課題1.1 社區所有權人與住戶的權利

社區所有權人與住戶有哪些權利呢？根據公寓大廈管理條例第二章住戶之權利義務之規定，茲整理法律賦予社區所有權人與住戶的權利區分為專有部分的使用權利、共用部分的使用權利、約定專用部分的使用權利與約定共用部分的使用權利說明如下。

課題1.1.1 專有部分的使用權利與限制

一、專有部分的定義

專有部分是指您購買的居住樓層的那一戶以外墻之外緣以及鄰居共同壁之墻心為區界所劃定的範圍 1 ，專有部分依公寓大廈管理條例第3 條第三項定義指公寓大廈之一部分，具有使用上之獨立性，且為區分所有之標的者。根據公寓大廈管理條例第4 條規定區分所有權人除法律另有限制外， 對其專有部分，得自由使用、收益、處分，並排除他人干涉。所以社區所有權人與住戶基本上對於專有部分擁有絕對的使用權利，但是使用時不得有妨害建築物之正常使用及違反區分所有權人共同利益之行為的限制。

二、不得任意敲除專有部分的剪力牆與承重牆

2016 年2 月6 日上午3 時57 分發生於臺灣南部的大地震造成台南維冠金龍大樓倒塌 2 ，倒塌原因據稱與其建造過程偷工減料、非法借牌給他人以及一樓牆壁被打掉有關，維冠金龍大樓在1993 年申請建造時，1 樓A 到D 棟都有牆面，平均分割為店鋪；但到了1994 年時，就提出變更設計，5 戶被打通成1 戶，再加上戶外有內縮式的騎樓，更使得一樓支撐的力量減弱。此外，住戶控訴燦坤房東藍太太擅自打掉大量內部隔牆和樑柱 3 ，以便出租賺錢，可能也都是造成倒塌的原因。雖然台南地檢署約談「藍太太」之後發現，該內部隔牆和樑柱是在其購得該屋之前就已經被拆除，但鑒於以上維冠金龍大樓倒塌的悲慘案例教訓，千萬不要任意敲除專有部分的剪力牆與承重牆以免惹禍上身。

建築的牆體類型大致可以區分成三種：剪力牆、承重牆以及隔間牆， 由於剪力牆、承重牆的構造對於建築物的結構安全有重要的貢獻，故不能因裝修需求而敲除。剪力牆又稱為耐震壁，一般則稱作「抗震牆」或「結構牆」，為鋼筋混凝土打造，使用於房屋抵抗地震的結構物，剪力牆主要是目的用來承受地震中的水平力，相當於建築物的耐震牆，剪力牆最大的優點就是增加建築對水平剪力的承受度，避免因地震或其它原因造成的建築橫向結構毀壞，所以不能敲除剪力牆才能抵擋地震的剪力破壞。承重牆就是跟樑柱一起承受建築物的垂直載重，將建築物的重量傳遞到建築的基礎與地盤，係指支撐著上部樓層重量的牆體，可能是鋼筋混凝土也可以是磚造結構，所以不得敲除承重牆以免破壞建築物結構安全。隔間牆跟上述剪力牆、承重牆功能上的不同之處在於隔間牆沒有結構作用，主要用作空間的分隔，因此在裝修時可以敲除隔間牆，並不會影響建築結構安全。

民眾可以用牆壁厚度、牆壁位置以及輕敲牆壁等三個方法來初步判斷家中的牆壁究竟是屬於哪一種牆面。(1) 牆壁厚度：一般來說牆壁厚度超過20 公分就可能為承重牆面；而厚度超過25 公分以上通常是剪力牆；至於不影響結構安全的隔間牆厚度大約在10 公分左右。(2) 牆壁位置：一般而言通常建築的外牆皆為承重牆，而相鄰的戶與戶之間的隔間牆有時也有可能是承重牆，故若因店面使用或空間使用需求要將不同的兩戶隔間牆敲除打通，必須請結構技師審慎評估簽證許可後再施工；而高層建築結構設計上通常將剪力牆放置在外牆或電梯間。(3) 輕敲牆壁：用手輕敲牆壁， 若是聲音清脆有回音, 則可能為非承重牆，而若聲音聽起來較為沉悶，沒有回音，則通常為承重或剪力牆面。

在裝修專有部分空間時，若需要拆除牆壁，一定要事先完全確認牆體的屬性為非具結構功能的剪力牆與承重牆方能拆除，較保險的做法可以先向各縣市建築管理處申請調閱建築結構圖及竣工圖，提供給結構技師或建築師協助判斷是否為剪力牆與承重牆，以保障自家安全，同時也能避免觸法。

課題1.1 社區所有權人與住戶的權利

社區所有權人與住戶有哪些權利呢？根據公寓大廈管理條例第二章住戶之權利義務之規定，茲整理法律賦予社區所有權人與住戶的權利區分為專有部分的使用權利、共用部分的使用權利、約定專用部分的使用權利與約定共用部分的使用權利說明如下。

課題1.1.1 專有部分的使用權利與限制

一、專有部分的定義

專有部分是指您購買的居住樓層的那一戶以外墻之外緣以及鄰居共同壁之墻心為區界所劃定的範圍 1 ，專有部分依公寓大廈管理條例第3 條第三項定義指公寓大廈之一部分，具有使用上之獨立性，且為區分所有...

