1.1個人背景

2012年以前，我還是與很多人一樣，是一個很普通的打工族。

對了，先說點我的背景給大家知道吧，我不是一個土生土長的香港人，我是在讀大學的時候，才過來香港的。但不要誤會，我絕對不是大家認知的那種富二代。爸爸媽媽也沒有給我錢去買房子。今時今日的我，可沒有「成功靠父幹」的幸運。

我的家庭很簡單，爸爸媽媽都是教師，沒有賺很多錢。我自己曾經也是一位很普通的學生，可能與大家有一點點分別的是，從小到大，我讀書的成績都挺不錯的，甚至可以說是很好。套用內地的一個說法，我就是一個學霸。

當年，我在內地已經考入了中國的名牌大學——上海復旦大學。同一時間，我也得到了一個以全額獎學金來香港讀大學的機會。當時，我媽媽知道了以後，便很支持我來香港見識一下，體會一下與內地不一樣的生活和文化。但我的爸爸和嫲嫲非常反對。畢竟，那是上海復旦大學，內地的知名大學呀！畢業出來，想找一份好工作，妥妥的，所以當時他們挺想我留在上海讀大學的。

只是，當時的我，與媽媽想的也差不多，覺得出來見見世面也好。反正讀完了學士，想要再讀上去的話，到時候再考回清華、北大、復旦也不成問題。哈哈，聽起來很自大吧！只是當時的我真的是這樣想的，因為讀書對於我來說，真的不是一件難事。

於是，我便來了香港讀書，也開開眼界，看看不一樣的人和事。直到現在，我覺得這個決定還是很正確的。

有著內地學霸資質的我，來了香港以後，成績還算過得去：全班第一，GPA爆4，第一榮譽畢業。順理成章，畢業的時候，我也找到了一份不錯的工作，一畢業就月入2萬元。這對剛畢業的人來說，也算是還不錯的收入吧？

看到這裡，你會不會覺得，我可以有今天，是因為我學業工作特別出色，所以有人特別賞識我，在事業上賺了很多錢，才能買這麼多物業？

可惜並不是。優秀的學歷，帶給我的僅僅只是一份很不錯的工作而已。在畢業以後工作的幾年間，我也抓緊機會進修了一個精算碩士學位。但還是那一句，這個學位沒有幫我的事業鍍金，人工當然也有加，但並沒有替我賺來大筆的收入。不過，我的計算能力當然是變得更強了。

也就是從取得精算碩士學位後，我實實在在地感覺到，即使我不斷地努力，但只靠我的工資，要過上財務自由的生活，應該也要數十年後。

我已經是很幸運，自己本身的工作不算差，而且每年都會調整工資。只是我也發現物價的升幅往往比我的工資升幅還要高。

我的收入不錯，只是花錢的地方也很多。對，真的很多。工作這麼累，是不是應該要吃好一點呢？工作這麼辛苦，回家的時候是不是應該對自己好一點，坐的士呢？難得老闆喜歡我的提議，是不是應該買一個漂亮的包包獎勵一下自己呢？又讀書又工作，假期時是不是應該放鬆一下，來個旅行呢？

結果幾年下來，收入是不少，但支出也很多。總是徘徊在「月光族」那條界線附近。

我常常跟自己說，要儲一點錢，買一間房子。只是真的很難，人生苦短，想做和想玩的事情太多。要我先「死慳死抵」買一間房子把它供完，到五六十歲時，才可以舒舒服服退休，享受人生，我又覺得不太甘心。

我為甚麼要把最好的年華全都拿來作「樓奴」呢？35歲去旅行和45歲去旅行，感受是完全不一樣的呀！

於是，我覺得我應該要找一條出路。

學習能力比別人好的好處就是，我很喜歡學習新的知識，也會主動去尋找解決方法。所以當時對自己的財務感到不滿的我，便開始到處學習和找課程去上。投資、財富管理、現金流、公司管理之類的課程上了一大堆，有些很好，有些上完感覺就是浪費了一個好週末。

