課題1.1

管理委員會之成員人數

管理委員會之成員人數要多少人才合適呢？根據內政部出版的《公寓大廈自治管理手冊》規定，社區管理委員會之管理委員人數的下限為三人，同時管理委員的組成人數，最多的總人數並無上限，視公寓大廈的規模及需求而定。而且管理委員的總人數為奇數或偶數均可，完全依照公寓大廈的實際限制狀況及需求而定。管理委員席次分配名額方式，若規模較大，如戶數多、棟數多，或是複合使用的建築大樓，如住辦、住商、多用途停車空間等，都可以將管理委員的人數，採用分層、分區、分棟等分配方式予以限制，原則上建議第一屆管理委員會人數不要太少，最好不要少於十人，因為人數過少管理委員會容易被操控，由於第一屆管理委員肩負公共設施點交重責大任，尤其若是被建商操控將可能損及全體區分所有權人的重大權益。

課題1.2

管理委員會之各委員執掌

管理委員會哪些委員最重要呢？依據內政部制定的公寓大廈規約範本第十三條規定主任委員、副主任委員、監察委員、財務委員及管理委員之權限如下：

一、主任委員對外代表管理委員會，並依管理委員會決議執行公寓大廈管理條例第三十六條規定事項。

二、主任委員應於定期區分所有權人會議中，對全體區分所有權人報告前一會計年度之有關執行事務。

三、主任委員得經管理委員會決議，對共用部分投保火災保險、責任保險及其他財產保險。

四、主任委員得經管理委員會決議通過，將其一部分之職務，委任其他委員處理。

五、副主任委員應輔佐主任委員執行業務，於主任委員因故不能行使職權時代理其職務。

六、財務委員掌管公共基金、管理及維護分擔費用（以下簡稱為管理費）、使用償金等之收取、保管、運用及支出等事務。

七、監察委員應監督管理委員、管理委員會，遵守法令、規約及區分所有權人會議、管理委員會之決議執行職務。

由以上管理委員之權限內容可以發現管理委員會中最有權力的三個關鍵職務分別是主任委員、監察委員及財務委員，這三位委員都有非常明確的法定職權，而副主任委員基本上是備位，其他委員也無明確的法定職權，因此在推選主任委員、監察委員及財務委員這三位委員時應特別注重其人品與公正性，否則容易有偏私損及全體住戶的情事發生，實務上曾發現某建商為順利完成公共設施點交，故安排建商熟識的地方耆老（興建過程中幫忙媒合土地成交）擔任主委，安排建商房屋代銷仲介擔任財務委員，以及親近建商的人士擔任監察委員及其他委員，由於管委會人數僅7位，故基本上管委會被建商把持，但大多數區分所有權人卻被蒙在鼓裡，這是新社區因為住戶間彼此不熟悉，再加上建商手中還有餘屋以及協力廠商認購戶所造成的亂象。

雖然主任委員、監察委員及財務委員這三位委員執掌內容最重要，但並不代表主任委員、監察委員及財務委員可以掌控社區的一切，尤其傳統上有少數人誤以為主任委員對外代表管理委員會就可以為所欲為，擅自擴張職權，實務上常見主任委員一上台便大肆採購，找自己的親朋好友承接社區的修繕工程、保全、清潔及消防機電維護業務，這些作為往往是違法的，而且很有可能為社區帶來可怕的災難，以下舉一個實際案例供大家參考。

新北市新店某社區某主委新上任便大肆進行採購及修繕工程，一上任便更換高級鑄鐵大門以及門禁系統全面更新，甚至保全公司也換成了自己朋友開的保全公司，更找來朋友開的營造廠來承接社區汙水幹管銜接到市政府的汙水下水道系統工程，還跟大家吹噓可幫社區每年節省1萬餘元。但事實上最終結果是給社區帶來地下停車場淹水可怕的災難以及約400萬的淹水損失。