序

依據中華民國統計資訊網的數據，台灣都市化地區人口數已高達15,040,763（約1,500萬），非都市化地區人口數為5,516,079（約550萬），都市化地區人口比例目前已高達73%，也就是說目前約有七成左右的人口居住在有物業管理服務的都市化地區。而聯合國人口司（United Nations estimates）公布全球最新都市化人口數據，估算2050年時，全球將有多達2/3人口（約50億人）居住在城市裡。在台灣，估計未來將有近9成人口住在有物業管理服務的城市地區， 物業管理對於你我的生活真的越來越重要了！而2021年高雄城中城大火更加凸顯了有管委會委託專業的物業管理服務公司服務的重要性，所以深入了解優質的物業服務內容及自身權益當然也越來越重要了！這也是本書的重要目的，讓社區住戶了解您應有的物業管理服務權利。

公寓大廈管理條例自民國84年實施多年以來經常也會在社會新聞出現社區管理上的爭議，而作者擔任台北市政府公寓大廈調解委員期間也發現管委會與區分所有權人或是區分所有權人之間彼此的衝突與糾紛日益增多，探討其原因主要在於區分所有權人對於自身的權利與義務缺乏深入認識，所以本書在第一單元介紹社區所有權人與住戶的權利與義務，針對(1)專有部分；(2)共用部分；(3)約定專用部分；(4)約定共用部分的使用權利與限制加以說明，同時也說明所有權人與住戶應有(1)支付管理、維護費用；(2)遵守規約；(3)維護公共安全、公共衛生與公共安寧；(4)投保公共意外責任保險等義務。

筆者擔任台北市政府公寓大廈調解委員期間也發現物業管理公司與管委會或是物業管理服務人員與區分所有權人之間彼此的衝突與糾紛日益增多，探討其原因主要在於大眾對於物業管理相關公司的專業服務工作內容未能深入了解，所以本書第二單元到第六單元依序介紹與物業管理服務相關的公司應有的專業服務工作內容，包含：物業管理公司的專業服務工作內容、保全公司的專業服務工作內容、清潔公司的專業服務工作內容、機電公司的專業服務工作內容、環保公司的專業服務工作內容以及園藝等公司的專業服務工作內容。

本書透過介紹社區所有權人與住戶的權利與義務讓區分所有權人了解自身應有的權利與應盡的義務，同時本書說明物業管理服務相關的公司應有的專業服務工作內容讓區分所有權人深入了解物業管理服務的專業內容，除了發揮正向的監督力量，同時更可以促進區分所有權人理解物業管理服務人員的辛勞與專業價值，讓彼此更加相互尊重與包容，促進社區溫馨和諧的成長與發展。

新冠肺炎病毒（COVID-19）自2019 年開始擴散全球，台灣疫情一度於2021年5 月19 日進入社區傳播全台進入三級警戒，雖然指揮中心2021年7月27日宣布降為二級警戒，但新冠肺炎變種病毒疫情全球嚴重仍然反覆升溫，從Delta 變種病毒株到Omicron 變種病毒株其傳染力不斷破新高，因此社區防疫管理已是物業服務管理公司必須具備的專業服務才能杜絕新冠肺炎病毒的社區傳播鏈，所以本書第二單元到第四單元也同時深入介紹物業管理服務相應的物業管理公司、保全公司以及清潔公司所必須提供在社區防疫管理的專業服務內容，以保障社區住戶的生命安全，讓大家住的安心。

序

依據中華民國統計資訊網的數據，台灣都市化地區人口數已高達15,040,763（約1,500萬），非都市化地區人口數為5,516,079（約550萬），都市化地區人口比例目前已高達73%，也就是說目前約有七成左右的人口居住在有物業管理服務的都市化地區。而聯合國人口司（United Nations estimates）公布全球最新都市化人口數據，估算2050年時，全球將有多達2/3人口（約50億人）居住在城市裡。在台灣，估計未來將有近9成人口住在有物業管理服務的城市地區， 物業管理對於你我的生活真的越來越重要了！而2021年高雄城中城大火更加凸顯了有管委會委託專業...

目錄
單元1 社區所有權人與住戶的權利與義務
課題1.1 　社區所有權人與住戶的權利　
課題1.2 　社區所有權人與住戶的義務　
單元2 物業管理公司的專業服務工作內容
課題2.1 　物業管理公司建築物整體維護管理的責任　
課題2.2 　物業經理的工作內容與職責　
課題2.3 　社區秘書的工作內容與職責　
課題2.4 　物業管理公司主管的職責　
課題2.5 　物業管理公司的防疫管理任務　
課題2.6 　導入智慧化物業管理服務系統
單元3 保全公司的專業服務工作內容
課題3.1 　保全公司安全維護管理的責任　
課題3.2 　保全公司的防疫管理任務　
單元4 清潔公司的專業服務工作內容
課題4.1 　清潔公司的清消管理責任　
課題4.2 　石材養護及地板打臘維護　
課題4.3 　大樓外牆清洗　
單元5 機電公司的專業服務工作內容
課題5.1 　機電公司的設施維護管理責任　
課題5.2 　機電消防設施維護保養與修繕　
課題5.3 　弱電設施維護保養與修繕　
課題5.4 　智慧化設施管理系統服務　
單元6 環保與園藝公司的專業服務工作內容
課題6.1 　環保公司的服務內容與責任　
課題6.2 　園藝公司的服務內容與責任
參考文獻

目錄
單元1 社區所有權人與住戶的權利與義務
課題1.1 　社區所有權人與住戶的權利　
課題1.2 　社區所有權人與住戶的義務　
單元2 物業管理公司的專業服務工作內容
課題2.1 　物業管理公司建築物整體維護管理的責任　
課題2.2 　物業經理的工作內容與職責　
課題2.3 　社區秘書的工作內容與職責　
課題2.4 　物業管理公司主管的職責　
課題2.5 　物業管理公司的防疫管理任務　
課題2.6 　導入智慧化物業管理服務系統
單元3 保全公司的專業服務工作內容
課題3.1 　保全公司安全維護管理的責任　
課題3.2 　保全公司的防疫管理...