還好，我的人品還算不錯，上天也很眷顧我。

1.1個人背景

2012年以前，我還是與很多人一樣，是一個很普通的打工族。

對了，先說點我的背景給大家知道吧，我不是一個土生土長的香港人，我是在讀大學的時候，才過來香港的。但不要誤會，我絕對不是大家認知的那種富二代。爸爸媽媽也沒有給我錢去買房子。今時今日的我，可沒有「成功靠父幹」的幸運。

我的家庭很簡單，爸爸媽媽都是教師，沒有賺很多錢。我自己曾經也是一位很普通的學生，可能與大家有一點點分別的是，從小到大，我讀書的成績都挺不錯的，甚至可以說是很好。套用內地的一個說法，我就是一個學霸。

當年，我在內地已經考...

推薦序１

布少明（Sammy Po），美聯物業住宅部行政總裁（港澳）

很多人畢生的夢想，就是有一個屬於自己的安樂窩，不少人為此而奮鬥一生。不過，置業「易學難精」，過程中難免出現疑問，除了需要地產代理的協助，亦需要投資專家及導師，為普羅大眾灌輸正確觀念。而「樓市蔣門人」——LUCY，正是當中的佼佼者，一直孜孜不倦為有意置業自住或投資的人士提供指導，迄今已桃李滿門。

美聯與LUCY合作多年，她不負「樓市蔣門人」的美譽，工作理念與我們地產代理是不謀而合，相輔相成。她開班授徒，廣傳置業心法；美聯亦一直透過多元化的樓市講座，以及豐富的網站內容，提供實用的置業貼士及資訊。例如我們設立了業界首個Youtube 資訊平台「置富頻道」，每星期都請來不同的嘉賓，助觀眾更深入了解樓市及置業的知識。LUCY是節目中最受歡迎的嘉賓之一，我與她多次合作，每次節目播出都帶來極多的捧場客，可見觀眾對置業的知識絕對是「求知若渴」，多多益善。因此，當知道她即將出書，公開分享置業心得，我當然第一時間贊成，希望更多讀者可從中獲益。

冀「蔣門人」的新書能夠一紙風行，令更多讀者對置業有更深入了解，藉以增進知識，踏上「成就致富人生」之路。



推薦序２

百樂（Leo Chiu），著名財經博客創辦人

我是一名專業的風險投資者，幫助有抱負的企業家建立持久的價值並實現財務自

由。

七年前，我間歇性退休，創建了博客「100happysouls.com」，分享我的個人

故事，講述如何在五到十年內實現財務自由。

隨後，我寫了一本名為《財務自由速成法》的書來總結我博客文章的精髓。該出版物在香港和台灣主要的實體書店和線上書店上市，售出超過10,000冊。雖然這不是甚麼值得吹噓的事情，但在這段旅程中，我認識了LUCY。

LUCY和我在幫助人們實現財務自由方面有著共同的興趣。所以當她邀請我為她的著作寫序文時，我欣然接受。

條條大路通羅馬，我的方式是以創業為中心，利用日常工作的現金流來引導副業產生被動收入，進而作為房地產開發和投資的營運資金。

就LUCY而言，她的方式來得直接，有策略地針對住宅房地產投資，事實而言，這種模式在香港、倫敦、紐約或舊金山等大都市地區，是非常有效的致富之道。

市面上充斥著很多關於房地產投資和物業管理的指南和自助書籍。作為一名小型房地產開發商和投資者，我發現LUCY的教學方法對於初學者非常容易吸收，在深入淺出的同時，也為讀者提供了有效搜尋房地產市場的心法，並提供如何避免陷阱的重要知識。