整個地下停車場淹水事件過程，是肇因於主委找來其友人開的營造廠來承接社區汙水幹管銜接到市政府的汙水下水道系統工程，當時施工正好在7～9月的颱風防汛期，汙水幹管銜接工程施工到一半，營造廠從大樓外牆鑽孔，把直徑約30公分的汙水幹管與外面的汙水下水道系統連接，並將直徑約30公分的汙水幹管出口拉到地下一樓的車道入口處，但由於未將從大樓外面拉到地下一樓的汙水幹管出口封閉，以至於形成從外面拉一條大排水管到地下室，當時是9月份，因在半夜下了一場大豪雨，凌晨2點多有住戶跟保全反映地下一樓車道入口處的汙水幹管出口在滴水，該保全完全沒有防災意識，未及時將此狀況進行通報給社區經理，因此放任汙水幹管把外面的雨水一直引到社區地下室，由於大豪雨雨勢非常驚人，汙水幹管從大樓外面引到地下室的雨水一發不可收拾，滾滾洪水從汙水幹管大量宣洩到地下三樓停車場，到了早上5點地下三樓停車場已是一片汪洋，造成六台汽車被水淹沒變成形同廢鐵的泡水車，以及地下三樓上百個機械停車位的馬達泡水須全面換新，還有八部電梯的機坑泡水，須全面換新電梯電子控制設備，總共造成約400萬的淹水損失。而原本應扛起所有淹水損失責任的承接社區汙水幹管工程營造廠，因為該老闆是主委的好朋友，工程未完工卻已經領走30萬工程款，因此爆發淹水事件後便一走了之，社區無端損失400萬卻求償無門。檢討整個事件另一個引起鉅額損失的重要原因是，主委引進朋友開設的小規模保全公司，表面上雖然可節省保全公司費用，但羊毛出在身上，派遣低素質保全人員，沒有任何防災意識，未在住戶反映汙水幹管出口在滴水的第一時間即時反應處理，以至於雨水淹沒地下室一發不可收拾。整個事件歸根究柢在於主任委員沒有遵循公正公開依法辦事的原則，造成社區損失400萬卻求償無門，更糟的是引發社區派系對立與不和諧及一連串的法律訴訟。

從以上案例可以發現主任委員是社區非常關鍵的委員職務，應特別注重其人品與操守，所以區分所有權人投票時要睜大眼睛，同時區分所有權人平時要多參與社區會議監督社區事務，預防弊案與貪瀆。

課題1.1

管理委員會之成員人數

管理委員會之成員人數要多少人才合適呢？根據內政部出版的《公寓大廈自治管理手冊》規定，社區管理委員會之管理委員人數的下限為三人，同時管理委員的組成人數，最多的總人數並無上限，視公寓大廈的規模及需求而定。而且管理委員的總人數為奇數或偶數均可，完全依照公寓大廈的實際限制狀況及需求而定。管理委員席次分配名額方式，若規模較大，如戶數多、棟數多，或是複合使用的建築大樓，如住辦、住商、多用途停車空間等，都可以將管理委員的人數，採用分層、分區、分棟等分配方式予以限制，原則上建議第一...

序　言

民國84年2月15日發生在台中市的衛爾康餐廳大火，因該大樓後門封死、逃生困難，造成64人死亡的悲劇，這個建築物管理缺失造成嚴重的公共安全事故，促成了民國84年6月28日公寓大廈管理條例的立法通過公告實施，進而催生了社區管理委員會，並賦予社區管理委員會明確的法定權利與責任來管理社區事務。

由於我國社區管理委員會的管理委員大多數一年改選一次，而且是屬於兼任的義務職，再加上大多數管理委員平日都忙於自己的工作，鮮少有人對於管理委員的職責與義務有較深入的了解，同時政府部門尚未有專責單位負責培訓社區管理委員，協助新手社區管理委員了解其職責與義務以及社區管理委員會的權利與義務，因此作者特別撰寫本書《社區管理委員會的權利與義務》，協助新手社區管理委員了解其職責與義務以及社區管理委員會的權利與義務，所以本書第一單元介紹社區管理委員會之組織分工，建議管理委員會之成員人數不應低於十人以免被有心人士掌控，以及介紹管理委員會之各委員執掌，管理委員會中最有權力的三個關鍵職務分別是主任委員、監察委員及財務委員，推選主任委員、監察委員及財務委員這三位委員時應特別注重其人品與公正性。

隨著房價愈來愈高，且現今新建案公共設施的比例高達33%，管理委員會所掌管公共設施與公共空間價值越來越高，將近建築物總價的三分之一，再者建築物的外觀及公共設施與公共空間所呈現的品質與機能狀態往往也會高度影響房價，因此讓管理委員會的功能也日形重要，管理委員會好好地把建築物的外觀及公共設施與公共空間保持在最佳狀態，就是讓整棟建築物的資產保值且增值的重要因素。本書在第二單元介紹新成屋公共設施點交以及第三單元介紹制定長期修繕計畫與石材養護計畫，都是讓建築物的外觀及公共設施與公共空間保持最佳狀態讓資產保值且增值的好方法。

