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張金鶚教授　政治大學地政系

劉亞杰律師　致和法律事務所

PART5租屋常見糾紛

我的房東不是屋主，該怎麼辦？

有轉租的行為即是我們所謂之二房東，轉租中包含「全部轉租」和「部分轉租」兩種情形，《民法》禁止的是全部轉租，在房東未表態下，部分轉租是可允許的。（《民法》第443條第1項：「除出租人有反對轉租之約定外，承租人得將其一部分轉租他人。故出租人未於契約中約定不得轉租，則承租人即得將房屋之一部分轉租他人。」）

但無論是哪種狀況，若二房東在自己租約期滿前離開，都可能影響自己權益，以下是各種可能的情況與因應方法。

一、屋主與二房東約定不得轉租時，屋主可要求「次房客」搬離：

只要屋主與二房東的原始租約中，載明「不得轉租」，即代表不得全部轉租，也不得部分轉租。雖然，房客與二房東的租約仍為有效契約，也只能用來向二房東求償，萬一屋主要求房客搬離，房客是無法拒絕的。

所以在簽訂租約前，一定要要求房東出示所有權證明，若確定對方是二房東，則應求二房東提供與屋主的租賃契約，確定租約中沒有「不得轉租」的約定。

二、二房東消失或捲款潛逃，屋主是可收回房屋的：

由於屋主的契約相對人是二房東，雖然新版定型化契約有規定，房客在欠繳2個月租金，並經多次催告後，屋主才可主張收回房屋。但因次房客未在屋主租約中列名，與屋主無關，屋主當然可以請次房客遷離。

如果遇到這種狀況，建議積極和房東協調，並待屋主依法終止與二房東的租約後，雙方再簽訂新約。房客可依租約所定條款，向法院請求二房東返還已付的押金、租金和水電等費用的損害賠償。

小叮嚀

當得知分租套房或雅房的簽約者是二房東時，一定要要求看二房東與屋主的原始合約，確定是否有「不得轉租」的約定，並注意自己租約的日期，不能超過原始租約的日期，否則極易產生糾紛。

違建可以出租嗎？

對於年輕的無殼蝸牛來說，頂樓加蓋雖屬違章建築，多半「冬冷夏熱」，且出入份子複雜，易影響隱私與安全，但受限於租屋預算，常是不得不的選擇。尤其是黃金地段，由於需求者眾，甚至會出現五層樓變八層樓的誇張現象。以下就針對違建出租的合約效力與優缺點進行分析。

一、違章建築的租約為有效合約：

在自己擁有全部產權之「私有土地」上搭建違章建築者，建造者雖因未能辦理建物所有權之保存登記，在法律上並無「建物所有權」之合法保障，但在司法實務上，仍認為建造者擁有該建物之事實上處分、管理之權能（例如可以買賣，也可以使用、收益）。因此，建造者或其受讓者（買受違章建築的人），對該違建自然有使用及出租之權利。

二、被拆除時，房客有權向房東請求賠償：

違建若因舉發，遭主管機關拆除，或經訴請法院拆除，在判決確定遭強制拆除時，房客因未能使用，依法可向房東要求損害賠償（民法第226條、第423條），例如搬遷費用、已裝設的第四台與網路費用等。

但在經拆除前，房客不可以「擔心被拆除」為原由，主張終止租約，否則就算是房客違法。

《民法》第226條：「因可歸責於債務人之事由，致給付不能者，債權人得請求賠償損害。前項情形，給付一部不能者，若其他部分之履行，於債權人無利益時，債權人得拒絕該部之給付，請求全部不履行之損害賠償。」

《民法》第423條：「出租人應以合於所約定使用收益之租賃物，交付承租人，並應於租賃關係存續中，保持其合於約定使用、收益之狀態。」

三、房東隱匿拆遷事宜，則可能涉嫌詐欺：

當房東收到拆遷公告時，就應立即告知房客，若因房東刻意隱匿，造成房客損失，房客不僅可向房東求償，房東甚至可能涉嫌詐欺。

小叮嚀

由於大樓、公寓的頂樓平台屬於全體住戶所有，頂樓違建不論新舊，只要其他住戶不同意讓原使用者繼續使用，即可依《民法》第767條規定訴請排除侵害，要求拆違建，可見承租違建仍有其風險。此外，頂樓由於需與樓下住戶共用電表，讓電費級距變高，加上噪音、消防等疑慮，居住時的困擾也不少。

PART5租屋常見糾紛

我的房東不是屋主，該怎麼辦？

有轉租的行為即是我們所謂之二房東，轉租中包含「全部轉租」和「部分轉租」兩種情形，《民法》禁止的是全部轉租，在房東未表態下，部分轉租是可允許的。（《民法》第443條第1項：「除出租人有反對轉租之約定外，承租人得將其一部分轉租他人。故出租人未於契約中約定不得轉租，則承租人即得將房屋之一部分轉租他人。」）

但無論是哪種狀況，若二房東在自己租約期滿前離開，都可能影響自己權益，以下是各種可能的情況與因應方法。

一、屋主與二房東約定不得轉租時，屋主可要求「次房客」...