如果您正研究購買您人生的第一套房子，或出售您現有的房產，或希望透過投資物業以達致財務自由，本書中揭示的點子和策略，定會派上用場，助您儘快願望達成。



推薦序３

吳賢德（Arthur Kho）

操千曲而後曉聲

觀千劍而後識器

LUCY給人的第一印象是一位個子高挑的新晉年輕女投資專家。香港物業投資圈歷來多為男性前輩主導，LUCY作為一位年輕女性，往往能從自己角色進入同輩需要來思考問題，再加上隨着未來年輕女性的財富增長和理財需求，能幹實學的女性投資專家確有極大的發展空間。目下所見，很多前輩的投資心得仍停留在昔日客觀環境和時勢所造成的成功而建立的定律，但世道多變，投資一定要切合「語境」，未來物業購買力大多集中在今天的年青人身上，他們怎想、世界怎變，就是日後的潮流趨勢和投資指標，用當年成功的標準而不作調整繼續放諸未來，未必得效！這就是我經常說的，「市場永遠是對的，我們永遠是錯的」這一道理。投資若不先破「自己」之主觀經驗世界，囿於己見，就會困於自身的經歷、背景和局限之中，縱然以往投資戰績如何優勝，最終不免陷入「夏蟲語冰」之困局，這就是投資界多導師而難出宗師的原因。經過一段時間的合作，我觀察到LUCY能善用自己的形象和身份來感染同輩，更可貴的是她經常利用多變思考切入和引領投資者貼地分析方向，使大家感覺醍醐灌頂。

其次，LUCY的尖子學歷、國際視野，配合她貼地落區、身體力行參與不同物業的投資買賣，這使她不像其他新晉分析師或學院派學者只有理論而欠缺真金白銀的實際參與。物業投資最講求實戰的質感，所謂「操千曲而後曉聲，觀千劍而後識器」，年紀輕輕的LUCY難得做到作為一位專業投資教者應有的個人履歷。

再者，LUCY早年在國內成長，考入上海復旦大學後取得香港政府奬學金來港完成大學本科，兩文三語了得。LUCY的學識閲歷令她在研究物業投資層面上不再囿於香港一處，而語言能力致使她更能游刃於國際市場之中，凌波微步於海外各地，在搜集資料、分析推斷，不會只局限於華文媒體訊息。她更擅長組湊投資方案以配合物業增值，並直接參與環球物業市場的合作。LUCY系出黌宫名校，做事習慣焚膏繼晷，然而勤快主動、貼地友善卻是她的極大優點，不在香港成長卻充滿知識慾，日日落區，日日睇樓，經實踐變成理論。由融入體驗生活，在短時間內已經將香港物業投資這種較本土化的知識駕馭得宜，得之底藴。

收到LUCY訊息，欣悉她準備出書，以化繁為簡的手法將她的蔣門樓市秘笈《置業創富秘笈》結集出版，以饗讀者！目下年青人喜愛投資，由一位八〇後年輕女專家以其自身經歷、知識為大家開啓樓市分析的第一道門，確能做到帶領讀者群洞若觀火，引領投資者津渡而達之效。

「少年讀書如隙中窺月，中年讀書如庭中望月，老年讀書如台上玩月。」讀書如此，投資亦如是。衷心希望讀者能從此書找出投資的入門方向，領其髓，悟其理，最終窺一斑而知全豹，成自己一家之言！繼而台上玩月，瞭然於心，豐盛人生，富足一生。

最後，當然祝願LUCY此書一紙風行，在日後投資事業上「更上一層樓」！



推薦序４

林禮穎（Chloe Lin），巴菲特線上學院主席

LUCY一直以來是我非常佩服和尊敬的一位導師和朋友。她年紀輕輕就在世界各地擁有幾十間房地產，是一位很有魄力和遠見的女性投資家。更讓我敬佩的是，她有一顆樂於助人的心，為了幫助更多人早日達成財富自由，不停地在教育這領域作貢獻。如果你也想成為一位成功的房地產投資家，這本書絕對會讓你受益匪淺！



