的問題，特別蒐集財政部有關的解釋函...

壹、贈與不動產給配偶免徵贈與稅、土地增值稅
──您怎麼申報贈與稅？怎麼辦理贈與登記？
貳、二親等以內親屬間不動產移轉，主張「買賣」可以免徵贈與稅
──您怎麼申報贈與稅？怎麼辦理買賣不動產移轉登記？
參、贈與不動產比贈與現金划算
──您怎麼申報贈與稅？怎麼辦理贈與登記？
肆、贈與附有貸款的不動產可以主張扣除貸款部分
──您申報贈與稅時怎麼主張扣除？
伍、農地贈與給繼承人可以免徵贈與稅
──您怎麼申報贈與稅？怎麼辦理贈與登記？
陸、贈與公共設施保留地可以免徵贈與稅
──您申報贈與稅時怎麼主張？怎麼辦理贈與登記？
柒、贈與未上市股票比贈與現金節省贈與稅
──您怎麼申報贈與稅？
捌、每年贈與244萬元免徵贈與稅
──您怎麼申報贈與稅？
玖、子女婚嫁時，父母贈與100萬元免徵贈與稅
──您怎麼申報贈與稅？
拾、贈與之後，如果後悔了怎麼辦？
──可以辦理撤銷贈與嗎？已繳的稅金可以申請退還嗎？
拾壹、「生前贈與」與「死後繼承」
──哪一項省稅？您該怎麼判斷？
附錄
一　全國各稅捐稽徵處及分處住址、電話一覽表
二　財政部臺北市國稅局暨所屬各稽徵所通訊錄
三　財政部高雄市國稅局暨所屬各稽徵所通訊錄
四　財政部北區國稅局暨所屬各分局、稽徵所通訊錄
五　財政部中區國稅局暨所屬各分局、稽徵所通訊錄
六　財政部南區國稅局暨所屬各分局、稽徵所通訊錄
七　臺北市各地政事務所受理人民申請案件辦畢郵寄到家服務要點
八　111年度臺北市政府申請案件處理時限表（地政類節錄）
九　全國各地政機關通訊錄
十　臺北市歷年公告現值及公告地價日期表
十一　地政規費徵收標準
十二　遺產及贈與稅法
十三　遺產及贈與稅法施行細則
十四　遺產稅及贈與稅跨局申辦適用條件彙整表

壹、贈與不動產給配偶免徵贈與稅、土地增值稅
──您怎麼申報贈與稅？怎麼辦理贈與登記？
貳、二親等以內親屬間不動產移轉，主張「買賣」可以免徵贈與稅
──您怎麼申報贈與稅？怎麼辦理買賣不動產移轉登記？
參、贈與不動產比贈與現金划算
──您怎麼申報贈與稅？怎麼辦理贈與登記？
肆、贈與附有貸款的不動產可以主張扣除貸款部分
──您申報贈與稅時怎麼主張扣除？
伍、農地贈與給繼承人可以免徵贈與稅
──您怎麼申報贈與稅？怎麼辦理贈與登記？
陸、贈與公共設施保留地可以免徵贈與稅
──您申報贈與稅時怎麼主張？怎麼辦理贈與...