公寓大廈管理條例自民國84年實施多年以來，經常也會在社會新聞出現社區管理委員會的弊案，而作者擔任台北市政府公寓大廈調解委員，也發現管委會與區分所有權人衝突與糾紛日益增多，分析其原因主要在於社區缺乏誠信管理預防貪汙機制，所以本書在第二單元介紹各項管理辦法之訂定完善社區管理辦法，以及說明社區高額例行性業務公開招標採購，與如何評選優質物業及保全公司以及優質物業經理。第四單元介紹管理委員會之守法義務，說明管理委員會之法律地位以及管理委員會的之權限及事務執行方法，當依規約之規定；規約未規定，依區分所有權人會議決議。同時建議制定管理委員會之紀律守則以及建立誠信管理預防貪汙機制，以取信於所有區分所有權人與住戶，建立互信的基礎，方能讓社區溫馨和諧的成長發展。

序　言

民國84年2月15日發生在台中市的衛爾康餐廳大火，因該大樓後門封死、逃生困難，造成64人死亡的悲劇，這個建築物管理缺失造成嚴重的公共安全事故，促成了民國84年6月28日公寓大廈管理條例的立法通過公告實施，進而催生了社區管理委員會，並賦予社區管理委員會明確的法定權利與責任來管理社區事務。

由於我國社區管理委員會的管理委員大多數一年改選一次，而且是屬於兼任的義務職，再加上大多數管理委員平日都忙於自己的工作，鮮少有人對於管理委員的職責與義務有較深入的了解，同時政府部門尚未有專責單位負責培訓社區管理委員，協...

單元1 社區管理委員會之組織分工
課題1.1　管理委員會之成員人數　
課題1.2　管理委員會之各委員執掌　
單元2 管理委員會之法定職務與第一屆管委會重要工作
課題2.1　管理委員會之法定職務　
課題2.2　新成屋公共設施點交　
課題2.2.1　公設點交委託第三公正專業公司評選的程序　
課題2.2.2　新成屋公共設施點交程序與注意事項　
課題2.2.3　新成屋公共設施點交關鍵要素及缺失改善　
課題2.2.3.1　公共設施點交土木建築工程類別的關鍵要素　
課題2.2.3.2　公共設施點交建築裝修工程類別的關鍵要素　
課題2.2.3.3　公共設施點交消防機電工程類別的關鍵要素　
課題2.2.3.4　公共設施缺失改善追蹤管考　
課題2.3　新成屋後陽台風雨窗的樣式　
課題2.4　裝潢管理及施工期間的防護措施與石材養護　
課題2.5　各項管理辦法之訂定　
課題2.5.1　公共設施相關管理辦法　
課題2.5.2　行政業務相關管理辦法　
課題2.5.3　環境安全衛生相關管理辦法　
課題2.6　高額例行性業務公開招標採購　
課題2.6.1　公開招標採購程序與底價訂定注意事項　
課題2.6.2　如何評選優質物業及保全公司　
課題2.6.3　如何評選優質物業經理以及如何決定薪資　
課題2.6.3.1　物業經理的薪資如何決定　
單元3 管理委員會之其他重要工作
課題3.1　制定長期修繕計畫　
課題3.2　石材養護計畫　
課題3.3　社區節能管理　
課題3.4　社區防疫管理　
課題3.5　社區防災管理　
單元4 管理委員會之守法義務
課題4.1　管理委員會之法律地位　
課題4.2　制定管理委員會之紀律守則　
課題4.3　建立誠信管理預防貪汙機制　

單元1 社區管理委員會之組織分工
課題1.1　管理委員會之成員人數　
課題1.2　管理委員會之各委員執掌　
單元2 管理委員會之法定職務與第一屆管委會重要工作
課題2.1　管理委員會之法定職務　
課題2.2　新成屋公共設施點交　
課題2.2.1　公設點交委託第三公正專業公司評選的程序　
課題2.2.2　新成屋公共設施點交程序與注意事項　
課題2.2.3　新成屋公共設施點交關鍵要素及缺失改善　
課題2.2.3.1　公共設施點交土木建築工程類別的關鍵要素　
課題2.2.3.2　公共設施點交建築裝修工程類別的關鍵要素　
課題2.2.3.3　公共設施點交...