推薦序５

馮岳枝（Simon Fung），保得信創辦人兼行政總裁

「精明、敏銳、進取、勤奮、樂於分享」，我認為是對LUCY最貼切的形容。

我在2011年建立的「保得信集團」是以移民為核心的綜合金融業務集團，專門提供優質的移民及資產配置方案。數年前我在一個商會中認識了LUCY，透過和她的交流，我很快便邀請她與集團旗下的「保得信移民專家」一起舉辦不同的講座，主題都是關於海外移民及置業，驚喜的，每次講座的反應均非常良好，獲得客戶一致好評。

現時大家經常會在電視上看見LUCY，她已是很多香港人熟悉的「樓市蔣門人」。她不但在電視主持節目，也活躍於各式線上線下的活動，擁有不少粉絲。她和粉絲之間關係親切，往往無間距地分享她的個人觀點和實戰經驗，有問必答，一如身邊的朋友一樣。

LUCY從2012年開始至今，短短10年内，已經投資數十個物業，經驗非常豐富，她亦已獲得其個人的財務自由。這完全反映了她在專業上的專注和投入。因此，我認為朋友向她取經，真的會獲益良多。

2022年全球經濟都受到疫情影響，並存在相當多的不確定因素，但身處這時代，置業到底是危還是機呢？

LUCY一向對香港以至海外物業投資市場都有其精闢獨到的見解，她不但有靈敏的市場觸覺，而且行動迅速。讀者看了本書分析，相信將能協助各位打開思路，好好掌握先機並能儘量避開一些置業陷阱。簡言之，LUCY也可説是物業投資界的一盞鮮亮明燈！



推薦序６

潘達恒（Jacob Poon），香港地產代理商總會第一副主席

香港地少人多，住屋話題相信都是大家最關心、最感興趣的！不難發現，日常生活常常聽到「上咗車未呀？」「換樓換邊度好？」等樓市話題，可見置業已經成為每個人生活的一部分。正因為樓市與我們有著不可分的關係，我們更加要正確地去了解它，LUCY在本書提供了不少買樓的實戰經驗，無論在心態上及行動上都詳細講解，這是準置業人值得參考的寶貴經驗。

本書可以令讀者正確地了解不同物業板塊的操作，如海外、一二手樓等，為人生先找出合適的單位，先「安居樂業」後，進一步積累財富，進而步上置業投資之路。這些技巧及方法，LUCY都會一一講解，內容十分實用，這是一本很值得大家參考的置業天書。



自序

2021年是動盪的一年，同樣也是充滿機遇的一年。

因為新冠肺炎於全球大流行，整個世界也變得不一樣了。撇除無數人因為疫情而失去生命及健康，世界上也出現了大批因為疫情影響而陷入財政困難的家庭和個人。無可否認，我是其中幸運的一員。我早於數年前透過投資物業而達致財務自由，故此，在這次疫情大流行中，相對來說我的生活沒有受到太大的影響，也沒有經濟壓力。

然而，最近一年，我常常都聽到很多朋友陷入經濟困境的消息：例如有些經營飲食業的朋友因為生意慘淡而需要賣樓套現，從大屋搬細屋；某位任職旅行社高層的朋友已經一年沒有收入，需要送外賣和開的士賺取生活費。

聽到他們的例子，讓我很感觸。如果他們早在數年前，便能和我一樣，建立正確的投資觀念，從而在物業市場的投資中獲取利潤，並且達到財務自由的話，他們在今年的情況中，應該會好過很多吧？

畢竟，我在2012 年，只是一個普通的上班族，戶口只有5 萬元港幣，手頭上一個物業都沒有，走到今天坐擁30 個物業。我靠的不是點石成金的本領，也沒有逆天的運氣。我有的是正確的投資觀念和知識，比別人更敢於嘗試和實踐的精神，以及一班專業而有素質的投資伙伴的支持。