日前接到崔媽媽基金會的邀請，幫這本《小資租屋大哉問》寫推薦序時，腦中開始浮現當年讀研究所時，在外租屋時的情景，那時我雖然已經是大學法律系的畢業生，但對我來說，「租賃」還只是個存在於書本上的知識，當時我也還不認識崔媽媽基金會，市面上也還沒有一本有系統地教我如何找屋、看屋、租屋的書籍，只能靠自己摸索。幸好，我有過離家租屋一個人住的經驗，否則這篇推薦序恐怕要難產了。

記得我考上研究所後到學校報到的那天，除了報到之外，另一個重要任務就是要找地方住。那時我完全沒有事先蒐集租屋的資訊，就傻傻的在校園周邊找招租的紅布條打上面的電話給房東，看屋時也只有看看房間的大小，稍稍了解公共區域設備的使用，詢問水、電、網路費用如何分擔而已，就草草的簽約並付了押金給房東。現在回想起來，這樣在外租屋三年沒有發生任何的糾紛，應該也是運氣好吧！

直到當執業律師之後，才發現在「租屋」這件事情上有太多書本上不會教的眉角，因為租屋不單純只是法律上的租賃而已，它還包含著更多的生活經驗及人跟人的相處，所以市面上也一直缺乏一本「一條龍」式教導房客從找屋到搬離的書籍。我很高興看到崔媽媽基金會在累積20多年關於租屋的經驗下，出版這本《小資租屋大哉問》，從教你如何找屋開始，再教你如何看屋，提醒你簽約及入住時要注意的事項，最後還有常見法律問題的Q&A，可說是一本完整的租屋教戰手冊。

在我接受法律諮詢的案例中，租屋糾紛的比例並不在少數，但往往因為所涉及的金額多在一萬元上下，所以不論是房東或是房客，實際上會願意為了幾千塊錢而走上法院訴訟的人卻少之又少，多半摸摸鼻子自認倒楣，更遑論是委任律師協助處理，此時糾紛的預防就更顯得重要。這本書除了能幫助你避免糾紛之外，更能教你如何成為一個受歡迎的優質房客，其實在許多時候，房東房客間溫暖的人際關係反而比冷冰冰的契約條文更有利於解決問題，更能獲得雙贏的局面。

如果你是第一次離家租屋，需要有人一條龍式的教你如何找屋、看屋、租屋，我相信這本《小資租屋大哉問》必定可以滿足你的需求，避免許多不必要的糾紛與煩惱，體驗愉快的第一次一個人生活。

　　

致和法律事務所 劉亞杰律師

日前接到崔媽媽基金會的邀請，幫這本《小資租屋大哉問》寫推薦序時，腦中開始浮現當年讀研究所時，在外租屋時的情景，那時我雖然已經是大學法律系的畢業生，但對我來說，「租賃」還只是個存在於書本上的知識，當時我也還不認識崔媽媽基金會，市面上也還沒有一本有系統地教我如何找屋、看屋、租屋的書籍，只能靠自己摸索。幸好，我有過離家租屋一個人住的經驗，否則這篇推薦序恐怕要難產了。

記得我考上研究所後到學校報到的那天，除了報到之外，另一個重要任務就是要找地方住。那時我完全沒有事先蒐集租屋的資訊，就傻傻的在校園周邊找招...

崔媽媽基金會自序

身為租屋族，你不可不知的無殼蝸牛抗爭史

2017年，對於無殼蝸牛是個重要的轉折年，除了促進房東、房客間租賃公平的「房屋租賃定型化契約」正式上路，崔媽媽基金會從6年前促成《住宅法》立法，到倡議提高社會住宅弱勢照顧比例至30％的《住宅法》修正案，也正式在2016年底三讀通過。

從無殼蝸牛運動起家，為弱勢與青年的居住正義發聲

為弱勢與青年的居住正義發聲，是1989年「萬人夜宿忠孝東路」的主軸，這個訴求從「無殼蝸牛運動」，到成立「崔媽媽基金會」，一起成長的，有因參與志工，決定就讀法律系的眾多義務律師，以及共同參與社會住宅推動聯盟、巢運的各界意見領袖。

同步進展的，更包含臺灣對租屋者的保障，與對青年居住權的協助，例如：1999年通過修正的《所得稅法》第17條，將租屋支出比照購屋貸款利息扣抵所得稅，以及營建署的「青年安心成家方案」等。

「崔媽媽」這個溫馨的名字，是為了紀念一位原本平凡，卻投身於不凡運動的家庭主婦-崔陳水金女士。

1989年因房價狂飆，以李幸長為代表的一群國小老師發起了「無住屋者團結組織」，並於8月26日於全台灣房地價最貴的忠孝東路四段舉辦了「萬人夜宿忠孝東路」的行動。堅信「人人有屋住是好事」，也希望以行動表達支持的崔陳水金女士，勉力撐起自己被癌末病魔侵蝕的身體，穿起白紗參加9月28日的「百對無屋佳偶結婚典禮」。

知識＋行動，租屋族不必然是弱勢

20多年後，房價狂飆的夢魘仍在，對年輕朋友來說，節節敗退的新鮮人平均起薪，更造成起點的不平等。

崔媽媽基金會除了在2010年發起「社會住宅推動聯盟」，成功促使馬總統宣告臺灣開始興辦社會住宅，更在隔年倡議通過《奢侈稅》、《住宅法》的立法，進行《實價登錄》的修法；2014年也共同發起「巢運」，持續監督居住政策的公平性，並在2015年推動改革《房地合一稅》，促成全臺六都政府大幅調漲公告地價（調幅均超過三成）。

不過，我們知道做得還不夠。當東方人「有土斯有財」的觀念仍根深蒂固，助長房價停留在受薪族難以承擔的天際線，除了持續監督各地方政府對《住宅法》的落實，並持續配合政府推動代租代管服務，協助照顧弱勢家庭與年輕租屋族。

本書《小資租屋大哉問》的誕生，更是為了讓年輕租屋族知道，租屋並不代表弱勢！

經濟大國德國的房屋自有率僅有40％，表示有六成的人民租屋。這是因為德國政府除針對買賣房子的價差課以多重稅賦，當超過合理樓價的20％，買方甚至可向法院追討賠償，對於租屋者也多重保障，並鼓勵成立各種租屋者協會，只要繳交低廉年費，就可擁有免費的法律諮詢，並提供租屋公定價等資訊，保障租屋者的權益。

要讓臺灣的租屋者，擺脫無殼蝸牛的悲歌，讓租屋者擁有合理的保障，除了透過本書所提供的找屋、租屋注意事項，與相關法律常識外，更需要人人行使公民的權利，持續監督政府在房屋買賣、租賃的法令，主動的，積極的，投入維護你我居住正義的行動中！

崔媽媽基金會自序

身為租屋族，你不可不知的無殼蝸牛抗爭史

2017年，對於無殼蝸牛是個重要的轉折年，除了促進房東、房客間租賃公平的「房屋租賃定型化契約」正式上路，崔媽媽基金會從6年前促成《住宅法》立法，到倡議提高社會住宅弱勢照顧比例至30％的《住宅法》修正案，也正式在2016年底三讀通過。

從無殼蝸牛運動起家，為弱勢與青年的居住正義發聲

為弱勢與青年的居住正義發聲，是1989年「萬人夜宿忠孝東路」的主軸，這個訴求從「無殼蝸牛運動」，到成立「崔媽媽基金會」，一起成長的，有因參與志工，決定就讀法律系的眾多義務律師，...

目錄
推薦序
自序

PART1找屋準備：尋殼機動隊出動
三指標，找出最佳租屋預算
多少預備金才夠？
租屋規劃：釐清自己的需求
租屋平台比一比
找屋三步驟
租屋資訊怎麼看？

PART2看屋停看聽
看屋前，先搞定3w1h
哪些房子不安全
避開嫌惡設施
怎麼檢查建物是否安全
如何觀察消防安全
熱水器學問大
抓漏大隊
小心電費淘空荷包
房東話術暗藏陷阱？
談判高手，賺到好房東

PART3租賃契約二三事：租賃雷達開了沒？
簽約前，如何確認房東身份
不簽書面契約可以嗎？何謂不定期租約？
訂定房屋設備點交表，雙方權益有保障
房東要我簽的生活公約合理嗎？
修繕責任如何歸屬？
未成年可以簽約嗎？
房東要求提供保證人合理嗎？
租賃契約有審閱期嗎？
房東要求不能報稅合理嗎？

PART4順利入住，愉快承租
搬家快易通
添購物品清單
一個人居住的安全常識
如何當個人見人愛的好房客
好好說再見：租約期滿了要做什麼
租屋好康（租金補貼）

PART5租屋常見糾紛
我的房東不是屋主，該怎麼辦？
違建可以出租嗎？
押金沒付清，房東可主張租約失效？
租金延遲，房東威脅要斷水斷電合法嗎？
合約未滿，房東就要求漲房租怎麼辦？
多找一個人來住，房東可要求加租金？
多找一個人來住，房東可要求加租金？
天災導致物品損壞，可以向房東索賠嗎？
房東可以任意進入租屋處嗎？
房東要賣屋，房客一定要搬嗎？
住得不愉快，可以提前解約嗎？

附錄： 看屋檢核表
租約迷宮導航GPS----106年新版租賃定型化契約逐條攻略

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推薦序
自序

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多少預備金才夠？
租屋規劃：釐清自己的需求
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看屋前，先搞定3w1h
哪些房子不安全
避開嫌惡設施
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PART3租賃契約二三事：租賃雷達開了沒？
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不簽書面契約可以嗎？何謂不定期租約？
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