買樓會影響每個人一生的選擇，但是無數的朋友卻因為錯誤的買樓概念、對物業投資市場的不了解，而化身為「樓奴」。

我深信我是幸運的，在2012 年我遇上了我的物業投資師父Michael，因為他的教導，我踏上了物業投資之路。這也讓我於數年間，享受到財務自由的幸福滋味。我深信這個世界是公平的，我有幸學到這麼寶貴的知識和觀念，也應該分享出來，讓更多的朋友學習到怎樣才能透過投資物業而達到財務自由。所以在2014 年，我創立了P&S Academy，開始教授投資知識。

今年，疫情的衝擊促使我下定決心寫出自己從零開始投資物業的經過和心得。雖然沒法把那些需要手把手傳授的知識和技巧寫出來，但我相信，如果你在看完這本書後，能建立正確的投資觀念和手法，便已經踏出了投資致富的第一步。

「知識改變命運」這句說話是對的，「書中自有黃金屋」也是對的。

期望能幫到正在看這本書的你，踏出致富的第一步。也許有一天，你會成長到一個地步，成為我的投資伙伴呢！

推薦序１

布少明（Sammy Po），美聯物業住宅部行政總裁（港澳）

很多人畢生的夢想，就是有一個屬於自己的安樂窩，不少人為此而奮鬥一生。不過，置業「易學難精」，過程中難免出現疑問，除了需要地產代理的協助，亦需要投資專家及導師，為普羅大眾灌輸正確觀念。而「樓市蔣門人」——LUCY，正是當中的佼佼者，一直孜孜不倦為有意置業自住或投資的人士提供指導，迄今已桃李滿門。

美聯與LUCY合作多年，她不負「樓市蔣門人」的美譽，工作理念與我們地產代理是不謀而合，相輔相成。她開班授徒，廣傳置業心法；美聯亦一直透過多元化的樓市講座...

推薦序
自序
第一章：學習投資物業之前
1.1 個人背景
1.2 人生轉捩點：上投資課遇上自己的師父
第二章：投資物業達至財務自由之路
2.1 第一步：建立正確觀念
2.2 違反投資重點的後果實例
2.3 主動收入、被動收入與財務自由的關係
2.4 投資物業，創造被動收入以達致財務自由
第三章：投資物業策略（上）：實戰手法
3.1 實戰手法一：從小開始，制定銀碼
3.2 實戰手法二：一手樓和二手樓的選擇
3.3 實戰手法三：尋找「金礦地產經紀」
3.4 實戰手法四：「買樓收租」和「低買高賣」的睇樓策略差別
第四章：投資物業策略（下）：特別注意事項
4.1 優質單位與買賣的時機
4.2 投資物業不能存在的負面心態
4.3 我在投資生涯曾遇到的問題
4.4 投資物業的策略總結
第五章：購買物業流程
5.1 合約簽訂
5.2 按揭申請
5.3 按揭陷阱案例
第六章：投資香港本地樓市
6.1 影響香港樓市升跌的大數據
6.2 影響香港樓市升跌的微數據
6.3 2022年香港樓市分析
6.4 本地樓市的投資概念及手法
第七章：進軍海外物業市場
7.1 海外投資的優勝之處
7.2 海外物業會面臨的問題
7.3 海外投資的實戰案例
7.4 移民海外：以免失誤，專家的事專家做
後記

推薦序
自序
第一章：學習投資物業之前
1.1 個人背景
1.2 人生轉捩點：上投資課遇上自己的師父
第二章：投資物業達至財務自由之路
2.1 第一步：建立正確觀念
2.2 違反投資重點的後果實例
2.3 主動收入、被動收入與財務自由的關係
2.4 投資物業，創造被動收入以達致財務自由
第三章：投資物業策略（上）：實戰手法
3.1 實戰手法一：從小開始，制定銀碼
3.2 實戰手法二：一手樓和二手樓的選擇
3.3 實戰手法三：尋找「金礦地產經紀」
3.4 實戰手法四：「買樓收租」和「低買高賣」的睇樓策略差別
第四章：投資物業策略（下）：特別注意事項...